[請益]購買二手屋所需負責款項及責任歸屬

如題。
家裡近期有透過仲介購入一間房子準備做為新房,
最近銀行及代書流程已經跑差不多,準備進到銀行撥款(分2次)及交屋階段。
但因是家裡第一次買房,有些地方仍不太了解,在此想請教有經驗的版友。

家裡有會同服務仲介去作驗屋的動作,基本上沒有什麼大問題,但有些小瑕疵。
如:1~2顆燈泡不亮、某些牆壁有點髒汙、牆壁有幾處有些微裂縫(非結構性)、缺少
一些管線平面圖,個人覺得最嚴重的一項是流理台下的水管有滲水。
這部份驗屋當天仲介已有連絡建商工務人員並約定找時間來做修繕,修繕完畢會再聯絡
我們複驗。

想請教的問題是:
1. 修繕完成時間可能落於銀行開始撥款之後,是否該告知銀行暫停撥款待瑕疵排除後再進行?
因若延後撥款也許會影響一開始雙方訂定的交屋日期,想了解有沒有關係。
2. 有與仲介談過,說法是兩者可一併進行互不影響。因第一筆撥款是償還前屋主貸款,第二筆
才會進屢保專戶,屆時問題處理完畢且責任釐清後第二筆款項才會撥予前屋主。真是如此嗎?
3. 因此漏水問題是發生在交屋前,家裡這邊是有將漏水情況拍攝紀錄。但仲介一直沒有很明確說
明若衍生修繕或材料費用該由賣方或買方負責。我們一直認為該是賣方負責,不知這認知是否
有錯?又需不需要有其它證明或準備以防日後賣方不買帳?
4. 契約書裡有記載一條是關於交屋前賣方應負責回復所有水電照明之功能,或確保其功能使用無
虞。是否能憑藉此條規範要求賣方負責該修繕費用?
5. 當初簽約有提到原屋主可能時間上無法立即處理,可否通融讓原屋主在交屋後兩個月內辦理戶
籍遷出。該不該通融?未遷出這段時間對新屋主會有哪些實質影響呢?

會有以上的考量點是因為:
自從房子簽約後,大概只有提醒繳錢時仲介會來電,詢問一些事情效率也不像一開始看屋時那樣迅
速;且問到關於房子瑕疵賣方需不需要做哪些處理仲介大多以賣方不負責非關房屋結構或公共安全
等理由回應,感覺還蠻為賣方設想的
再者,房屋買賣契約書裡規範買方的事項似乎多過賣方,簡單說就是賣方保障較高(個人感覺)。

P.S.
簽約及完稅款我們均如期匯進屢保,所有程序代書要我們怎麼做就配合,也沒有任何違約情事。
仲介費用目前尚保留3成待交屋完畢才會再給仲介。

第一次購屋,很多方面要學習。還請版友不介意冗長問題。謝謝。
2015-10-19 14:34 發佈
想請教的問題是:
1. 修繕完成時間可能落於銀行開始撥款之後,是否該告知銀行暫停撥款待瑕疵排除後再進行?
因若延後撥款也許會影響一開始雙方訂定的交屋日期,想了解有沒有關係。
..這賣方一定不同意.你修一年.它也要等你一年.沒有人會把房子借你修繕.他還要付代款.

2. 有與仲介談過,說法是兩者可一併進行互不影響。因第一筆撥款是償還前屋主貸款,第二筆
才會進屢保專戶,屆時問題處理完畢且責任釐清後第二筆款項才會撥予前屋主。真是如此嗎?
..沒錯.前提是尾款高於前貸款.而且有餘款.還有成屋成屋履約保證.

3. 因此漏水問題是發生在交屋前,家裡這邊是有將漏水情況拍攝紀錄。但仲介一直沒有很明確說
明若衍生修繕或材料費用該由賣方或買方負責。我們一直認為該是賣方負責,不知這認知是否
有錯?又需不需要有其它證明或準備以防日後賣方不買帳?
..你是買房子.不是租房子.交屋後前屋主就不會理你了.契約都會有一條叫現況交屋.你可以交屋前要求補貼修繕費.交了屋有人把房子都拆了.

4. 契約書裡有記載一條是關於交屋前賣方應負責回復所有水電照明之功能,或確保其功能使用無
虞。是否能憑藉此條規範要求賣方負責該修繕費用?
..這是指覆水覆電.現況交屋.有水有電.就好了.這通常都是代書在辦.

5. 當初簽約有提到原屋主可能時間上無法立即處理,可否通融讓原屋主在交屋後兩個月內辦理戶
籍遷出。該不該通融?未遷出這段時間對新屋主會有哪些實質影響呢?
..沒有什麼影響.只是戶籍資料上比較多人.但要說清楚什麼時候遷出.以免他不去辦遷出.

icewine33 wrote:
如題。家裡近期有透...(恕刪)
有種東東叫做"現況交屋"定型契約應該都有..祇細查看一下


不受現況交屋的強制保固: 漏水 & 壁炎(除非文字註明不予保固)


燈件幾百/油漆幾千..契稅都不只這些自行處理吧!!


可用汽車整理比喻舊屋翻修~

舊車整理可分三類
1)點的更換..頭痛醫頭腳痛醫腳
2)局部系統整理(衛浴/廚房/電線重拉)
3)整車"翻新"處理(內外牆敲至磚+防水 & 全屋水管拆換 & 設計裝潢)


有時全屋翻新花費($$).."幾乎"等於屋價(不論公寓/透天皆然)

要看多少預算
VW vento 1.8CL 01M...原汁未改
透過仲介成交,首先您先確認幾件事

是否有附不動產說明書?

不動產說明書內是否有屋主親自簽名?

不動產說明書內是否有附"標的物現況說明書"?

標的物現況說明書內有一條:是否有滲漏水?

若無以上物品給您,盡快與仲介聯繫,請仲介盡快給您

若仍無法提供,根據內政部規定仲介與所屬公司皆會受罰

此外在買賣合約書上,仍會有標的物現況說明

內容仍會有"是否有滲漏水"這條

重點在若賣方填選無,結果在確認屋況時發現有滲漏水

此時若賣方與仲介採消極作為時,溝通無結果的情況下,買方應積極應對,直接寄發存證信函給賣方與仲介

以物之瑕疵擔保責任請求限期內改善或減少價金,若因此而延誤交屋日,其責任將由賣方與仲介承擔

以上動作皆在避免賣方與仲介採消極方式拖到最後交屋日時,以買方拖延不交屋,買方需負擔延遲交屋之罰則

同時可釐清法律上之責任,若屋主在標的物現況說明親簽,其責任屋主須承擔

若屋主無親簽,則仲介有偽造文書之嫌!在刑事與民事上都相當不利

另樓主所言,有建商工務會勘,應屬新成屋,更應請屋主督促建商盡快解決

題外話

買方在購買新成屋,賣方不是建商的狀況下,最好確認建商保固問題

有些不肖建商會以保固只對第一手屋主,屋主換手後,因關係不存在而不提供後手屋主保固

這部分必要時甚至須請前屋主協助要求建商出書面證明,以確保買方權益

樓主承購是新成屋,在建商保固期內很多事都好解決,有口碑的建商在合理範圍內也會樂意處理

燈泡不亮,燈泡是消耗性商品,這部分坦白說有些嚴苛,牆壁有細紋,這是養護期不夠就披土油漆,無法避免,不損結構無礙

水電恢復,在交屋時請對方附上水電瓦斯中途結清之單據即可

絕大多數買方,購買中古屋,卻常以新成屋之標準檢驗,坦白說有失厚道與公平

另賣方與仲介常用的"現況交屋",來規避滲漏水或海砂屋或凶宅,若與不動產說明書內的標的物現況說明有牴觸時

在法律上賣方與仲介敗訴的機率是佔大多數的!所以別被"現況交屋"所蒙騙了!

不動產說明書 不動產說明書 不動產說明書!很重要所以說三次!

最後遷戶籍的部分,可通融!但期限後前屋主仍未遷出,可帶建物權狀正本至戶政事務所辦理強制遷出!

以上純屬小弟個人見解,若有錯誤歡迎不吝指正!
icewine33 wrote:
如題。家裡近期有透...(恕刪)
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