實坪制的6個猜測

分享一些自己對實坪制實施後的猜測，給大家參考看看。
以下先預設兩個建案，A大樓是實坪制實施前的建案，B大樓是實施後。

A大樓
公設比 30%
實坪 28坪
公設 12坪
房價 35萬 -> 50萬(實坪制後)

B大樓
公設比 20%
實坪 28坪
公設 7坪
房價 50萬

1. 單價上升，總價不變
以A大樓來說，原本房價35，總價35萬*(28+12)坪=1400萬。
實坪制後，建商當然不是白癡，不可能一樣賣35。
所以單價上升為50，總價50萬*28坪=1400萬，總價不變。

2. 公設比降低
這時聰明的B建商想到一個好辦法。
他把管道間、梯廳、大廳蓋小一點、車位排密一點、地下室就可以挖小一點。
東拼西湊，把公設比壓到20%。但是房價跟A大樓一樣賣50。
反正實坪都是28坪。每戶公設少了5坪，省下成本70萬，放口袋。

3. 房價降低
所以說，如果實坪制能使房價降低。
那降幅最多是把省下公設的成本(70萬)回饋給買方，建商維持原本的利潤。
房價就從50降到47.5。(70萬/28坪=2.5，所以一坪降2.5萬)

4. 蛋白區降幅大
每坪減少2.5萬，對台北市這種高房價的地方，只是九牛一毛。
但是對淡水這種低房價的地方，影響就大了。
所以實坪制對蛋白區的房價影響較大。

5. 比較房子變的簡單
不用再擔心建商把車道灌進公設，不用再拿計算機去計算公設比。
事情變得很簡單，比如你在比較兩個建案：
(1)房價50，只有電梯
(2)房價55，除了電梯，還有泳池跟健身房
你只需要思考要不要每坪多花五萬，買泳池跟健身房就好。

6. 舊公寓變得搶手
原本的舊公寓一坪30，新大樓一坪35。
實坪制實施後，新大樓變成50。
從原本的30比35，變為30比50。
雖然總價根本沒變，但這種感覺問題，會影響到部分的買方。
人是感性的動物嘛！
所以舊公寓的價格與成交量可能提高。