329檔期房地產復活？建商騙你的啦！

難怪想說怎麼329青年節還是928教師節 大家就會特別想買房子
今年好像還多了個我愛你檔期

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初奄奄一息的房地產，在傳統所謂的「329檔期」中，傳出來客數、成交率都大幅增加，建商說房地產已是谷底，「要買要快」。真的嗎？

房市要好，有幾個基本條件，一個當然必須是基本面的需求遠高於供給，另一個是資金、游資多到暴，再來是經濟表現好。如果用白話文來說，就是先看人口增加率，以此與供給面相比；再來是看房價與所得相比情況，民眾所得必須持續增加才有能力負擔購房支出；而如果再來一次台灣錢、淹腳目，當然也有助房市。

事實上，所有的指標數據都對房市未來表現不利。

台灣出生率持續下滑，過去每年新生兒有40多萬，現在剩下20萬左右，因此十多年後，這些新生兒成年後會有購屋需求的數量，就較過去砍了一半。如果不看這麼遠，現在的大學生的年代，新生兒數目已降到30萬以下了，如果再考慮到這幾年其實到中國等地方工作者數目大幅增加，國內房市的基本需求已比過去大幅減少。

而近十多年國家薪資與所得停滯，但房價則因為資金行情加上投機客炒作，一路飆漲，讓台北的房價所得比飆上接近全球最高的14-15倍，大部份年輕人都買不起房子了。至於經濟表現，去年經濟成長率不到1%，今年官方預測1.47%─但大部份民間智庫認為無法達成此成長率，「保一」恐怕仍有問題。

過去拉升房價的主力─投資客，在房價已高、看衰前景、及房地合一稅今年上路等因素下，大部份投資客都已退場觀望。展望今年、甚至到明年，都看不到國內所得大幅提升、經濟反轉上揚的跡象。

這也代表正常的基本需求難以增加─特別是在現在的高房價下，年輕人的購屋需求不會出來，除非房價跌幅多到能帶動換屋與年輕人的購屋需求。

至於房市供給方面，去年房市其實已走入空頭，全年成交量掉到29萬戶，是14年來最低紀錄，即使抗跌性高的雙北、甚至所謂的「蛋黃區」，都已出現量縮價跌現象。而去年的預售屋平均銷售率，以購屋問題嚴重的北台灣而言，低到只剩下32%─不但比2014年的43%低了10個百分點，更不能與2012年、2013年動輒8成的銷售率相比。

這是什麼意思？就是即使不提官方調查說台灣已有「百萬空屋」這件事，建商去年在北台灣賣不出去的房子就占其推案的近7成，以房數來看，去年就有3.1萬戶未售出。而建商每年都會推新案，雖然推案量已較過去房市多頭年代減少，但以目前的價格與市場情況，銷售率不會太高，供給過剩情況只會更嚴重。

再展望未來，520新政府上台後，準備大推20萬戶公宅，供過於求情況會更嚴重，建商想拉抬房價─或只是支撐房價，將更困難；再來調高遺贈稅率由10%到20%，那些富人的錢大概又要長腳悄悄跑掉一些。此外，兩岸關係預料進入冰凍期，兩岸經濟互動減少、陸客來台衰退，這又會影響到經濟及對商用不動產的需求。

綜合所有因素看，除了央行不再打房之外，幾乎看不到任何有利房市的因素。國內房地產界著名的戴德梁行董事總經理顏炳立對房市的預估是：8年寒冬的開始，先緩跌4年、再盤整4年。大部份超過5年以上的預測是容易失真，因此或許建商難以接受這項「8年寒冬」的預測。但台經院年初的預測則是今年房價要下修1成─包括之前房仲業者的預測亦如是；至於房市空頭市場的時間，大概預測值是在3年左右。

所以，不論建商如何吹噓329檔期的成績，如何高喊房市要反轉了，要有意購屋者趕快進場，都不必相信。慢慢看、耐心等，建商受不了、投資客被「抬出市場」時，房價會有更明顯的下修，這時才是該考慮購屋的時候。