買房分析之我見

假設買一間新成屋
大樓，總坪數40坪，土地持分5坪，主建物20坪(佔50%)，附屬建物6坪(佔15%)，公設14坪(佔35%)，
總價1000萬元

1.拆算每坪單價
市場上每坪單價為1000/40=25萬元
我認為的每坪單價，假設附屬建物及公設的價值為總價的25%，也就是1000x25%=250萬元，
附屬建物及公設的每坪單價為250/(6+14)=12.5萬元
主建物的價值為總價的75%，也就是750萬元
主建物每坪單價為750/20=37.5萬元
每坪單價25萬看似不貴，但如果以主建物每坪單價來看就不便宜了。

2.買房的每年成本是多少
2.1 1000萬元，假設自備300萬元，貸700萬元
自備款的300萬元部份，這資金有所謂的機會成本，因投入的時間長達10年以上，
若不買房，可買固定利率2%左右的類定存保單，因此此部份的機會成本為每年2%
貸款700萬元部份，利率假設為2%
所以我們可以假設這1000萬的資金成本為每年1000x2%=20萬元
2.2每年的房屋稅及地價稅假設為3萬元
2.3假設裝潢花費210萬元，以30年為折舊年限，每年成本210/30=7萬元，
2.4每年維修成本以2萬元計
2.5假設當地的地價為每坪100萬元，土地價值100x5為500萬元
這部份因現在房價及地價皆在高點，故假設未來持平，不增值也不跌價，維持500萬元
建物部份為1000-500=500萬元
此部份以60年折舊，500/60=8.3萬元
2.6每年總成本
資金成本+稅金成本+裝潢+維修+建物折舊=20+7+2+8.3=37.3萬元
37.3萬/1000萬元=3.73%
也就是每年的成本約總價的3.73%
每月平均為31000元

3.結論
3.1當包租公好嗎?
因為可能需付所得稅，還有空置期的問題，房東的管理成本，租金至少要35000元/月，才划算。
目前1000萬的房子，租金一個月可估為2萬元，實在是相當不划算。
3.2以現在的租金水準，買有利，還是租有利，當然是租有利。
3.3所以房價該跌嗎?應該
3.4以虛坪來看，每坪25萬，看起來還好，以主建物來看，每坪37.5萬，不便宜。