假議題？少子化會造成都市房價或全國房價崩跌？

sherrymay
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樓主

2018-11-21 23:32

前提：目前日本少子化問題越來越嚴重，已經連續9年自然減少，2016年日本厚生勞動省公布日本人口減少創紀錄，人口下降了29.4萬人 <from 維基百科>

也就是日本總人口大約從2009年開始呈現衰退現象。

假議題？少子化會造成都市房價或全國房價崩跌？

那這十年來的日本首都圈房價變化一起來看一下

假議題？少子化會造成都市房價或全國房價崩跌？

其實可以看出兩者的相關性是不高的，反而都市房價相對抗跌。

2018-11-21 23:32 發佈

文章關鍵字議題房價全國房價

iv100

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2樓

2018-11-21 23:37

sherrymay wrote:
前提：目前日本少子化...(恕刪)

需去了解日本在人口減少前是否有一波炒作大漲，當時房價所得比是多少等等，這樣來對比會比較正確

若沒有前一波的炒作，相信人口負成長對台北市房價影響就不大

sherrymay

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樓主

2018-11-21 23:50

然後有版友提出的1980年代日本房市泡沫的現象
其實跟少子化的結果完全無關。
原因不是少子化喔，這不能放在一起講，經濟泡沫時期的日本比較接近前陣子的中國&香港。
引用一下維基百科對當時泡沫化前的情形的描述：

日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到1990年代初期出現的一種經濟現象。根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間共4年3個月的時期

日元迅速升值。當時的匯率從1美元兌240日元左右上升到一年後的1美元兌120日元。由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生帳面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。

當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量放款。

——-這有一個「日幣誇張式的虛漲」的前提，台幣目前沒有，次要原因則是投資客入場，這個台灣有。

所以呢我是覺得有下修的空間，但不至於懸崖式崩潰（下修後的現在，之後小跌或持平機率大）

而且，就算日本曾經懸崖式崩跌，近年還是回到當年最高點的七折到八折左右，請看圖（請兩張一起看，找不到畫在一起延伸到2017之後的@@）

更何況台灣當初沒虛漲到當初日本泡沫經濟高峰的那種程度～要吐那麼多出來也得當初有吃下那麼多才行

可以看到2016年的東京都每坪單價已回到當初的77折左右，然後一開始發文的那篇的圖也可看到2017又比2016回升了一些，這也就更支持我所謂的「蛋黃區不一定可以再炒但一定更保值」。

sherrymay

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樓主

2018-11-22 0:02

然後下面這張圖是證明我之前說的，主要都市的房租因為都市人口集中的緣故，並不會被少子化影響，反而越來越貴，其中首都最明顯。

sherrymay

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樓主

2018-11-22 9:13

iv100 wrote:
需去了解日本在人口減少前是否有一波炒作大漲，當時房價所得比是多少等等，這樣來對比會比較正確

若沒有前一波的炒作，相信人口負成長對台北市房價影響就不大

有，iv100大大，我在3樓回文有針對這個回應囉
台灣也有投資客進場炒作，所以從2014年以來的房價下修我覺得合情合理阿
但基於我們也沒有日本房市泡沫之前的綜合因素
修正的情形(雪崩式一折起手式?)也會因此複製嗎?

基本上投機者現在絕對不是入場的時機，要玩槓桿最後玩死自己這也是沒辦法的事

不過自住的話，我是蠻樂觀的囉
只要一開始就選擇"屋況好+位置距離市區30分鐘內+社區具有基本生活機能"，
預算自己抓一下，就算未來十年小跌也不會造成自己負擔的預算。這樣的物件。
其實未來最大機率是保值持平，那就算一下你要留下多少現金做投資，其他預算當購屋的開始，並開始存下房租。
還有情感層面的安定感吧，這就無法數值化了。

房租的部分，我是基於"避險的理由"沒辦法樂觀地一直租房。
避什麼險?
避開萬一有一天雙北租金高到會讓我負擔不起的情形，理由很簡單，我就想住雙北阿 XDDDDDD

最壞的結果是這樣的(下圖是英國各地租金與每戶平均薪資所得):
其中倫敦的租金是一戶所得的49% (悲報>"<)而且是稅前誒誒
他們稅那麼高再扣完房租跟稅，生活費剩好少

平常的外地人哪住得起阿

為了躲掉最壞的情況，所以一部分買房（保底用），一部分現金繼續投資或生利息是最保險的

Kang-Wei Tzou

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6樓

2018-11-22 10:50

日本的狀況跟台灣不一樣，
日本政府並沒有介入房市，
所以日本房市的泡沫越來越大，最後就爆(*1)了。

台灣喊打防喊了這麼多年，似乎有看到點成效，
至少不像以前一直往上狂漲，
所以，台灣的房市目前是不會爆(*1)，
但下跌仍然是可預期的。

*1=一落千丈

小摩星

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7樓

2018-11-22 11:41

Kang-Wei Tzou wrote:
日本的狀況跟台灣不...(恕刪)

真好笑

新屋價漲是原物料

但新屋一買就跌到一折理所當然這叫折舊

只是人口紅利時代大家不知道房價會折舊到一折

以後台灣就知道甚麼是折舊到一折

ldw406

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8樓

2018-11-22 12:09

sherrymay wrote:
我是覺得有下修的空間，但不至於懸崖式崩潰（下修後的現在，之後小跌或持平機率大）

緩跌是多數人的共識，目前比較大的歧異是跌多深，從2014年起算的話有十年一折論者、三折論者還有你所提出的小跌論(七~九折?)

一折在雙北我覺得太誇張，小跌我覺得你的論點還算合理，不過我比較保守，我是用三折來估，藉此壓低預算上限，以避免買到超出負擔太多的房子。

讓我們繼續看下去吧。

sherrymay wrote:
為了躲掉最壞的情況，所以一部分買房（保底用），一部分現金繼續投資或生利息是最保險的

我目前就是這樣做，只是買房後現金大縮水，只好再慢慢存回來嘍。

Kang-Wei Tzou

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9樓

2018-11-22 13:42

小摩星 wrote:
真好笑新屋價漲是原...(恕刪)

別扯歪哩，
鋼材漲10%，整個房子就跟著漲10%?
然後水泥漲10%，房子又再漲10%?

這十幾年來，房價漲了一倍，
原物料有漲一倍?還是工人薪資漲一倍?

我一同事，大約十年前買了一戶三百多萬，
前年六百多賣，跑去買一千二的小豪宅。

另一同事，十幾年前買四百多，小孩大了想換大的，
但附近建案都要一千多，他們那棟也漲到八、九百。

sherrymay

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樓主

2018-11-22 13:48

小摩星 wrote:
真好笑新屋價漲是原...(恕刪)

哈哈搭配小摩星大的湯姆克魯斯頭像看留言總覺得有趣XDDDD

我的觀察是，都市區域相當保值，不太會受到少子化影響。畢竟工作機會、娛樂、文藝活動、交通等等都是城鄉差距越來越大，況且有限經費下各國的主要建設都是放在都市沒錯，那未來人潮會往都市集中不意外啊～

不過因為都市化+少子化的緣故，未來距離市區一小時以上（且無特殊商業價值的）蛋殼外的區域應該會變非常便宜沒錯，人會越來越少

以後小摩星大大可以去郊外掃貨個十甲地變身牧場或農場主人也說不定，像美國那樣開小飛機灑農藥XDDDD