商業區內的建物標示中主要用途為"住宅"，是否一樓就不能開店

因為我有老房子一樓出租給人開店，
有合法營業登記，房屋稅也變更為營業用，
但建管單位的人來說開店不合法，

土地使用分區為"商業區"
建物標示主要用途是"住宅"，
地目為"建地"

只是建物建造完成日在民國60.12.22以前者，大部分無使用執照，需另外申請土地使用分區證明(我還沒辦)。
商業區老住宅(民國57年建)，共三層樓，

一樓房客自己跑去問建築師，叫我變更建物用途...但費用不少(十幾萬跑不掉)
方法真的只是這樣嗎?

更新
因為使用樓地板面積未達500 平方公尺者，故可以辦理「免變更使用執照」，本人已結案。
這件事發現很多人也給了錯誤解說，不同人給不同答案，甚至是承辦人員或建築師也會給到錯誤的解釋，還好沒照做，反正多問多聽多查。