買房破局，請問實價登入真實性以及銀行貸款問題

各位好，終於存到頭期款可以買房
也看房看了3.4個月，最近看上台南北區的一間電寓8樓2房、23年、25坪開價400（一坪16萬）、無裝潢、空屋

這棟建築最高9樓，我們買8樓
我看實價登入107年12月4樓賣295(畢竟4樓)、107年10月9樓坪數一樣25坪賣325（一坪13萬）
我聯絡平常薪轉的銀行鑑價300

已去看了第二次房，因為整個是空屋牆壁也沒刷過，想再確認房子是否有漏水
昨天房仲打來問說是否能下訂金，我就把查到實價登入的事情告訴房仲
覺得該房子的價格有點太高，房仲的意思是要我下斡旋金然後開價他在跟屋主談
我又再表示我們開的價格會有點低，若下了斡旋金到時又要退，比較麻煩
(第一次看房時，房仲就有表示這間房子的價格不太有浮動)
房仲又說所以請我們先下斡旋金，然後談看看再說
我表明9樓坪數和我們一樣應該是我們這間的上方，他們才賣325，400可能有點太高，而且銀行鑑價300
我和女友聽聲音覺得房仲有點惱怒(我開擴音)
房仲直說:銀行鑑價，還會依照你的房屋狀況、裝潢、坐位來評估，你若要以實價登入來買房，很多房子都買不到，若價格低於350那可能就不用談了
我:好，我也明白時價登入只是參考，那我們會再想想，謝謝你

我想問:
1.難道實價登入是騙人的嗎? 爬文很多還是不懂，實價登入不就是成交價? 那這樣依這間房子，價錢是較貴的對吧...?

2.銀行鑑價只有300，若我就算已325買到，那銀行貸款7成是依照300去貸款的對嗎? 還是會依照325貸款?

3.若想保障自己在合約上想註明不到7成無條件解約，是要寫"若未達買賣價7成無條件解約" 還是"若未達合約價7成無條件解約" ?

以上，抱歉給了些問題給大家，因為努力存的錢想買房，都非常謹慎
而且其實若能貸到8成最好，因為我是首購
我知道該房仲也有在看該論壇，我的內文是屬實，謝謝!
　
　
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(以下同48樓回覆)
謝謝各位
我並沒有想要以實價登入的價錢去買到這間房子
只是覺得有很多對於實價登入的疑惑
　
我也了解銀行鑑價只是參考
貸款專員也只是說給他地址然後初估
　
有些大大也問為什麼不下斡旋，
也知道房仲不會做白工，
因為這房仲從第一次看屋就一直問斡旋和下訂
也知道房仲是為了生活，但讓我們觀感很差
我的內文中有提到房仲說低於350就不用談
那最低也是350加上去的價錢
因為本身有看實價登入，還有請銀行初估價格
若真350萬成交，銀行估300貸八成= 350*0.8 = 240W
我出兩成350*0.2 = 70W
那350-240銀行八成-70本身頭期 = 40W多支出
然後還有仲介費等費用
　
因為每個人對買房的定義不同，本魯錢是辛苦賺的，怕一有個閃失
多付出錢或是違約
因為真的是不懂，也沒有後援，買房又是一大筆錢，所以才戰戰兢兢
　
但真的很謝謝各位，
另外真的想問，若換個房仲，這樣不會有失道德嗎? 感覺像是在比房仲
有的時候真的會多想，真的怕走錯