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大家一起來分享社區管理費資訊吧!

小妹最近購買了新成屋,由於管委會尚未成立,故管理費一坪尚未定案,目前只有建設公司所聘用的物業公司提出了幾個管理費運作的方案給我們參考(每個方案的單價看起來都很吐血)
雖然爬了許多文,但由於眾多很多條件不同,故無法以一概全,僅整理了下述重點項目,希望各位大大可以參考下述''範例''一起來蓋大樓,分享您社區目前在可順利運作下的管理費收費資訊,希望藉由您無私的分享所蓋的大樓,可造福眾人,功德無量)

所在位址每坪管理費(NT)社區總戶數公設比有無游泳池電梯總部數汽車位管理費機車位管理費備註
桃園75~858034%4500-註1:總坪數約3800坪上下/註2:管理費單價尚未含大公電
2015-11-05 23:06 發佈

FlyPuppy0127 wrote:
小妹最近購買了新成...(恕刪)

算管理費就只是個收入及支出的概念,
用坪數算錢,社區總坪數比總戶數重要.
還有一個公共用電
小心阿

現在的管理公司是來扒投資客皮的

每戶一個月要上千元公共用電費的一堆
既然有物業管理公司,可請他們提出社區公共支出統計分析表及公共設備折舊攤提表,如此可以知道每坪每月應分攤的費用。也可藉此判斷這個物業公司是保全公司兼職,還是專業的物管公司。
個人習慣將社區支出大致可分下面幾項:
一、年度固定支出:
1.人事費(總幹事、秘書、保全、例行清潔、公共設施服務人員)。
2.設備維護服務費(電梯保養、園藝植栽、機電設備、消防安全設備、汙水處理設備、監控對講系統、公共文康設備保養維護、緊急發電機保養、消防安全設備年度檢驗申報、建築物公共安全申報)。
3.公共水費。
4.公共電費。
5.行政費。
6.電信費。
7.垃圾處理費。
8.文康活動費(年節佈置、活動)。
9.特種清潔作業費(公共蓄水池清洗、公共區域地坪清洗保養、消毒。)。
以上加縂除以12,就是每月固定支出。因有些是年度作業一次或每季作業一次。
二、設備折舊攤提費用:修繕費是個很難預估的數字,尤其是新社區,所以改以折舊攤提的方式來預估每月應準備之修繕費。
大致概念是每樣設備均有使用期限,所以(設備總費用)除以(預估使用年限)除以12=每月應預先儲蓄的費用。
但有些東西是根本無法預估的,如建築物本體,物價波動等,不過我認為這不是會計上的精準分析,所以就忽略不計。
設備折舊攤提似乎是個很難的工作,可是只要詢問專業公司,請他們提供,應該都可以取得基本數據,但是社區住戶要先搞懂所有的設備數量,才能計算。但有些設備使用期限很長,如電梯可使用15-20年,但第10年開始就要準備更新鋼纜及其他附件,所以另須再增加一筆費用。
二者相加後平均,就可估計出每坪每月的合理管理費。
如有興趣可由此推估出社區的公共基金的總金額的合理程度。餘額過少,不敢花錢,該修的東西不修,不出十年就破舊不堪。餘額過多有怕有心人動手腳,擔心來,猜忌去,弄得鄰居不愉快。

PS1.剝奪投資戶的不是物管公司,建商才是兇手。尤其是代管期或銷售不佳的案子,建商故意將大公電費均攤至各戶,偏偏用電最兇的就是建商的接待中心,或是加裝一堆燈光來吸引客戶,結果就是各戶分攤不合理的公共電費。
可要求建商變更為統一支付,尤其是銷售合約中有約定代管期間的公共費用由賣方負擔的條款,更是不要客氣。
PS2.投資戶也不乏投機分子,故意拆表停止使用,這樣就不用分攤公共水電費了。
PS3.新社區要先從電費單著手,調降契約容量,調整公共停車場照明迴路,剔除非必要的廣告照明(或要建商付費),85戶的社區每月省下1-2萬不是問題,千萬不要為了省電費而關掉公共區域照明,會讓新社區感覺像鬼城,得不償失。
FlyPuppy0127 wrote:
小妹最近購買了新成...(恕刪)

slowdiveg wrote:
千萬不要為了省電費而關掉公共區域照明,會讓新社區感覺像鬼城,得不償失。


樓主參考看看嘍

南崁這裡一些社區的收費

300戶11年社區無泳池~每坪45元

120戶20年社區無泳池~每坪55元

88戶2年社區有泳池~每坪80元

slowdiveg wrote:
既然有物業管理公司...(恕刪)


筆記!筆記!

請問slowdiveg大大:

實際上物業管理公司提到的方案中,有固定支出,與非固定支出兩大項,但其的確未提及到公電/公水,就己經每坪75~85元了

在其提到的固定與非固定支出中與維護與檢查項目相關的,我覺得這個錢是一定要花的,所以沒有什麼意見,但是在固定人事支出上,小妹
是覺得可以有再精減的空間, 由於我們只有80戶上下,只有一個大門出入口,而出入口/車道/電梯皆需住戶感應器才能開啟;另外垃圾則是集中地下室某固定區域,會有人來處理.

目前物業公司提出的固定人事支出預算編排上是

(A)保全*3人 月薪預算38K/人
(B)社區主任*1人 月薪預算53K/人
(C)社區袐書*1人 月薪預算40K/人
(D)環保員*2人 月薪預算32K/人

上述(A)~(D)營業稅5%另計

給友人看過后,其提供的意見是覺得(A)應該可以砍到2人, 月薪預算應該可以再下調至30K上下;(B)的月薪預算也可以下調40K上下;(C)則是可以不用;(D)則是用每半月外包清潔的方式取代

不知友人的看法是否正確?如果用其方式概算,每坪管理費是可下調到60元以下(但還是不含大公電), 很怕到時開會時提出類似建議,會被人說''吃米不知米貴''



FlyPuppy0127 wrote:
小妹最近購買了新成...(恕刪)
基本上就是要盯帳務紀錄,還有支出的內容合不合理啦
想省錢就是要有人出面比價、選用省電省水的東西,或是找可以開源(資源回收什麼的)

三重 每坪管理費50 停車位(平面)300 無游泳池 公設比好像是10%

FlyPuppy0127 wrote:
給友人看過后,其提供的意見是覺得(A)應該可以砍到2人, 月薪預算應該可以再下調至30K上下;(B)的月薪預算也可以下調40K上下;(C)則是可以不用;(D)則是用每半月外包清潔的方式取代...(恕刪)


這種說法就是員工說法,不知真正狀況.薪水需含員工勞退勞健保老闆部份,這部份接近20%,加上年終提撥,一個月年終每月8%提撥,月薪30K不是員工每月才20K出頭,2個人那就是1人1天,晚上保全可睡?可以找到人?(C)是可以不用;清潔就1人,週休2日,做多少算多少.保全把條件講好,開放投標,有價位好的.但太省的管理對房價是一大問題
我們有點類同.提供我的狀況供參考
大樓18F70戶2個電梯公設28%,總坪數4200P,

1)管委會每年簽數個1年約
如務業保全/電梯保養/機電保養/園藝/火災地震險....管委會委員1年選1次,所以簽約權限最多1年

2)務業保全公司-
務業公司依合約金額多寡負責調配大樓的保全與行政員,我們現在是1主任+1保全(日夜班)+1環保

3)管理費
管理費不斷提高每P由60到70,明年可能拉高到80
汽車管理費500,抽籤得機車位管理費300,

5)管理費的代收款代付款不是社區的公款
http://goo.gl/CIjmAq
總幹事6年侵佔300萬,管委會要負什麼責任?
問題在(代收款)(代付款)
管理費給總幹事(代收)或你匯款管委會銀行帳戶?
(代收款)沒進銀行簿,轉成(代付款)支付社區費用
區大要禁止管委會總幹事(代收)住戶的管理費,
區大要禁止管委會總幹事用(代付款)支付費用,
公款銀行簿=它就是管委會帳冊,怎會無帳可查?
收入被侵佔的是(代收款的錢)或(公款收入)?
費用被侵佔的是(代付款支出)或(公款支出)?
管委會要負責(銀行簿)=公款收入+公款支出
(代收款代付款)找誰賠?銀行簿空白,委員沒蓋章
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