過去，德國的租房市場穩定、租金相對低廉（房租佔每月稅後所得約18~24%之間）、並擁有完善法規保障住房品質與房客權益，讓人們樂於租屋而不必自行購屋。這在近年來不時成為台灣媒體口中借鏡的典範。
但是就在台灣輿論還帶著時差，稱羨德國過去式的同時，這個租房市場的典範卻已在快速地崩潰中。
自2010年始，德國房市遭遇史無前例的熱錢轟炸，投機嚴重、租金暴漲、供需分配失能，並造成一連串嚴重的社會效應，至今還無法有效控制住。這場突如其來的轉變，讓德國政府完全措手不及。
因為，直到2000年代初，德國各大城市的都市計畫都仍預估居民人數將負成長，並著手縮減建案、拆除老屋。此外，為了挽救債臺高築的財政，各地方政府將大批公有社會住宅變賣給投資客。全國社會住宅的數目因而從1990年的287萬戶，一路下砍到2016年的124萬戶，預估2018年還會繼續賣到剩下115萬戶。這意味著平價房源的緊縮，並且開啟了大規模房市投機的契機。
由於嚴格的法規限制，在德國變更建地與申請建照的過程相當繁瑣困難，使得各都會區普遍存在建地不足與增建緩慢的問題。當租房的需求緊繃時，上述問題就搖身一變成為炒房的利多因素。況且，德國當時房租平均每坪不到台幣700元，對投機客來說，簡直就是夢幻般的「新興市場」。
天時地利人和下，這個老牌的租屋者國度正式開啟了「瘋狂房租]的時代。
諷刺的是，正是由於德國法規的完備與長期以來對住宅品質的控管，維持了一定的房租水準。即使是讓德國租屋族大為搖頭的物件，通常也都符合一定的通風、採光、公設比與居住密度的標準。也就是說，在德國不太可能找到台灣租屋族所熟悉的違法加蓋、過度隔間、甚至陽台改裝雅房等「因應市場需求」、居住條件無下限的廉價克難方案。
在過度競爭的市場中，德國租屋族往往別無選擇，不得不妥協接受過高的房租，以求早早結束找房的煎熬，如此無異於飲鴆止渴。在租屋族比例如此之高的德國，這個現象無疑地意味著——社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。
目前已有超過4成的租屋族，支付高於其稅後收入30%的房租。而在各大都會區中，目前已有130萬戶，在扣除房租後，其可支配所得已低於申請社會補貼（Hartz-IV）的標準。然而，一旦接受社會補貼，這個烙印在找房過程中將會一路伴隨，直到該名租屋者退出競爭激烈的租房市場——因為一般房東很難願意租屋給領取社會補貼的房客，儘管後者能額外申請房租補貼。
高價租屋使人經濟惡化，而經濟惡化者又難以租到屋，這個迴圈便讓租屋市場出現了一個門檻節節升高的退場機制。被迫退場的房客只能轉而求助於社會住宅，但就在申請社會住宅的人數屢創新高的同時，社會住宅的數目卻因為各地方政府的「出血大拍賣」而屢創新低。
面對陷入「瘋狂房租」、貧窮迴圈、租屋歧視的地獄，或許人們會退一步想：困居在原先的房子裡，總比勉強找個新房、加重經濟負擔更好吧？在德國租屋法規的完善保障下，租屋族至少可以安居在租屋處，先忍受生活不便，再慢慢觀望機會，不是嗎？
確實，在德國的住宅契約通常是無限期、或是租約到期後自動續約。若無重大理由，房東無法解除租約。通常解約的理由會是：房客長期拖欠租金、破壞房屋、嚴重打擾鄰居安寧、將住宅挪作其他目的使用、以及房東有自用需求且能提出證明。一旦解約，房客也無須立刻遷出，擁有至少3個月的法定解約期，並依承租年資遞增，最長可達9個月。
然而房客真能如此樂觀嗎？至少，流入德國房市炒房的那594億歐元、特別是其中302億歐元的生猛外資，並不都是吃素的。他們怎麼可能允許現任房客在他們熱騰騰剛收購的住宅裡，好整以暇地繳著多年前議訂的廉價租金，再繼續窩居個十年八年？
解除現有的租約，對投資客而言是必要的。
逼租客走人的SOP
肥美的獲利潛力必然促發創新。面對堪稱世界上最強大的租屋權益保障，這群新房東們也相應地展現出驚人的魄力與對策。這套對策有個相當專業的名稱：「房客管理」（Mieter-Management），或稱作「去租化」（Entmietung）。說得直白一點，就是讓房客「被自願解約」的專業技術。
最著名的例子是住商德意志安寧頓（Deutsche Annington，現已更名為Vonovia；雖然叫「德意志」，但事實上是英商安寧頓的關係企業），其所持有或管理的住宅超過35萬戶，規模全國最大，同時也最為惡名昭彰。房客經常要面對垃圾凌亂、雜草叢生的公共區域、漏水的天花板、故障的電梯、嚴重發霉的牆壁、以及不理不睬的客服。
甚至有其他誇張的案例：一位行動不便的87歲獨居老婦，因住商遲遲不願修理電梯，就這樣被困在自家長達一個月。
面對「瘋狂房租」的捲襲，德國聯邦政府直到2015年6月才拿出具體對策——「房租煞車」（Mietpreisbremse）。這套新法對現有房租的漲幅、調漲週期都做了一系列的限制。且規定在舊房客解約後、房屋再次出租時，房租漲幅不得高於該區租金水平的10%。但是目前在德國超過12,000個市鎮級行政區中，只有313個地區引入房租煞車政策。
這項被當時的聯邦司法部長海科．馬斯（Heiko Maas）信心滿滿地宣布為「里程碑」的對策，實施至今被證實為跛腳法規。
其最大的漏洞是，立法者為了避免遏阻到必要的住房投資，將新建住宅和經過大規模整修（即整修費用必須高於30%建物價值）的住宅，排除在限漲的適用範圍之外。結果造成尷尬的局面：一般個人房東通常無力也無意願進行大規模整修，但未達30%門檻的小規模整修支出又無法靠調整租金來平衡，所以往往把房子放著擺爛；而對於大型住商財團盛行「去租化、大規模整修或重建、哄抬價格」的投機三部曲手法，房租煞車卻又完全莫可奈何。
並且，至今租屋族對這項新法的細節與適用情況普遍仍不熟悉，房東與仲介因而常利用資訊不對等來誤導房客。德國公視（ARD / ZDF）記者維爾納（Renate Werner）曾喬裝成房客在科隆看屋，發現房東開出超過法定上限的租金價碼，幾乎是市場常態。隱藏式攝影機就拍下了記者當場拿出法規質疑房租違法時，房東和仲介斬釘截鐵地告訴她：
房租煞車不適用本物件——這裡是科隆！租金就是這樣，妳不爽就不要租。
當年一堆在喊國外多好又多好,現在通通倒大楣
保障是要自己爭取的,靠政府給的,,靠山山倒,靠人人跑
所以台灣人果然是世界最聰明的民族,洞燭先機,沒有之一
德國人瑞士人都是豬腦袋
不要再相信傻子空空的話
也很不忍一堆空空繼續自殘&腦殘下去
2019-01-10 2:01 發佈
enzo69356 wrote:
過去，德國的租房市場...(恕刪)
怎麼你看到的跟我看到的是平行世界嗎
德國以助代租
terrybog wrote:
怎麼你看到的跟我看到的是平行世界嗎XDXD
德國以助代租
斷章取義真開心.
你提供的文章裡, 開宗明義的提到 :
德國近年房租節節攀升，甚至出現「瘋狂房租」一詞，特別是在人口稠密的大城市或者大學城，更是一室難求。
證明樓主的文章無誤.
至於德國版的青銀共居計劃, 實施成效如下 :
在科隆，每年都有80個左右的案件「成交」。
至於那第81個以後的人住哪裡, 你就猜猜看吧.
樓主你人很壞, 德國可是空空心中的美樂地, 你這樣戳破人家的美夢, 可以嗎??
A LOOK AT WHY OUR RENTS HAVE INCREASED SO FURIOUSLY IN BERLIN
This map shows the rent increase since 2009 (per Bezirk) where figures often show 60%+ increase or even up to 100% in some of the more hip neighborhoods of Neukölln like Schillerkiez.
牛奶伯 wrote:
斷章取義真開心. 你...(恕刪)
斷章取義的應該是樓主跟這位大大吧
明明文章下面就提到政府的做法，都「刻意」去忽略
只想看自己要看的？
我整個連結都丟出來，你們只截自己想看的
你也可以說台北租金高的嚇人，陽明山一個15萬的租金也有，同樣台北也有便宜的找不到？朋友在大安森林公園旁月租一個月4.5萬，那邊房價又是如何？
德國房東要報稅，台灣的呢？德國房東一旦出租，房客可是受到法令保障的這邊你們又忽略了忘記了是吧
為何德國85%首都居民不買房？政府這樣保障租屋族：台灣房東聽了很害怕，但在德國是「國民共識」
要說也拿新一點的新聞來說
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