台北房產投資報酬率低是因為房價太高，還是房租太低？

看空台北房市的人常以投資報酬率過低做為未來房價勢必走跌或者是應該走跌的理由之一。撇開自住客以及短期炒作房地產的投機客不論，以房產做為長期投資置產的族群確實是以房租做為出價的重要因素，甚至是最重要的因素。現在若干置產客的算盤其實很簡單，基本上只要租金大概可以穩定達到2%的房子就可以考慮入手。這不是因為置產客不貪心，而是因為市場只允許這麼低的報酬。

台北租金為何如此低的原因姑且不論，置產客為何仍願意買單？讓我們來考慮置產客的選擇。同樣一筆錢放在銀行賺定存當然不划算，換成買債券、股票或者是基金，這是一定要的，但是也無法全數投入，畢竟有價證券投資有相當的風險，即使是買中華電，長期而言是否一定保值，也沒人敢保證。海外的債券及證券投資當然要投，至於海外房地產投資，則是既陌生又有匯率風險。所以從置產客的角度，以台灣房貸利率如此低的情況，即可以利用貸款來達成槓桿效果，又可以分散風險，在整體投資規劃中當然會有一塊是台灣房產。不過台灣有錢人多，大家有志一同，但是租金又上漲有限，所以造成如此低的投資報酬率。至於2%的投報率則單純是從房貸中長期的利率走勢來看。從置產客的角度而言，如果租金可以抵房貸利息，算盤就勉強打的過去，每個月支付的本金就當是存款。差別在於長期而言新台幣貶值以及通貨膨脹的機率較高，錢放在銀行不見得划算，但是房產應較可保值。

置產客會不會擔心少子化以及台灣長期經濟走勢等等問題？當然會。不過大家在討論少子化的問題通常忘了考慮另一點，也就是質跟量的問題。舉個簡單的例子，現在很多五、六年級的父母輩常有五、六個甚至更多的兄弟姊妹。但是現在同年齡的小孩如果跟當年的小孩相比，消費能力恐怕是十幾倍以上，也就是說未來人口確實應該會逐漸減少，但是每個人的消費能力卻可能抵銷人口數量下滑的影響。而這些平均消費能力比以前更高的人，對居住地點以及條件的要求也會比以前更高，長期而言，少子化絕對會帶來許多空屋，但這些恐怕主要會發生在都會區以外，或者是都會區內條件相對不好的地區。而至於台灣長期經濟走勢，則是沒有人可以準確預言。如果台灣會因為經濟大幅下滑而導致大家付不起房貸的話，那恐怕其他股票、基金的投資影響更大，而這更加強置產客分散風險的必要性。

台北房價長期會否走跌？這不是是與否的問題，因為未來既會有跌的，也會有漲的。跌的是房價與租金不成比例的房子。舉例而言，一間國宅地點優良，開價三千多萬，但租金每個月行情如果是實拿兩萬五。這樣的房子以資產客的角度最多應該只願意出到1500萬，畢竟這是以租金支付2%房貸利息的基本水準。如果自住客為了爽度而願意花3000萬入住當然很好，不過多支付的premium恐怕太高。

話說回來，如果以租金做為個別房價合理與否的標準，則看衰台北長期房價的人必須要回答下列這個問題，台北市精華區的租金，未來是看漲還是看跌？如果現在兩萬五月租的房子十年後跌到兩千五，則房價砍到一折不只是合理，而且是必然的。但是如果十年後房租漲到三萬房價則又如何？哪種走勢的可能性更高呢？

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台北房市的參與者主要有三種：自住客（及儲備自住客）、置產客、及投機客。置產客及投機客都是非自住型買賣，但是差別在於投機客有短期獲利的壓力，而其獲利來源為房屋買賣價差。

儲備自住客及置產客的共同敵人是投機客，因為投機客將房產的價格炒到不合理的程度，對儲備自住客而言增加其購屋的難度，對置產客則是增加其置產成本。但是其實投機客只是短期問題，因為任何產品炒作都有其極限，不論是股票、藝術品或者是房產。一旦標的與其合理價值悖離太遠，則投機客無利可圖，自然會選擇或被迫退場。

由此可見，儲備自住客真正的天敵並非投機客，而是置產客。講的更白一點，這也算是無產階級與資產階級的鬥爭。

儲備自住客的所得有限，實務一點的選擇要不就是降低居住標準，往台北精華區以外的地方尋覓負擔的起的標的，要不就是為了居住在精華區而向置產客繳房租。許多看空看多的言論都與此相關。

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置產客與投機客最大的不同是在於置產客看的不是短期的投報率或是買賣價差，而是十幾、二十年後房產的價值。中南部確實有些投報率較高的標的，但其原因不見得是因為租金高，反而是因為房價較低。而房價之所以較低，則是因為其保值性遠不如台北市精華區。

設想二十年後貸款還完，是中南部還是台北市精華區的房子值錢？三、四十年後，是哪裡的房產比較有機會都更或改建？再說在少子化下，人口應該會進一步向都會區集中，所以當然是以台北市精華地段為首選。

2%的獲利率確實不高，但是也不見得是太糟的投資。網友曾問說誰會願意做只有2%獲利的生意。其實房貸銀行就是做這門生意，而且利潤還不到2%。銀行現在加碼的部分連1%都不到，而且還沒算其他營運成本。台灣現在所剩無幾的幾檔REITs投報率也不怎麼樣，大概也在3%左右。REITs雖然交易便利，持有者只能每年等著配息。但是如果是直接持有房產，則可完全自己做主，再加上還有房貸的槓桿效應。

置產客長期當然是認為所置的房產長期會升值。如何做到這一點？就是看租金的投報率。地點當然必須在市區精華地段及捷運附近，房子要容易出租，而且投報率至少要達2%以上。如此一來可透過價格篩選房客，降低房屋出租的風險。在通貨緩步膨脹的情況下，精華區的租金勢必緩步上揚，如此則會增加房產的價值。十幾、二十年還完房貸後，置產客可選擇繼續出租做包租公、獲利了結、或者是改建後自住或出售。這樣的投資比起定存要好的多，也適度分散了其他證券基金債券的投資風險。

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買房要保值，無非靠精挑細選以及耐心等待。

地點非蛋黃區不考慮，土壤液化高風險區除非是新古屋否則也排除。租金投報率不但要達到2%以上，而且也不能是那種有行無市的出租行情。真正好租的標的是持續在出租中。至於那種房子空在那邊既租又賣的小弟根本不考慮，因為那通常代表房子既不好租又不好賣。分隔成套房或是頂加的也不考慮，因為這些標的的房客最麻煩，最難搞。房租開太高的當然也不考慮，因為這是最難長期出租的。好的標的是不但自己想住，而且也願意支付目前開的租金的房子。

這樣的標的可以說是百中選一，不過市場總是偶爾會冒出一兩件。如果看到的話，馬上下好離手。小弟也是看了好幾年才總算遇到適合的房子。不過也是拜房市太糟糕所賜，才會有屋主願意把這樣優良的標的拿出來賣。