看一陣子房子了... 覺得跟銷售人員交涉是有趣的事,要怎麼殺價殺到讓對方也很開心的賣你,真的需要做足功課..
真的想談的房子,殺價立場要堅定,態度要和緩.. 千萬不要把場面搞僵, 後面才有機會再來談...
首先會先看同一區塊的建案,如果可以最好把每個建案都看過一遍, 再從中挑選幾個喜歡的案子...
比方這區塊有10個新案, 全看過後喜歡的有5個,再分別去一次並詢問該案銷售對其他四個案件的看法跟分析...
經過這個過程會再淘汰掉1-3個案子, 此時再找銀行針對我們有興趣的物件做鑑價, 然後周邊屋齡比較相近的中古屋也要做鑑價..
比方新案銀行估38w/p, 旁邊8年的中古屋估33w/p , 新案開 43w/p , 這樣就知道他開的合不合理.. 大部分都會先開高,
但最近遇到好幾個業務也蠻實在的, 開價就開銀行鑑價附近了
有人說出價從銀行鑑價的7-8折開始出,但自己算算就知道可不可能了... 38w 的7折是 26.6W, 可能賣嗎? 38w 9折是34.2W , 可以先從這邊出價試試看...再慢慢往上加, 反正底線不要超過銀行鑑價就對了..
再來就是車位的價格, 很多都是一屋配一車位, 車位一般難殺, 但還是要殺, 這也是要請銀行做鑑價..
建商報車位 200w, 銀行估大概160-180W, 我們也要找附近差不多條件的停車位看人家賣多少, 區域行情可能是130-150w
而且更重要的一點是 新建案的車位價格有20-30W 是要拿來補房子價格的,這是為了讓實價登入看起來比較漂亮的手法...
比方20坪的小套房,一坪買38w, 可是實價登入時變39w, 200w的車位會拿20W來補房價,所以查詢該案的最新實價登入價格時, 可以扣個1萬就大概是真實成交價了..
基本上你把出價的價格算法跟車位手法講給業務聽, 他一聽就知道你內行的,接下來價格就好談了... 不會跟你在那高來高去的..
還有一個很重要的就是儘量跟每個建案的經理當朋友, 因為他們在地產界人脈廣,經歷的代銷公司也多,所以很多建案都有老同事或朋友在, 他們也都會知道對方公司接案的底價, 比方A建案底價是一坪40萬 , B 建案底價是42萬.. 通常代銷公司最低接單價約在底價-2萬如果你跟經理能混熟,把你想買的建案跟他講,他能幫你問到底價就開心了..
那些銷售形形色色的人看多了, 我們一定要做足功課,講得他心服口服,才能創造雙贏..
以上是我的一點心得,純分享, 勿酸勿筆戰....
jon1201 wrote:樓主真心分享！
看一陣子房子了.....(恕刪)
我兒子是這樣做，
因為每年存下來的錢也不是很多，
只能一年買一戶，
先鎖定要買的區域，
縮到很小的範圍，
這樣對區域的價格波動，出租行情都能直覺判斷，
鎖定的大樓，包括每層每戶的大小，配置圖都弄到手，
目光只鎖定在那些樓層，那些戶數
當代理或網頁有相關訊息就能第一時間反應，
我覺得他非常的用心，
成功不是偶然
努力不一定會成功，不努力肯定沒有機會！
有些人買房就像買青菜一樣,買青菜就像挑媳婦一樣本未倒置,一生家當花三小時結束,每次買菜花幾小時討價還價.
有些腦波弱,業務說什麼信什麼,沒有自主能力.
有些人很急,好像全世界只有那一間房.
有些人很天真,只是單純的想要一個家,有房既可.
有些人鬼遮眼,連為什麼買房都不知道.
其實不管買房用的是什麼策略,有用功的人永遠比不用功的人更能取得更好的價格比,而非常用功的人(如版主)又可以比一般用功的人取得更好的價格比,所以這世界是公平的.
房仲常問的三句話:
什麼職業?如果回科技新貴,公務員-->肥羊區,回作小生意的-->可能有點難搞,回作工的-->錢可能有限.
第一次買房嗎?回是-->年幼可欺,回不是-->還要在測測
本地人或外地人?回本地人-->嗯..在測測,回外地人-->不懂行情的居多
因此房仲最喜歡的是:科技新貴,第一次買房,外地人,你當人家在閒聊,人家當你是肥羊,很多網友常問:為何他問的價錢都很硬,感覺沒有空間,主要原因就是於此.
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