急～有二胎貸款是先過戶再塗銷還是先塗銷再過戶？

小花奈奈
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樓主

2018-03-01 21:12

想請問購買一間有設定抵押權的房子

買入價為820萬

第1順位銀行抵押權為810萬實際貸款675萬
第2順位民間貸款設普通抵押權 100萬

檯面上欠款數字共計775萬
但實際欠款數字房仲只告知我們的買入價是足夠支付的不用擔心～

因為對方沒有多餘的錢可償還二胎，
我們也不願意過戶前就先動用履保款項去幫賣方塗銷，畢竟要承擔的風險太大

後來房仲及代書跟我們說先把房子過戶到我們名下
然後等過戶後再動用我們履保內的價金去代償賣方的私人二胎貸款轉並塗銷辦理塗銷
房仲說因房子已經登記在我們名下了就不用害怕了

想請問照房仲說的先過戶再代償二胎私人貸款塗銷，對我們是較有保障的方式嗎？
還是有什麼需要特別留意的地方嗎？
再麻煩大家協助解惑～謝謝！ orz

2018-03-01 21:12 發佈

文章關鍵字胎貸款

a4524188

a4524188
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2樓

2018-03-27 11:50

建議先過戶完成，在按履約保證程序塗銷二順位貸款
原因，所有權移轉完成才有保障，再塗銷二胎
若將來交易無法順利完成不幸被法院拍賣也會造成拍定後不點交，可以透過強制執行程序買回
http://www.dali888.com.tw

Runawaytrain

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3樓

2018-03-27 14:25

a4524188 wrote:
建議先過戶完成，在按...(恕刪)

抵押設定沒有塗消掉... 地政事務所能夠辦過戶嗎？要不要打電話先跟地政的便民專線確認一下？自己的權益要自己把關，不要完全相信仲介

小花奈奈

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樓主

2018-04-04 22:10

感謝回覆🙏🏻
後來處理方式是先過戶完成確保房子是我們的之後才從履保代償塗銷二胎，接著一胎也順利完成塗銷，準備等交屋囉😊

lucifer076

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5樓

2018-04-04 22:47

順序不是依照樓主講的這樣吧？賣方的房子有債權，銀行在塗銷前是不會讓房子過戶的。應該是你貸出來的錢-來塗銷賣方房屋的債權-賣方銀行同意過戶-房子登記在你名下-你貸款的銀行為第一順位債權。

小花奈奈

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樓主

2018-04-04 23:02

我們確實是先過戶等新權狀出來後才辦理後面的一二胎塗銷唷，也有詢問其他家的代書也是告知此方法可行，也都順利塗銷完成了。
不過我們是有先跟銀行貸款設定後才跑上面的流程，等於我們是第三順位，然後一二胎塗銷後謄本上我們就變第一順位了

aoc987

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7樓

2018-04-04 23:48

lucifer076 wrote:
順序不是依照樓主講的...(恕刪)

沒清償還是可以過戶，所有權移轉和抵押權設定是沒有關係的。
產權要先移轉到買方，買方的貸款銀行才會撥款去清償賣方的房貸。

ysc_kyy

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8樓

2018-04-05 0:25

Runawaytrain wrote:
抵押設定沒有塗消掉... 地政事務所能夠辦過戶嗎？

lucifer076 wrote:
順序不是依照樓主講的這樣吧？賣方的房子有債權，銀行在塗銷前是不會讓房子過戶的。

原屋主貸款未塗銷前確定是可以過戶的，而且是房屋買賣交易的常態，如果原屋主未清償塗銷不能過戶，那房地產要如何買賣？賣方要先拿出現金清償才能賣房子？
現在大都是走代償程序，房子先過戶給買方，買方貸款銀行才能核貸與設定最末位抵押權，撥下的貸款進行清償、塗銷舊貸款，之後新屋主的貸款銀行抵押權自然升上第一位。

happywork01

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9樓

2018-04-05 8:41

就在昨天看了一間房子。房價約1400萬，可是抵押貸款高達2600萬(之前從沒遇過)。
想必是有二胎債權人，實際借款應該不到1300萬，否則屋主也不必賣了。

請問，這在買賣過戶上會有什麼問題？
如果在長達一個多月的過戶期間，產生了借款的變動(因為設定額度還很高)，有否可能會導致新銀行貸出的額度不夠支付塗銷？

如果買賣發生問題，那即便房子已經過戶完成，但是畢竟並未走到最後的交屋，是否多方都受害？

小花奈奈

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樓主

2018-04-05 17:43

happywork01 wrote:
就在昨天看了一間房...(恕刪)

雖然屋主抵押貸款2600萬
但主要還是要看目前還有多少錢沒償還
如果未償還的金額是低於你們成交價的話交易可能會比較順利，
可能要請仲介那邊提供謄本並跟屋主確認未償還金額還剩多少？
然後款項都匯到履保比較有保障
如果屋主賣的價格低於他欠款的金額，有二胎的話，那屋主勢必要先把差額補足，
但他很缺錢的話恐怕也拿不出來，但你代償金額又不夠，所以可能就會交易失敗
且銀行以外的債權要先塗銷你的銀行才會放款
買方的部分就是支付成交價的金額，如果因為賣方的關係交易失敗，
買房的錢都在履保保障比較不用擔心，最多就是錢又全退回來
但你如果從履保把錢先拿出來幫他代償二胎，就不在履保保證範圍內了，
如果交易失敗等於也都幫他清償掉債務了，他反悔不賣買方可能就會有損失
所以後來我們才先過戶才代償，就是怕會有這種風險存在
只是這類的物件如果是我就不太敢碰了～
寧可找單純點的降低交易風險，
這是這次買到有二胎貸款房子的體悟😅😅
上面的見解若有錯還請其他網友指正，謝謝～