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從物業管理的經驗告訴你,在買房時可能會忽略的一些問題

個人從事保全業/物業管理工作已有10多年,其間經歷過各種大小、 類型的案場。
有感於一些建物因設計規劃方面的不健全,常造成物業公司在管理上的困難,亦導致住戶們的種種抱怨,故提出一些經驗分享,讓各位網友在往後購屋時作為參考。

由於市場上各種住宅類型甚多,這裡先縮小範圍就【社區型的新成屋】來討論,因為一般的中古住宅問題會因年久而直接浮現,而預售屋對於一般購屋者而言,較難從建商單方面提供的資訊中判斷優劣。而相對於社區型的住宅,獨棟的大樓或公寓建築,因出入口及公區範圍較單純,故可討論的內容大致上已包含在社區型內,所以就不贅述了。


以下內容敘述為個人實際遇過的經歷與想法,但不同的建物,會因為各種現實要素不同,而無法一概而論,須購屋者再多加評斷,如有錯誤之處也請多多指教。

一、游泳池、景觀水池

此類公設最怕的就是漏水問題,一旦不幸發生,後續的糾紛往往讓社區不得安寧,而且購屋者往往忽略後續的維護費用其實高的嚇人。泳池蓄水一般就要花個1~2天,夏季蒸發還須不斷補水,若是室內溫水泳池需要鍋爐加熱冷水,持續加熱的電費更加可觀。此外,設備的維修、保養、清洗,而為了安全考量,亦須聘請救生員等各項支出......說真的,去五星級飯店游泳再吃個下午茶還相對輕鬆、便宜多了。

景觀水池/魚池亦同,若沒有持續花費維護,往往變成綠水一池或成為廢棄設施。


二、停車場

首先是車道設計,請看下圖:
從物業管理的經驗告訴你,在買房時可能會忽略的一些問題
左圖的車道出口頂點緊鄰馬路或人行道,這是非常危險的設計!因為車子開在斜坡上時,駕駛者會有視覺死角,右圖則是開上車道頂點後有一段平面緩衝,方便看清路口情況。
社區大部分會聘請保全人員在車道口交管,殊不知保全人員是沒有指揮權的,在維護安全方面,最多只能站在建物邊緣"引導"住戶的車輛進出,切記不可站到馬路上阻擋人車!

社區型的停車場大都位於地下室,要注意是否有良好的換氣(通風)設備,潮濕、發霉會造成各種機械設備、地面牆壁、公共設施的使用壽命降低,維護費用大量支出。

若社區的垃圾儲藏間位於地下室,通常會雇用環保業者前來收垃圾。須評估車道設計的高度與迴轉空間是否足夠讓環保車進出。

有的社區車道會裝設厚重的鑄鐵門,如此重量常容易造成門軸磨損故障,且維修不易。而且這樣的門還不能在故障時硬推開,不像鐵捲門能以手動方式開門,一旦遇到上下班車多時間,就不難想像住戶的抱怨了~~~

機械式車位、車梯,能避免就避免吧,設備品質不良的,絕對會讓社區修到欲哭無淚......


三、社區開放空間/獎勵車位

對於物業管理/保全公司來說,開放空間/獎勵車位真的非常麻煩,住戶普遍認定空間是屬於社區享有,而法規上你不能限制非住戶使用,故常常造成爭執與安全管理上的問題。

此外,開放空間的各項設施、造景植栽、地面鋪面......若造成人員發生意外、受傷等情形,社區就可能會面臨到訴訟及賠償等問題。所以對於想要擁有專屬社區空間的購屋者,直接建議你不要購入含有開放空間的住宅。


四、警衛室

大概很少人會去注意這部分,然而社區聘用保全人員無非是希望做到所謂的安全管理,若硬體設施不夠完善(例如:鐵皮警衛亭),常會造成保全人員流動(文職人員(總幹事、秘書)先不提,因為不是每個社區都有),這往往會成為社區安全上的漏洞。

列出幾項人員值勤上的硬體需求,請自行判斷是否合理:
1. 鋼筋混凝土製的警衛室(鐵皮警衛亭冬冷夏熱,沒多少人能忍受),若警衛值勤位在社區內大廳的可跳過此項。
2. 洗手間(有的警衛室位在社區外圍,若不設置廁所,須步行一段距離到大樓內部如廁)。
3. 冷、暖氣機(以台灣現在的氣候來看,這個就不用解釋了)。
4. 置物、掛衣空間(缺乏置物空間的結果,就是造成物品亂塞,形成髒亂)。
5. 飲水機(至少要有熱水壺,不然連泡麵都沒得吃)。
6. 足夠的電容與插座(其實一座警衛室內有許多電器用品,若無足夠插座,就會延伸多條延長線,長期來看,會有電線走火的安全疑慮)。
7. 合適的桌椅(保全執勤時,其實常常需要書寫、記錄。就遇過有社區只給保全坐高腳椅,實在是整人)。

此外雖然非必需品,但社區若願意多提供冰箱、微波爐、機車停車位等物品,對於服務人員的留任意願亦能大幅提升。

這對於購屋者來說,為什麼是需要考量的選項呢?因為保全人員的主要任務在於門禁管制及防災,若人員不穩定,安全防護則形同虛設,不如多增設兩道門或監控設備。

優秀的保全人員,熟悉住戶活動及生活習慣,對於社區內的各項設施及操作也駕輕就熟,更甚者,能做到預防災害發生。雖說保全從業人員的素質良莠不齊,但苛刻的案場,是絕對請不到優秀的保全人員,因為他有更多更好的選擇。


就先寫到這裡,若還有想到什麼再來補充,也歡迎大家加入討論及提出問題,謝謝收看。

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補充內容:

五、大樓對講機與監視系統

有些建商會以國外進口的配備來吸引買家,但大樓對講機與監視系統,我個人比較建議使用國產的即可,主要是這兩項配備的使用率高,而且佈線範圍大,一旦發生故障需維修的時候,廠商往往告訴你台灣沒有零件,需要從國外進口,而維修期常常是等待數月還不一定能修復,又或者國外廠商倒閉或停止供應(某些監視設備商實際上是出售它廠代工的貼牌主機),最後變成社區花大錢換掉整套設備。

反之,台灣本身其實就有品質還不錯的對講機與監視系統製造商,理論上對於日後的維護會比較有保障,但還是要慎選負責裝設、檢修的商家,若碰到維修要來不來,或是常留下爛尾的工程師傅,也是讓人欲哭無淚呀~~~
2018-06-02 17:22 發佈
當初建商沒良心,在規劃設計時就故意忽略不考慮這些問題,你能怪住戶嗎?!
說的真是太好了。

就是從不同角度才可以看到問題。

雖然已經既成的,很難改變。但是如果從購屋者開始,就知道挑選這些看起來不重要實則很重要的項目,總有一天會讓建設公司開始改變和進步,從規劃時候就替未來考慮到。

cinnamon coffee wrote:
當初建商沒良心,在...(恕刪)


抱歉!可能後面描述的心聲讓你誤解了,我的本意著重在避開這樣類型的建案,或是能在早期督促建商注意此類問題......

例如:遇過幾個案場雖然是水泥做的警衛室,內部空間、設備也算完整,但卻沒有預留冷氣孔及裝設位置,導致一案是住戶不願鑽孔破壞牆壁,所以至今沒裝冷氣,夏天熱到37、38度時,警衛室內根本待不住。而另一案雖然之後裝設了冷氣,卻沒有排放冷凝水的孔洞,變成要接一條長長的水管,從門縫穿至戶外......

這些令人傻眼的狀況在很多案場都會看到,如此的設計缺失也是許多購屋者不會注意到的。
高樓獨棟只有單台電梯,電梯壞了對老人家來說只有悲劇
很多社區保全根本形同虛設,住戶只是虛榮心作祟
juice0216 wrote:
個人從事保全業/物業...(恕刪)


客觀^^

5分奉上了!

社區大樓型的確很多這樣的狀況,應該反問自己這些「設施」用的到嗎?

在設計的時候看起來很美侖美奐,但後面的維護才是重點!所謂的室外泳池再怎麼室外也是在基地內,那麼地下室的車位就不可能錯開,泳池下方的車位就要承受這痛苦。
寫的很好!
補充一點 ,
無障礙空間!
門檻,出入通道,電梯出入,。。。
幾個地方,
輪椅,嬰兒車進出無礙,
生活便利性必需。
讚讚讚
難得看到很有建設性的實用文章
不能同意再多了


早上收收包裹就算了,晚上留保全在一樓大廳睡覺的用意不知為何?


真有人闖進來,保全是會拼命保護住戶ni?還不如用些科技設備
北台小客車 wrote:
很多社區保全根本形同...(恕刪)
  • 3
評分
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