假設現在下手一間2000萬四房的房子 自備三成 貸款七成 房貸利率1.86%
20年後要換屋 假設利率不變 每個月房貸7萬元 20年下來總共付1680萬 自備款600萬
這間房子成本總共2280萬
如果不買 自備款600萬做定存 每個月房租25000元(這個價位在林淡三可以租四房新屋含車位)
多的45000元一樣去做定存 年利率以1.2%算 20年後定存利息約300萬
總結來說 租屋20年後 存款有1980萬元
買房賣房要仲介費、土地增值稅、契稅、規費 一間2000萬的房子費用超過100萬元
四房裝潢最少要200-300萬 冷氣 三機 熱水器 門窗等基本設備都要折舊換新
20年下來成本將近400萬
簡單來說20年後 房子舊了 這間2000萬房子至少要賣到2400萬以上才會划算
這種算法前提是20年維持現在的低利率
一旦利率上揚 付房貸的賠 存定存的賺 一來一往就差更多了
而且買屋要承擔 地震 水災 火災 凶宅等風險
鄰居的素質 社區的水準 工作的變遷 都可能導致住不下去
任何的變動只會增加購屋的成本
租屋就沒有煩惱了 住習慣就租久一點 想搬就搬 房屋修繕是屋主的事 風險也是屋主在擔
仔細算就知道買屋一點都不划算 這也是為啥先進國家房屋自有率遠比台灣低
房市大漲的時候 投資客是可以進場 那是大賺其錢 自住客就是賠錢的風險小一點
但是如果房市正在頂點或反轉 不論自住或投資都是賠
投資客不用說 自住客運氣好十年後反轉 20年後漲回來 那頂多不賠錢
運氣不好如日本人口紅利轉負 步入老年社會 房市一去不復返
房貸 自備款 裝潢 規費花了2700萬 20年後剩四折800萬 賠了1900萬 不如銀行裡確定有的1980萬
不懂台灣人為啥那麼執著買房 把每個月4-6成收入貢獻給建商
把一輩子幾乎所有的資產都綁在一間房子上面 運氣不好就什麼都沒了
個人覺得合理的房貸應該佔家庭月收入的3成以下
以年收入來反推 市中心住宅在20-25萬一坪 外圍15-20萬一坪
不遠的過去就是這個價格 我想房價不跌回合理價 台灣人不會幸福的~~
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4/20回文
本來想要買房子 剛好遇上房市反轉 越看越不知道為什麼要現在買
看了一些房子 發現九成是投資客拋售 有空屋 有打帶跑
再看看有一些人月入數十萬甚至百萬卻選擇租屋不買房 觀念不同
仔細想想關鍵就在＝>房價太高 租金太低
房價是炒作 租金是住的需求 房價租金比這麼大 租房子可能比較划算 尤其在下跌的時候
25000就可以租2000萬的房子當然可以考慮租房
(小弟現在住的就是房東開兩千多萬賣兩年賣不掉轉租的 全新四房大樓 房租+車位就是25000 算貴的)
下跌時 買不如租 先存錢賺利息 等到未來房子有可能增值在買 於是有感而發才會有今天的回文
沒想到竟然會蓋大樓 反應這麼大 看來房市真的不妙 說到痛處了
因為實在太多回文 沒法一一回覆 就簡單說說
首先 討論要有基本的方向 不然就面臨空談而歪樓
文章的核心就是自住需求 每個月固定支出下 買房或租房
一堆投資為出發點的言論 什麼包租公 2億房 200萬的低價屋 商業區 店面 工廠 都不在討論範圍
我們只討論中產階級的自住需求 投資客我想沒有租房子的問題
以20年為限立場是首購族 沒明講 是因為相信大家是聰明人
20年後房貸繳完 可能要找退休宅或換大房子 那就會面對房屋漲跌和資產縮水的問題
賣掉800萬的舊屋 是買不起同條件的新屋的 也換不起同年份的大房子
但如果選擇租屋20年 房價已經掉到800萬 手邊的1720萬 夠你買兩間房了
所以如果你是自住 在房價明顯看跌的時候 可以考慮租房子 就這麼簡單
會怕房子又買不起嗎 別忘了 現在在跌阿！！！
即便房價未來幾年會反轉 也可以等到谷底再買房阿
下跌時買 一買資產就貶值了 房價還在跌 就算跌到谷底 還要盤整 急什麼？！
建商和仲介就是要你急 急的莫名其妙
租不如買 在房市上漲時當然有道理 但是下跌時當然就是反過來 買不如租阿
這不是什麼艱深的道理 這是邏輯問題
下跌時還在喊租不如買 就有點可笑了 也有點欺負台灣人的智商 難道台灣房市只準漲不準跌
回到房價問題 個人認為房價的基準其實很簡單就是兩個因素 => 薪資水準 和 市場供需
其中又以薪資水準最重要 因為買房是要拿錢來買的 沒有錢就沒有市場 也不會有價格
薪資水準決定了房價基準 供需則是造就區域差異 總歸來說越接近市中心需求越大 房價越高
以雙北市來說 台北市平均家戶所得約150萬/年 以月所得三成付房貸來算 每個月房貸是4萬元
七成貸款來算 台北市合理房價在1000-1200萬之間 以45坪三房兩廳來算 約是24-25萬一坪
新北市平均所得115萬/年 算起來合理房價一坪在18萬左右
但為啥房價不是這樣 說簡單就是人為的炒作
房子本來是拿來住的 依照上面兩個原則決定價格
過去十幾年 薪資水準越來越低 房價卻不理性的上漲
最主要的原因就是房子變成炒作的標的 當房子不是拿來住的 就失去供需平衡
過去八年房價背離薪資水平和需求 關鍵就在政府的政策
政客為了政治利益傾向財團及富人 導致房價所得比失控性的上漲 造成年輕人變屋奴或無力買房
房價就像失去浮力的氣球 沒有人去拍它 它終究會掉回地面
常聽到建商仲介喊 房地產是火車頭 房市崩盤台灣經濟就垮了
多頭走了那麼多年不過就是政策引導資金炒房 關經濟什麼事
房價漲了10年 薪資跟著倒退10年 經濟成長率一蹶不振 火車頭？ 房價所得比不降 台灣不會有未來
隨著民怨四起 新世代的剝奪感 新政府上路後政策反轉
潮水退去 只能看到死魚在沙灘上掙扎
還能炒嗎？ 這個世代有能力貸款的都變屋奴了 而22k的世代 連生活開銷都不夠了 你能期待什麼
假設政府真的一意孤行 開放陸資炒房 改變稅制 下一個世代就是租房子生活 房價跟他們就沒有關係了
這篇發文 不同的立場會有不同的反應
已經下車的投資客 類似嚴先生的 => 良心驅使下 奉勸各位同業 "現在不賣 明天你會後悔"
空頭大師 => 早就跟你說了 房市要跌阿 你們都不聽
一手買屋自住客 => 我的房子和別人不一樣 最保值 不會跌 不懂別亂說
仲介 建商 => xx 你的OO 沒錢就不要亂發文 你們不要聽他的 春燕來了 春燕來了
被套牢的最後一隻老鼠 => 漲了！！漲吧！！漲啦......不然....
想要買屋的自住客 你覺得呢～～
4/23號更正
有網友提出定存利息算錯 後來參考目前定存利率約1.2% 重算後不買房20年後本息共1980萬
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