盤點房價影響因素 (附翻譯)

房價到底會上漲還是會下跌，眾說紛紜，但是房價雖然可能因為預期因素而推離地球表面。不過房價終究還是得回歸基本面。在此條列各種可能影響房價的因素，並試圖做出一點結論，給大家參考。(翻譯：現在台北市平均房價，2250萬，家戶平均所得150萬，一個月房租3萬，經濟情況普普通通，請問平均房價最高可能會到多少呢？有可能到三四千萬嗎？)

房屋上漲動能
貨幣供給額 (正相關)、利率 (負相關)
目前歐洲、日本為推升經濟而實施QE，市面上仍然有不少熱錢，熱錢可能會推升房價。另一方面，房地合一下外國人購賣房地產稅率較高，且彭淮南的防阻熱錢功力高深，可能會減少熱錢流入，不過整體而言，這方面仍然是有利的。

而利率的部分，因為利率已經很低，而有流動性陷阱，因此利率下跌對房價影響不大。除非台灣真的實施負利率，不過彭淮南任內發生這件事情的機率不大。

房屋下跌壓力
經濟情勢
民進黨執政後，與中國大陸的關係較為緊張，而且中國大陸本身也在進行結構調整。台灣未來幾年，應該也會進行結構調整，因此經濟情勢比較難比國民黨執政時還要好(除非國際情勢大好)。

政策面因素
雖然，政府須考量經濟、稅收，而不希望房地產暴跌。不過民進黨政府的選民結構，畢竟和國民黨政府不一樣。在每兩年就有一次大選舉的情況下，民進黨勢必會做一些”健全房市”的手段。退一萬步來說，對房地產這一塊未來幾年，政策環境對房地產不會比以前好。

工資 (正相關)
未來幾年，工資應該不會大幅調漲。而以目前台北市的房價所得比15來說，對房價下跌有較大壓力。(翻譯：台北市家戶平均所得150萬，所以一般家庭買不起平均2250萬的房價)

空屋數 (負相關)
台灣空屋率大約10%，空屋數量將近100萬，對房價下跌有較大壓力。(翻譯：很多人等著賣房子)

人口數 (正相關)
出生人口
民國70年(現在35歲) 41萬，民國80年(現在25歲) 32萬，
民國90年(現在15歲) 26萬，民國100年(現在5歲) 20萬。
因此，目前35~26歲(因成家而最有剛性需求人口)
五年前有40萬人，現在有35萬人，五年後32萬人，十年後31萬人，十五年後25萬人。
因此，可以看出，不用等到台灣人口負成長，現在的剛性需求人數，就是在下降中。因此對房價下跌是有壓力的。(翻譯：買房子的人越來越少拉!!!)

靠爸媽 (正相關)
目前剛性需求仍然可以買下房子的一個重要因素是”靠爸媽”，不過隨著過去十幾年經濟情況不是很好，且房價節節攀升。因此未來長輩可以支援子女的力度，會越來越低。因此對房價下跌是有壓力的。(翻譯：現在我們能靠爸媽，以後我們房貸就付不完了，又能拿多少給小孩？)

房租 (正相關)
目前房價租金比64，代表投資客如果不考慮房價增值，房租收入會被房屋折舊+稅+管理費吃的差不多了。而短期如果經濟情勢不大好，薪水也難以上漲，造成房租也難以上漲。因此對房價下跌是有壓力的。(翻譯：平均2250萬的房價，一個月平均房租才3萬，房租又漲不起來，實在不划算)

預期房價增值 (正相關)
投資客當然是推升房價的重要因素，不過因為房地合一稅，兩年內課重稅。而在三年後賣出，扣掉成本後，要有每年6%合理報酬，房價需要上漲30~40%。這代表，房價所得比從15，上漲至1.95~21。所以可以看出，投資客沒有賺頭，可能會慢慢出場。(翻譯；你真的認為平均房價可能從2250萬漲到3000萬？)

暫時不影響房價
物價 (正相關)
如果物價大幅上升，房價也會升級，但是以彭淮南的功力，應該不會發生物價飆漲的情況。

結論與推論
買房兩大來源：投資客、自住客
投資客因經濟、政策面不佳、房租不好，而且還要課好多稅，因此數量大幅減少。

自住客方面，雖然短期因利率下跌會有一波看房人潮，不過房子看了，一般人也買不起(淚)。如果有成交，主要是因為賣方降低售價。因此買氣上升，房價卻會下跌。
當房價下跌後，所得最高的自住客，就會進場。這時所得次高的自住客，還是買不起(淚)，所以還是得繼續靠降價才能帶出量。直到房價低到投資客認為此時進場在未來三年可能漲到30%~40%，才有可能回到上漲的局勢。