每次聽到房仲說, "這間很便宜啦, 一坪才 xx 萬!" 心中總有滿頭問號
台灣房價如何的浮誇不實? 我這邊從 3 個點舉例來讓大家動動腦思考
1. 一間房地產不管是甚麼樣的房子, 都有兩筆價值: 土地價值跟建築價值 (殘值)。 以大家比較好求生存的大都會來說, 請問一般而言應該是土地價值比較高, 還是建築價值比較高? 以台北來說, 一間小套房 10 坪要 1000 萬, 但權狀上的土地持份卻又少的可憐, 它怎麼值得這 1000 萬?
土地價值如果比建築價值還要高, 那這建築不就該拆掉蓋成樓層比較多的房子, 來增加它的使用價值嗎? 為何土地價值是大家盲目去推高的一個數字?
2. 以一間 1500 萬房子來說, 國外同等值的房子用的是甚麼裝橫材料? 台灣呢?
3. 類似上面第二點, 這間房子的家具家電, 又是甚麼的價值? (國外 1500 萬的房子用的是高級家具, 我們台灣卻都用廉價大賣場家具為主?)
來看看下面會有多少盲目或不動腦的留言
2019-04-17 13:44 發佈
樓主的思考邏輯，房價來自於土地+建物殘值
這叫做成本法，只是其中之一的估價方式
就我來說，我都用另一種方式，叫做價值法：
價值法的精神來自於投報率，請把自己想像是房東
如果你的房子出租，以房子附近租金行情計算，
假設可以10,000/月，
那麼如果你的『年投報率』設定在2.5%====>房價價值10K*12/0.025=480萬
480萬，是你購買這個物件的上限，任誰說得天花亂墜，480萬上限
萬一，你把投報率設定成5%，你買房子價款的上限，則是240萬。
相差一倍，完全只因你心中的投報率
換個角度，你是房客，當你租了一間房子，假設租金15,000元
針對這物件，你可以去問問附近房價買賣的行情，或者時價登錄查一查
應該可以得到一個投報率...以大台北來說，很難超過3%，
也就說，你很難在600萬的以內，買到這個物件
也就是說，年投報率，決定了的不動產的價值，
這點，跟股票有些相似，股票市場中...，淨值，只是買進股價的參考之一而已喔
george306 wrote:
每次聽到房仲說, "這間很便宜啦, 一坪才 xx 萬!" 心中總有滿頭問號
台灣房價如何的浮誇不實? 我這邊從 3 個點舉例來讓大家動動腦思考
1. 一間房地產不管是甚麼樣的房子, 都有兩筆價值: 土地價值跟建築價值 (殘值)。 以大家比較好求生存的大都會來說, 請問一般而言應該是土地價值比較高, 還是建築價值比較高? 以台北來說, 一間小套房 10 坪要 1000 萬, 但權狀上的土地持份卻又少的可憐, 它怎麼值得這 1000 萬?
土地價值如果比建築價值還要高, 那這建築不就該拆掉蓋成樓層比較多的房子, 來增加它的使用價值嗎? 為何土地價值是大家盲目去推高的一個數字?
2. 以一間 1500 萬房子來說, 國外同等值的房子用的是甚麼裝橫材料? 台灣呢?
3. 類似上面第二點, 這間房子的家具家電, 又是甚麼的價值? (國外 1500 萬的房子用的是高級家具, 我們台灣卻都用廉價大賣場家具為主?)
來看看下面會有多少盲目或不動腦的留言
1.土地價值不會是盲目堆高的一個數字。
2.國外...如果是指美國，在市中心的房價也絕對不便宜，建材爛的也超多...而且比如紐約，一間套房也要幾千萬。
3.不知你所謂1500萬房送家具的案例是什麼，不過如果你住北部，其實桃園和宜蘭1500萬送高級裝潢的別墅還找的到。
其實這些問題，很好回答。
我知道你要的答案是什麼，簡單說台灣房價高得離譜，用的建材又很爛
土地成本高的莫名其妙，關於房地產的一切一切，全部都是圖利地主...
但其實你的價格命題，目前缺少一個概念，就是"時間成本"。
為何雙北的房價會這麼高，首先過去十多年的炒作當然有，
但重點是炒高了之後，仍然下不太來...很多地點不錯但單價高的離譜的爛房子，
就是莫名其妙有人願意買單，也不知道為何~
但是其實，離台北市中心3~40分鐘車程的桃園，還有一大堆500萬有找的2~3房屋子
卻還賣不出去...
這些問題的答案很簡單~
首先，台灣最國際化，最重要最密集的商業聚落在台北市，
因此，台北市衍伸出的就業量體和素質也是全台灣最龐大的，
在台灣的外商，幾乎毫無例外的都會在台北市設點
住在台北，並不會讓你高人一等(台北的房子真的70%又老又爛)，
但卻能讓你解決最重要的就業通勤問題
通常在雙北離台北市近的地區，至多半小時就能到達工作地點
等到到達上有老下有小需要照顧的年齡，很多蠟燭兩頭燒的人
最不夠用的東西並不是錢，而是時間
如果你是公司高幹或負責人，更是如此~時間無比寶貴，用錢根本買不到。
而大台北地區，有全台灣最便利的交通系統和就業量體
能解決並減少家庭-公司-學校等等往返來回時間的問題。
相反的，如果你住在桃園
每天到台北市通勤上班
這樣的生活就是準備塞車塞個1~2小時...
你如果無聊沒事幹，每天早上八點可以從GOOGLE地圖看看
從桃園到內湖的路線塞成甚麼樣子
30分鐘的車程，隨便都會拉到一個小時。
這樣回答，土地地點的價值，有比較明白嗎?
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