算式有更新，CASE2 加入條件3
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目前是租屋族，一個月18000含車位管理費(兩房一廳) 14年屋， 房東在2015年高點時買800萬
租時，已經有含不錯的裝潢與家電家具。 修繕都由房東出
如果今天我有200萬頭期該不該買呢?
CASE1: 回到2015年同期，假設我背貸款買了，發生費用
1. 貸600萬，借20年利率1.7%，20年還款702萬左右
2. 管理費1500 x 12 x 20 = 36萬
3. 房屋稅4000 x 20 = 8萬
總成本 200+702+36+8=946
Case 2: 用18000租20年
1. 18000 x 12 x 20 = 432萬
2. 原本的頭款200萬存澳幣定存2.5% 20年 = 賺129萬利息
3. 更新 把二樓的意見加入
CASE1 含管理費+稅金 平均月付31400，與CASE 2月付價差=13400
拿13400 零存整付一樣澳幣2.5% 20年，期滿可得本金322萬 利息約96萬
總成本 = 432-129-96 = 207萬 (外加手頭200+322萬現金)
(雖然3的部分，幾乎根本無法存下來)
選CASE 1
946-207=739
如果20年後，房子還有739萬就算沒賠到
20年過後，僅剩管理費與稅金要繳)
(但20+14=34年的房子 還有機會739萬嗎?)
選CASE2
過程中負擔比較少，期滿手邊有522萬現金
但20年過後，還是得繼續付房租
當然啦站在2017年的點來算，數字又會不一樣
如果再繼續跌，評價結果也會不一樣
這樣的評估，大家覺得怎麼樣呢?
1.房租 vs.使用年限：依你月租1.8W，房齡14年，假定合理使用年限60年，1.8W/M*12M*46Y=994W。（從收租總營收角度）
2.投資報酬率：1.8W*12M/800W=2.7%的年投報率，還高過房貸利率1.7%~2.0%（概念就是你用房貸買來租給自己都還有1%利差）
從以上兩點，如果沒有其他不利因素、厭惡設施，房東又願意以2015年的入手價賣你800W，樓主可以考慮。
ps.以上計算基礎是以你目前房租計算，但如果你租得高出在地行情，那上述公式就要重新調整。最好進一步將停車月租、房租不帶家具合理行情另外考慮（畢竟有些輕裝潢帶家具，房租因而高出3~5000千的情況）
如果你30歲，預計活到80歲，有50年
租屋1.8*12*50=1080，前提50年房租不漲，花費1080萬。
買屋200萬自備+702萬本利攤+90萬管理費(50年)+20萬房屋稅=1012萬
花費差不多，但買房的多一間房子，活越老，差越多，因為有房每年只要2-3萬就能住，租的每年少說要2X萬.
Arcus0827 wrote:以我的原則來說是可以買，原因如下：60年後的994萬，只等於現在的2百多萬。投資報酬率必須扣除成本，18000要減掉管理費再減掉稅金再減掉房屋維護成本才是賺的。
1.房租 vs.使用年限：依你月租1.8W，房齡14年，假定合理使用年限60年，1.8W/M*12M*46Y=994W。（從收租總營收角度）錯了，沒有算折現率，60年後的994萬，只等於現在的2百多萬
2.投資報酬率：1.8W*12M/800W=2.7%的年投報率，還高過房貸利率1.7%~2.0%（概念就是你用房貸買來租給自己都還有1%利差）
從以上兩點，如果沒有其他不利因素、厭惡設施，房東又願意以2015年的入手價賣你800W，樓主可以考慮。錯了，投資報酬率必須扣除成本，18000要減掉管理費再減掉稅金再減掉房屋維護成本才是賺的。
)
收租總營收不必算折現率，報酬率不必扣成本。
四樓的也是，分50年付房租跟分20年付房價是不一樣。
原來你們都是這樣算的，難怪那麼貴也敢買。究竟你們的算法是被房仲跟建商騙的，還是自己瞎掰的？
我們都習慣用以前發生的事來預測未來的事，但事情卻往往不會依照我們的預測發生。人活著的每一天都是重要的，也不是20年後的生活才重要。
建議你別去想20年後是賺錢或賠錢，想想你這20年想怎麼過還比較實際。
如果你打算一輩子住那裡，不管你買不買房子，你都住在一樣的地方，過一樣的生活，差別只在於你的二百萬還有買跟租每月差的那一萬多元，你想怎麼使用，想投資還是花掉還是逼自己存在房地產。
如果是我，我會留著現金，因為我覺得錢比較好用，存錢也喜歡用自己的方法存，不喜歡銀行逼我存。我也不打算一輩子住在同一個地方，想搬家的時候，解除租約比較容易，賣房子再買新房子比較費事。
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