請問還沒交屋狀況下的房屋買賣

大家好，小妹昨天剛透過仲介和賣方談妥一間新成屋的買賣。

對方是和建商合建的地主，房屋尚未點交完成，屋主也還沒從建商手上拿到房契地契就已經委託仲介來賣，昨天價錢都談好了，約好近日要簽約。

但是現在有點疑問想請問大家：

1.屋主尚未從建商手上取得房契／地契的狀況下，我們繳交的訂金能進履保嗎？

2.假設能進履保，我們應該可以不用像正常交屋流程一樣先付 10%的簽約款吧？只需先把斡旋的10萬轉為訂金即可？
等屋主拿到所有權後，再按正常流程走。

3. 有想到能請代書先幫忙去查建商／屋主是否有把房子先拿去做其他抵押設定，以免日後交屋有問題。
但除了這樣之外，還有其他的注意事項嗎？

謝謝大家幫忙。