一個關於房貸cover房租的想法，不知道有沒有討論過

由於版上最近多為多空交戰的文章
有個另類想法上來討論一下



以現今利率來說
頭款多少才適合買房子用房貸cover房租?
對於沒有投資想法(或說不想冒風險者)只想把錢放定存，租屋中又想買房者
若是每個月房貸本利和=每月房租-錢放定存的月均利息
當然是最好不過!
而這個狀況在頭款不夠的時候無法達成，因為這種情況貸款本利和一定大於同等級物件的房租
(不然就直接買了啊....)


那頭款要到達多少才能達成這條件?
假設:
房價持平
該區域房租投報率2%
銀行定存利率1.37%
房貸利率2% (亦即每揹100萬貸款，攤20年，每月要繳0.5萬本利和)


則若1000萬的房子
房租為20萬/年，將近1.7萬/月
戶頭金額扣除預計裝潢手續費等等，有X萬
全部梭哈下去買房，貸款(1000-x)萬，每月要繳0.5*(1000-x)/100 (單位:萬)的本利和，每年就是12*0.5*(1000-x)/100
而把戶頭錢放定存者，每年可獲得 x*0.0137 (單位:萬)的利息

每年房貸本利和12*0.5*(1000-x)/100=每年房租20- 存款年利息x*0.0137
6000-6x=2000-1.37x
4000=4.63x
x約等於864


也就是當頭期款約有8成6~8成7時
同等級的房子，你去付房租，或是去背20年貸款，付的錢是差不多
付一樣的錢，租房20年後剩下通膨貶值後的頭期款，買房20年後有一戶房子


當然這是房價持平的情形下
而且利息20年內要平均在1.37左右(不無可能，低利率已經一段時間，最近又降息，之前幾年還有更低的...)
而且這裡有利息還有扣錢時間點的一些誤差(定存利息年結和房租月扣)
以及房屋稅率等，但都是小參數，有勞精於分析的版友修正



實際上很少有人有那麼高的頭期款成數
因為現在的人跟20年前不一樣
以前的人很多買房子習慣不貸款
現在的人絕大多數買房子都要貸個7~8成
但對於眼低手高的人來說，存款多願意去買低價區域物件，頭期款成數相對就高，也許是個好選擇