請教各位先進
因為全家人評估後...打算出售家中老屋...
最近上網做了很多功課 也找了幾位代書 但大家的說法好像各有千秋
最近就要找仲介洽談了 也因此決定還是鉅細靡遺的PO文上來 期望各位先進能有更清楚的建議
>>>分隔線>>>
建物為屋齡5X年之二層樓透天厝(連續街屋) 前臨7米道路 後臨水泥整平之水溝 建築面積約不到15坪 房子座落於兩筆地號上
無建物權狀 無使用執照 無申請過建物合法保存登記 無申請過建物所有權第一次登記(這不曉得跟合法保存登記是否為同件事)
但有門牌 有稅籍證明 也有在按時繳交水費 電費 地價稅 房屋稅等
土地分別為
A地號面積為30.68平方米(持有1/1) 前次移轉73/8月
土地增值稅估算
土地漲價總數額數 一般/工業用地 自用住宅用地
1377925.22 312364.05 137792.52
B地號面積為34.37平方米(持有1/2)(另外1/2持有人是隔壁老鄰居) 前次移轉68/9月
土地增值稅估算
土地漲價總數額數 一般/工業用地 自用住宅用地
1088172.02 336131.22 108817.20
土地所有權人是父親 但6年前因交通意外現成植物人狀態 領有身心殘障手冊(極重度/植物人/永久有效)
父親離婚到現在應超過10年以上(母親早期已改嫁) 父親有三名子女 分別是長子29Y 長女28Y 次女18Y
家人已於5年前完成監護宣告(禁治產)動作 其長子為監護人 長女為會同開具財產清冊之人 並取得處分不動產之法院許可
建物過去使用狀況為 祖父母先前長期出租給小吃攤(25K/月)(應該有十年以上) 約一年半前取回重新整修(花費約200萬，除原有結構外其他全部更新，包含化糞池一併換新的) 翻修後就一直閒置約一年時間(其間並無打算出租或入住 就是單純閒置)
現在問題如下...
1*建物合法保存登記 跟建物所有權第一次登記 是一樣的事情嗎?
2*假設我們要賣房子 因為B地號的關係 隔壁鄰居是不要需要先行同意?(優先承購權) 是需要正式掛號發涵過去嗎? 還是請仲介口頭詢問就好 或者委託仲介打一份放棄購買切結書給鄰居簽名即可? 如果對方不願意簽名怎辦?
3*因為無建物權狀 所以家人不能貸款? 出售的話買方也不能貸款? 只能用現金交易?
4*因為無建物權狀 所以出售的話地上物價值視為零元? 所以成交金額只能端看土地價值?
5*因為無建物權狀 其中B地號與隔壁老鄰居各持有1/2(共同持有) 我問到的說法是現況無法分割或鑑界 除非拆屋回到法定空地狀態? 那這樣我們的房子這輩子不就不可能拿到建物所有權狀跟使用執照了?這樣也這輩子都不能貸款了?將來公司行號登記地址也不能用了?
6*因為無建物權狀 如果在無法分割或鑑界的情況下 這樣的房子或物件容易出售嗎?有必要事先告知買方嗎?
7*且聽家中長輩說由於B地號的輪廓線並非是完整的矩形 而是很不規則的多邊形 這樣當初50年前蓋房子的時候 放樣也不可能很準確 我現在比較擔心如果將來真要鑑界或分割 雙方不就會有找補的問題?(聽說是我家多了一坪，比例約55:45，但沒有人可以證實) 況且房子蓋在上面了 我猜怎分割也是一個問題 平均退縮分割?割前面?割後面? 割完我家不就又要拆一坪還他? 那個老房子都是共有壁 拆一坪應該整間全散了吧 可以出價買嗎? 如果對方獅子大開口怎辦?
8*請問依父親的目前狀況(監護宣告)適合辦理"一生一次"嗎?假設可以辦理得話 是只要遷入父親的戶籍即可 或者連長子 甚至三名子女也要一併遷入? 遷入後一定要放滿一年才能夠出售嗎?
9*我們試算了土增稅應該為A地號312364.05+B地號336131.22 不過B地號的一般土增稅336131.22是繳全額嗎?還是繳一半呢?還是要找隔壁的鄰居一起繳?
10*我們試算了土增稅應該為兩筆地號大約65萬左右 登記成自用住宅的話大約25萬左右 請問預計今年年底之前就要把房子處理掉得話 還有什麼做法可以省稅金呢?
11*請問贈與、繼承(監護宣告)的方式是否可行?因為繼承的話好像可以不用負擔土增稅?
12*除了買賣行為所產生的土增稅 請問賣方還需要支付其他稅金或開銷嗎?
13*其間我們也試過想要打掉重建 但是A地號(持有1/1)在基地後方 B地號(持有1/2)在基地前方 我們查過地籍圖 B地號也未緊臨都市計畫道路線 也就是說前方還有一小坪的畸零地(這塊畸零地橫跨過好幾十戶的門牌，重點是還不曉得畸零地的持有人數有幾人) 那這樣要打掉重蓋得話 除了我家敲掉 把畸零地買下來(另外再找齊所有持分人再進行一次鑑界、分割、買斷) 建蔽率退縮成50%(可以蓋前面保留後面的空地嗎?) 這樣因為共有壁問題我家兩側不就還需要再退縮? 且即使我家敲掉了但隔壁老鄰居沒敲 即使把多餘的土地找補問題解決了 但是否還是不能進行鑑界或分割呢? 那這樣真的蓋起來的話我家大概只剩15/2=7.5坪 加上左右側共有壁問題 大概只剩不到7坪耶 這樣很堅持為了合法化的做法是否犧牲或代價太大了?
14*隔壁的老鄰居可以要求我拆屋還地嗎?(因為這四五十年來彼此也相安無事，只是要做最壞的打算) 因為沒有鑑界也沒有分割過 現在到底他佔我還是我佔他彼此也沒有個依據 既然非法定空地不得鑑界或分割 是否我乾脆也可以不用再擔心這件事? 只是隔壁老鄰居打從心底認為吃虧而對我們家有種施捨的心態想到就很不舒服...
15*因為我家與隔壁老鄰居的關係(就是"聽說"我家房子佔地超過他家大約一坪) 由於維持現況已經快60年了 將來是否有可能順理成章變成合法的分割線?(就地合法?) 甚至B地號的雙方持有比例依現況建築線重新計算?(土地權狀重新分配?) 這能打行政訴訟嗎?其實我相信B地號當初建築放樣時一定很難剛好不偏不倚一人一半 只是我不相信B地號10.39坪 一人一半也有5.19坪 但隔壁老鄰居卻說多佔了他一坪 有時候看他心情還說成二坪 5.19坪蓋到7.19坪 他家也才剩3.19坪 也不可能差成這樣吧?口說無憑的事情該如何是好?
16*綜合以上各種可能與複雜的變因 回到賣屋的出發點上 我們是不是能夠就是單純主張出售A地(1/1)跟B地(1/2)的所有權 "地上物視同不存在"或"無價值之附屬現況" 這樣除了我方出售土地的稅金如何節省這個問題之外 買賣當下是不是就省去了很多問題或爭議 像重建啊 鑑界阿 分割啊 找補阿 佔有阿 這些都不存在了?
從 APP 打開
X