想請問10年屋該如何開價?

各位好, 看房近一年時間, 最近已開始與買方做開價的動作, 我開價的基準就是依過往實價登錄的單坪平均價在低一萬, 比方一坪實價平均是23萬 (已移除如低於平均5萬的極端值), 我會開22萬, 但是仲介跟我說實價是因為直接把車位坪算到總價的關係, 所以每坪單價才會降到23萬; 換言之, 以平面車位來說, 該建案的車位坪數約占了12坪, 如果把車位坪數扣掉另計價, 則一坪價格會到25萬甚至26萬, 因此希望我至少開價到24萬才願意繼續往下談; 這位仲介大哥我覺得分析的也還滿客觀, 他強調沒有車位其實對房子是扣分的, 特別是建案又處在市區, 所以我要是買的案子是沒車位的 (確實在實價上沒車位的交易也是落在21~23左右), 他就覺得有談的空間; 但是這點很困擾我, 因為後續再找銀行借貸時, 我想銀行在鑑價時應該不會管你買的房子到底有沒有附車位, 我也在猜銀行鑑價完結果應該會落在我開價22萬上下, 原因是因為我輾轉問到一位朋友的同事去年也買了這個建案, 當時的銀行鑑價是開接近22萬; 以上是我目前的狀況, 我是打算還是守住這個22萬這個底線請仲介去談看看, 不然我就得要想辦法在生出一百多萬的自備款, 不知道各位前輩是否可以提供建議或看法, 謝謝~