買房投資容易賺錢嗎?

考量因素:
房子和黃金不同，房子會變舊的，如果房屋市場行情不變，房價會下跌。
還要給政府每年課房屋稅及地價稅，而且政府還一再的調高。
買賣時還要付最高6%的仲介費。
賣出房子賠錢，還是要付仲介費，也要付高額的土增稅。
貸款買房還要繳利息。
人口一直減少，如果每隔一代人口剩一半的趨勢不變，需求將大減。
以前可以當成贈與節稅的工具，但現在因公告現值的調高及房地合一稅的實施，現在幾乎失去了這樣的功能。

舉個例子:
依信義房價指數，台北市
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/HPI_month.php/6565/2
2011年約100，今年2016年約120
看起來漲了20%，有賺錢，但如果投資人在2011年買，2016年賣

1.房子變舊了，過了5年，假設房價折價5%
2.買賣要付仲介費，假設5%
3.近年來土地公告現值大幅調高，土增稅亦假設為房價5%
4.利息支出，假設利率2%，貸7成，五年利息約為房價7%
5.還要付財產交易所得稅
6.房屋稅、地價稅、及其它稅費。
7.裝潢及維護費用。
8.錢本來可以存起來而有利息收入，但因買房而少了的利息收入。
8.出租收益，假設1.2%一年，五年為6%
指數漲了20%，但實質利潤應該是負的。
如果房價沒有快速上漲，而且漲很多，是沒有利潤的。
如果下跌，那就會賠更多。
指數看起來賺20%，實質還賠錢，我一定不會買房來投資。