各位前輩好，想請教是否有應注意未注意的事情，或歡迎提供意見，感謝。
夫妻皆工作，養兩小米蟲(皆學齡前)，目前住自購的兩房，貸款還有85萬左右(月扣1萬)，目前市價大約300萬(有基本生活機能、國小學區，稍偏市區)，有車無貸。
兩房不夠住，想換至少3房加車位，這半年看了數間(網路及實體)中古屋，預售屋
發現15~20年的中古屋大樓，有管理，都要1200~1500(地點學區近，且生活機能完善)，而相同格局的預售屋雖然價錢差不多，室內坪數卻非常小到懷疑人生。
中古就是室內坪數大，但需花大約100萬整修，這也要算入購屋成本(還有仲介)。
問題就是，養兩個小米蟲實在滿花錢，無家庭(帶小米蟲或經濟)後援，保母/托嬰/幼稚園/未來安親班等等...各種花費。
目前支出有父母孝親費、生活費、交通費、小米蟲們各種費、保險費等等，家庭月需支出8萬(未計旅遊、很少旅遊)。
自備款大約有300萬，爬文很多文章都在說房價在緩跌，今年經濟不景氣，少子化，等等，也怕一買了房價也在緩跌。
請益各位專家，真的自住就不用等趨勢了嗎?
先撇開亂七八糟的金融利息影響, 一間房子蓋好了, 隨時間折舊不是應該才是直觀常識?
隨時間新建案開價變高跟房市漲價, 這是兩件事, 房子當蓋好那刻, 就開始計算殘餘價值逐年折舊, 而新建案則因土地稀缺性, 隨土地通膨變高, 而逐年變高.
你也注意到了當前預售跟中古的坪數混亂情況. 其實你可以回頭看實坪, 回算實坪的話, 就可以看到單坪價格是隨屋齡一路往下. 上次一個銷售教我的, 一般人不會算容積率公設來源, 其實就是看我花這麼多錢要住幾房, 房間多大, 其他都是虛的憑感覺就好, 沒必要研究那麼多因為多數人不研究, 所以這部分就不太會影響市場價格.
回到房市, 正常中古房市就是緩跌, 特別有實價登錄存在, 恐慌性殺盤很難出現, 大規模盤子群也隨著網路資訊越來越少, 自住客就是會把房子帶向隨年紀"緩"跌. 這時候一定會有人說什麼, 20年前買房子, 大賺多少. 過去20年, 央行大幅降息, 導致高消費民眾對新建案的購買力大幅上升, 房屋開價被一路槓桿往上拉, 同時由於房地產替代物件的聯動性, 也把中古屋推高. 所以整體中古房市的多頭, 要伴隨大幅度的降息, 一旦大幅降息, 利息壓力更低, 房價槓桿向上, 資金就會大量進場. 未來幾年政府會不會降息救GDP, 我們不知道, 不過應該不敢大幅度降息啦 (你可以自己google, 央行說不排除降息).
所謂自住沒差的心態就是, 自住不當作投資, 長期房價漲跌幅, 是折舊跌幅, 加上環境因素影響, 後者現在根本沒人敢肯定多空. 如果沒有短時間賣房用錢風險, 房價又負擔得起, 就不用太執著在萬一明年買少花60萬怎辦這種問題. 房市異動, 就是提早幾年把未來幾年要貶的貶掉了. 若房市又被推高向上, 你就更不用擔心了.
至於要投資的話, 就不是在這裡問了, 坊市間有很多課, 有沒有效我不知道. 但問01肯定沒效的, 我知道那裡會漲就去搶了, 還告訴你??
真左維 wrote:
糾正你一個觀念, 如果針對某一年蓋的物件, 房價緩跌是常態, 那就不買房子了嗎?
先撇開亂七八糟的金融利息影響, 一間房子蓋好了, 隨時間折舊不是應該才是直觀常識?
隨時間新建案開價變高跟房市漲價, 這是兩件事, 房子當蓋好那刻, 就開始計算殘餘價值逐年折舊, 而新建案則因土地稀缺性, 隨土地通膨變高, 而逐年變高.
你也注意到了當前預售跟中古的坪數混亂情況. 其實你可以回頭看實坪, 回算實坪的話, 就可以看到單坪價格是隨屋齡一路往下. 上次一個銷售教我的, 一般人不會算容積率公設來源, 其實就是看我花這麼多錢要住幾房, 房間多大, 其他都是虛的憑感覺就好, 沒必要研究那麼多因為多數人不研究, 所以這部分就不太會影響市場價格.
回到房市, 正常中古房市就是緩跌, 特別有實價登錄存在, 恐慌性殺盤很難出現, 大規模盤子群也隨著網路資訊越來越少, 自住客就是會把房子帶向隨年紀"緩"跌. 這時候一定會有人說什麼, 20年前買房子, 大賺多少. 過去20年, 央行大幅降息, 導致高消費民眾對新建案的購買力大幅上升, 房屋開價被一路槓桿往上拉, 同時由於房地產替代物件的聯動性, 也把中古屋推高. 所以整體中古房市的多頭, 要伴隨大幅度的降息, 一旦大幅降息, 利息壓力更低, 房價槓桿向上, 資金就會大量進場. 未來幾年政府會不會降息救GDP, 我們不知道, 不過應該不敢大幅度降息啦 (你可以自己google, 央行說不排除降息).
所謂自住沒差的心態就是, 自住不當作投資, 長期房價漲跌幅, 是折舊跌幅, 加上環境因素影響, 後者現在根本沒人敢肯定多空. 如果沒有短時間賣房用錢風險, 房價又負擔得起, 就不用太執著在萬一明年買少花60萬怎辦這種問題. 房市異動, 就是提早幾年把未來幾年要貶的貶掉了. 若房市又被推高向上, 你就更不用擔心了.
至於要投資的話, 就不是在這裡問了, 坊市間有很多課, 有沒有效我不知道. 但問01肯定沒效的, 我知道那裡會漲就去搶了, 還告訴你??
講得太中肯了這位大哥
我再補充一些些就好
其實要把買自住房當作買自駕車一樣個概念
你買車都不怕跌價了
新車開上路,第一年打七折!
你告訴我買車要怎麼賺錢?
所以為什麼買自住房怕跌價得要死呢?
你現在是自己有房子,沒感受到所謂的房租問題
別人是不買房,選擇租屋
結果租金一年一年的繳給房東
房東的房子就算給他緩跌好了
他的貸款他的利息,仍是房客幫他繳的
請問房東有虧哪去?
所以你實際的做法就是,
你現在的自住房地點既然不錯
那就去買大房子住
然後把原來的房子出租
你到時候肯定會發現
你的租金/購屋成本=驚人的租金報酬率
那代表你隻錢買的房子賺了
如果你缺自備款,可以把原來的房子轉貸增貸
你說不定會貸出比你原來買的價格還高
例如買300萬,結果貸出320萬(因為銀行鑑價400)
那就是變相的你賺了100萬,
你沒賣房,但你實質上可以從增貸轉貸中收到漲價的好處
你把原來的房子租給人,讓別人付給你房租幫你繳貸款
這樣輕鬆無負擔,那再買一間房子又有什麼好擔心未來的呢?
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