分享自己的觀察...供大家參考評論喔~
房地產不管在何種制度下...都有機會漲跌...但各國的國情不一...
市場就是人人都有機會...台灣的合理性要建築在什麼樣的基礎呢?
我舉個例子讓大家參考看看喔~
先聲明~不同的環境(如:利率.貸款期限)所創造出來的成數也要不同喔~
我們先以民國96年6月22日發布，自7月1日起實施，調整基本工資為每月17,280元
96年銀行開始有承做30年分期付款的相關業務...利率是2%上下浮動...
我們簡單可以試算...17280元*360(月)= 622萬 (房屋總價)
總價622萬..當年度可以買什麼樣的房子?
蘆洲重劃區新電梯大樓一坪14萬~17萬
社子老舊公寓 一坪12~15萬
樹林二手電梯大樓 一坪12~14萬
信義松隆路新電梯大樓 一坪26萬~30萬
內湖大直 新電梯大樓 一坪28萬~33萬
林口新電梯大樓一坪12萬~16萬
五股..還沒長毛...萬里不用看..
淡海一坪8萬~12萬
信義區..松山區..中正區每坪約40萬有找...
按民國96年當下的雙薪家庭每月6萬~7萬來看...要買總價622萬另加車位100萬
其實選擇新成屋的電梯大樓..在那個年代用30年分期付款已經算是很吃力了...
要買在台北市的新成屋..原則上也不是一般雙薪家庭能買的起...現在更不用說了..
但如果是買二手公寓的話...卻是剛剛好...但很可惜那個年代老公寓只能貸20年...
所以公寓當時還算相對便宜..500萬以內要在台北市找到生活機能好的公寓是很容易的
大台北地區就可以拚重劃區或捷運站週邊的新成屋...但對一般領死薪水的服務業勞工還是很吃力
但並非養不起當時的房價...所以民國96年我可以判斷..養房和養小孩..很多人就是在那一年做出選擇
故假設房屋價格在當年基本工資17280元...多空合理接受新屋總價622萬購買36坪公設24%為基礎
我們來堆論一下...
現在民國107年9月5日發布，自108年1月1日起實施，每月基本工資調整為23,100元
我們簡單可以試算...23100元*360(月)= 831萬 (房屋總價)
我們現在的環境 利率1.7% 貸款30年~40年 公設32%~36%
空方市場是否可以接受新屋總價831萬 40~42坪 做為合理接受價格呢?
大家可以發現老舊公寓購買力是明顯下降...
96年雙薪買二手公寓..其實是很輕鬆...但新成屋依然吃力...
如今107年..即使基本工資調漲...利率降低..但二手公寓對老百姓而言...購買力卻是大減..
也是造成新屋舊屋都貴到讓人買不起...民怨四起..房價不合理...
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另外也發現..民國83年至86年間..政府也不斷調漲基本工資...
但房地產市場依然處在崩跌後低檔盤整將近10年...
故我們可以研判..任何一件商品不管是售價或成本...貴到一個上限...也是一樣要修正...
修正的行為...我們可以用資金的移動轉換來看待...也就是價格 大於 價值
即使人民調薪...也無法跟上房價的漲幅...自然房價只能修正...回到人民可接受的價值
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