大家好
之前有發表了一篇橫濱不動產的投資分析
也得到了很多的回饋和回響
今天要和大家分享一些概念, 有關如何預估賣出時的價格
首先要先跟大家講的是, 請把自己居住用的平房和投資用的公寓大樓分開來看
簡單來說呢，在日本，自己居住的平房通常是多房間，適合３人或４人家庭使用
那本身就比較難出租，因為與其花到較高的租金，日本人寧願直接用買的
因此平房在市場上的需求，絕對是遠小於投資用的公寓和大樓，
因為在日本，單人房的需求是最高的
那再回到投資用的公寓大樓來討論，要如何預估脫手時的價格呢
我舉個簡單的例子，讓大家了解
今天你以１０００萬日幣的價格，購入一間投資報酬率６％的單人房，也就是一年可以收到６０萬日幣的租金
１０年後，租金價格一定會下降，但下降多少取決於房屋本身設備的好壞，以及地點的好壞
如果說１０年後，一年的租金下降到了５０萬日幣，這時就要用投資報酬率去反推
投資報酬率一樣是６％的話，５０÷０．０６＝８３３萬日幣
但中古屋的投資報酬率通常會比新屋高，也就是說
投資報酬率設定在７％的話，５０÷０．０７＝７１４萬日幣
投資報酬率設定在８％的話，５０÷０．０８＝６２５萬日幣
相信看到這大家應該都能了解了，投資用物件的脫手價格，不是取決於房屋的貶值價值或房價的波動
而是取決於投資報酬率的反推
今天一個５００萬日幣，但投資報酬率只有２％的物件，大家都會嫌貴
但一個５０００萬日幣，投資報酬率有１０％的物件，大家都會覺得划算
因此脫手的價格，取決於投資報酬率的數字
或許大家會想，那買了一個物件，租金只會一直跌，那有甚麼意義
簡單來說，當房子內部設備老舊之後，你只要更換房客會在乎的設備
例如像是：免治馬桶、冷氣、地板等，做個簡單的翻新，就可以再次拉高租金的行情
就像是台北有很多老舊的公寓大樓，但內部的裝潢弄得漂亮，大家還是搶著住
一個額外的範例是，現在日本流行用很老很老的平房，去改裝成民宿出租營業
原本花錢去買很老很老的平房，一般出租是租不出去的，等於花錢買不值錢的房子
但因為作為民宿卻有它的市場在，瞬間投資報酬率可以到１０％以上
那就算是很老很老的房子，在市場上也能瞬間把價格拉得很高
linext wrote:
我最近，也在想賣掉...(恕刪)
您好
我想我在文章中想強調的就是
大家投資日本房地產, 但都很怕會年年貶值
但鑑價的貶值與市場上真正的價格是不一樣的
一棟房子以1000萬購入, 每年會貶值50萬好了, 10年後的價格也不會只剩500萬
因為如果剛開始這棟房子投資報酬率可以到7%, 那1000x0.07=70萬
10年後年租金下降到60萬, 那60/0.05=1200萬 60/0.08=750萬
也就是說, 如果賣1200萬但投報率只有5%, 大家一定覺得太貴
但如果750萬能有8%的投資報酬率, 那就會有人想要買來投資
主要是這個概念
謝謝
s52sam wrote:
一棟房子以1000萬購入, 每年會貶值50萬好了, 10年後的價格也不會只剩500萬
因為如果剛開始這棟房子投資報酬率可以到7%, 那1000x0.07=70萬
10年後年租金下降到60萬, 那60/0.05=1200萬 60/0.08=750萬
也就是說, 如果賣1200萬但投報率只有5%, 大家一定覺得太貴
但如果750萬能有8%的投資報酬率, 那就會有人想要買來投資...(恕刪)
您好，有在關注您的文章
關於您舉的例子，也就是說房屋本身一買一賣經過10年之後可預見會跌價250萬
但這期間租金收入是70萬*10年=700萬
實際獲利是700-250=450萬
實際年投報率為450/1000/10年=4.5%
看起來很美好
但就我觀察東京的行情，我想您說的7%投報率應該是表面投報率，實際投報應該要縮水2%左右
如此一來重新計算之後...
這期間租金收入是50萬*10年=500萬
實際獲利是500-250=250萬
實際年投報率為250/1000/10年=2.5%
獲利打折不少...您怎麼看呢？
以我手上的房子，在二十五年左右，在我買它的時侯，要腰斬二次，真的很悲劇。
投資日本房子，如要收租，就要買二手在二十年到三十年之間，只有盤子，才會被騙去會去買新的。
基本上日本二十年以上的房子，最少都拉過一次皮重新整理過內部機電含電梯，看上去還是新的很，內部也是很干淨的。
買這種房子，他的重點反而是耐震基準法，並非版主講的這些有的沒有的。
三十年以上都是舊的基準，二十年以內是新的基準，二者之間有新有舊，買的時候一定要特別留意，是不是買新的基準。
以我的經驗，匯率真的真的真的很重要，而且操作方式也不同，台灣人買的日本的房子，只有四千萬日幣以上的房子，才可以貸款。
因為，只有台灣的銀行有能力承作，日本銀行幾乎不會借給你。
peugeot206rc wrote:
您好，有在關注您的...(恕刪)
peugeot206rc wrote:
您好，有在關注您的...(恕刪)
您好 謝謝您有在關注我的文章
基本上東京的投資報酬率已經是說是日本最低的了
因為外國的不動產公司不斷的炒作,造成房價持續上漲
也的確,如果是在東京的話,7%大約是表面報酬率而已,實質大約在5%上下
但橫濱的話,單間套房的實質報酬率7%是很一般的事
大家會說,只能買東京,其他地方不能買,但那是以外國人的角度看日本
日本人很多都是投資東京以外的地方,因為每個城市都有受歡迎的地點以及人口聚集的地點
但這要透過真正當地的日本公司,才能獲得正確的投資資訊
一般的外國不動產仲介根本做不到,因此只能不斷炒作東京
因此,您說的我不反對
但東京的情況與東京以外的城市不盡相同
提供給您做參考
謝謝
linext wrote:
日本的房子，二十年...(恕刪)
您好
我想房子會折舊,這是很正常的事情,全世界都是一樣的
也的確,我也認同如果是投資,完全不應該買入新房來做投資
因為房價跌最多的時候,就是新房的前10年
但台灣的不動產公司,因為都是與大建商配合,等於是代銷了
幾乎推銷的都是上市公司蓋的新成屋,因為價格高他們賺的也多
耐震標準也是很重要的一點, 但這個是比較偏向銀行貸款時以及鑑價
基本上投資物件的價格設定,還是以價格以及租金換算出來的投資報酬率去推算
我本身就是在日本當地的不動產公司上班,這就是行業裡的基本常識
您如果不認同,沒有關係,但隨意的稱別人的想法為有的沒的,我想是很不尊重別人的
最後,銀行貸款的部分
我遇過最低的約2000萬日幣也能貸款,而且這是以向台系銀行在日本的分行貸款的狀況
如果是直接從台灣貸款,就沒有這些限制,但當然就要在台灣有擔保品
而日系銀行並不是沒有能力承作....,日本銀行的規模是遠大於台灣的銀行的
簡單來講,他們不願意借是因為投資人沒有日本的身分
今天如果你有日本的居留簽證,就完全是不同的狀況了
其中還是有日系銀行是願意借給沒有日本居留資格的台灣人的,
一間是東京之星,另一間是歐力士銀行
但當然貸款資格與條件還是是因人而異的
謝謝\
耐震基準重點不在銀行，而是很直接影響你的脫手率及住客承租意愿，
日本不愛買房的其中一個原因，在於它們擔心地震之后什麼都沒有，能買新耐震基準，儘量買這種比較好。
另外，日本租屋市場很特別，全都不是台灣人所想的那樣，現在是租屋的高峰開始，千萬別買太不方便的地方。
你推的橫濱，在近幾年高居在東京都工作的日本人首選，你可以多找找這類的新聞才是。
在東京都，不一定首選新宿，這種你聽過的地點，炫富的不在乎折舊，台場面東京灣是首選。
年初，才接手新加坡人認賠的物件，他買一億多，賣九千多.....全新的沒有人住過，交屋二年不到，真的是無敵的VIEW。
事實上，他沒有賠還有可能小賺，為什麼呢？ 因為匯率！！
想要買來投資，儘量能買有人住這種，空室雖然很便宜，表示他大都，相當久沒有人住，也就是沒有人要。
日本人不愛搬家，穩定是他們特色，除非你的物件真的真的很不好。
s52sam wrote:
您好我想房子會折舊...(恕刪)
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