[買屋]房子有瑕疵，賣方耍賴不付修繕費，提告前要保留原狀以便舉證嗎？懇請推薦台中市擅長房屋糾紛的律師～

今年7月小妹買了一戶23年社區大樓的中古屋，遇上一個很多人都會遇上的情況，現要對前屋主(賣方)提告，但有些問題實在不知如何是好，還請各位善心大大提供寶貴意見～

簡情摘要：我們在驗屋時發現兩間浴室年久失修，已舊到沒有防水的功效了，牆面和地板嚴重龜裂膨拱，浴缸周圍也是...此外客廳臥室還有幾處瑕疵，都是「屋況說明書」裡沒列出的
（箭頭處是有嚴重龜裂，照片裡看不清楚，打X是膨拱處）
點交時就提出，吵了半天...賣方也承認確實是瑕疵...最後簽了「願負責修繕的特約條款」作保證，
和仲介連哄帶騙地就把剩下的價金和仲介費拿走了！

賣方是摳家..雖兩次帶了師傅來“估看”，但根本就沒打算好好修！
不是無法來施作，就是連量尺都沒帶，專找噗攏共的師傅打算交代了事...

我們前後找了六七家裝修行來估看＆報價...全說浴室已很嚴重，不能防水了..地板也都膨拱..
沒辦法局部修，必須整間打掉重做，否則一定會滲水...

幾次談判...賣方雖口口聲聲同意付修繕費，願負房屋瑕疵修繕之責...可等到看到實際所需的報價費後，就一再找各種理由耍賴不履行合約...說穿了，就是不想付啦！

中間我們寄過一次存證信函...消保會也找過了，地政局的調解會--哼，賣方根本沒來=.=（插個話，台中市的地政官真讓人失望Orz～），仲介則派個不相干的小咖來，完全不把你看在眼裡...
就是要告，賣方才肯乖乖付了啦！可惡！

好，現在問題來了，浴室要弄好才能住，我們自然希望能趕緊早早動工，但怕賣方將來在修繕金額上吵個沒完沒了，爭議這沒必要修、那又沒滲水的...修了恐有舉證上的問題。

可是不修，光開庭就不知要等多久，兩間浴室修好少說也要個把月...現在整間房子空在那，租也不是，住也不是！傷透腦筋，煩哪～


去諮詢，律師:「要由法院囑託的鑑定單位，才算是“鑑定人”...且對方可抗辯，說鑑定人是你找的，你們之間是"委任契約"的關係，不可靠。」所以建議，在訴狀裡請求「調查證據」，但等起訴後再做鑑定，據說最少要搞三四個月。真的是這樣嗎？

各位可就已知的問題回答，請教：
Q1: 有需要開庭前保全證據嗎？浴室保留原狀不修繕，以做瑕疵證據，等法官指定鑑定單位。
可以先修繕，再向法官呈報修繕費的收據或報價單就好嗎？因賣方已簽了特約條款保證啦！
有什麼樣的做法，可以避免將來爭議，現在就修？
 
Q2: ＊＊有人知道台中市擅長打房屋糾紛這方面，民事訴訟很厲害的律師嗎？煩請推薦！
Mobile01查過了，都找不到，拜託拜託～
 
Q3: 若修繕前，自己找「鑑定單位」來驗證浴室是否尚具防水功效，是要找土木技師、結構技師，還是驗屋師？
驗屋師所開的瑕疵證明文件能否作為法力依據？具法律效力？這點子好嗎？

Q4: 因為不修繕所造成的損害，賠償費能否一併要求這段時間的租金(無法出租的損失)？拿到的機率有多高？

Q5: 法院通常會判賣方賠償「部分」浴室修繕費，或「全部」修繕費包含衛浴設備？

Q6: 可一併提告仲介，要求返還仲介費嗎？有哪些條款可要求？

Q7: 點交當天，仲介的店長口口聲聲承諾會幫我們上法院，幫我們把錢要回來，至今卻不聞不問，有沒有法條能予以懲處，並對我們賠償？