【日本now】房地產跌到2分之1以下也不足為奇

作者 : 劉黎兒(民報)

台灣最近每天都在嗟嘆台灣沒人投資，真正原因並非如資方抱怨的勞動力條件不好，因為台灣優秀勞動力，比日本、南韓都便宜很多，勞動條件要求也不是那麼高，根本不是問題，台灣投資阻力最為嚴重的就是房產太昂貴，但大家都不肯面對，現在台灣房地產終於開始崩盤了，但這只是開始而已。

許多專家還在說如果房產跌2成的話，消費者就會有進場買房意願，但是千萬別相信，根據日本90年代初期房產泡沫崩盤經驗，房地產跌到房地產跌到2分之1以下，甚至3分之1以下也不足為奇，尤其台灣現在的房地產泡沫，還是日本80年代房產泡沫的2倍以上大（請見拙文：台灣房地產泡沫有多大）。

也是亞洲各國最嚴重的，甚至比上海、香港等都還嚴重，崩盤的狀況會比日本更慘。

像有位鼓吹來日本買房的藝人親口對我說，她花５、6千萬日圓在東京原宿買的中古房子，在1980年末期泡沫時曾有2億日圓以上的貸款紀錄，實在太划算了，這除了顯示日本房子折舊嚴重外，也顯示房地產崩盤可以讓房子崩到只剩幾分之一的，像若加上折舊，日本也有房子崩到只剩1成價值的。

日本從1980年代後半起到1990年，是所謂「房地產泡沫」時代，因為日本採取超金融寬鬆政策的結果，剩餘的資金都轉向土地投資；雖然其間也有些反對運動，日本政府為了讓泡沫膨脹過度的地價回歸到實態價格，而嘗試軟著陸政策，但沒奏效，結果1990年起，地價大暴跌。

　當時崩盤狀況非常驚人，住宅區房產至少跌到２分之１以下，商業區房產主要是地價佔高比率，地價暴跌，跟著房產也跌到３分之１以下；不僅日本國內，當時日本企業也大舉在國外購買房地產等，隨著日本本業惡化，只好撤退，就像三菱地所也只好將洛克斐勒中心的主要部份脫手，大部分也都是非常低於併購時的價額，損失慘重。

泡沫時期銀行的融資擔保是以當時的價格或預期上漲的價格來評估房產，形同超額貸款，地價暴跌後，房產的擔保價值劇減，也因此產生大量的不良債權，其後多年，全日本都用近乎零利率來救濟不良債權纏身的銀行。

日本在房產泡沫時代，所有人都覺得土地是會不斷上漲的，有錢就想去買，然後抵押貸款又去買，囤房囤地大有人在，但是１次崩盤後，連長年以來的土地神話也跟著崩盤了。

因為賣不出去的房產沒價值，價格不斷下跌，降價也沒有人要買，再度降價又降價，下瀉狀態無法抑制，靠融資囤房囤地的人或是公司，手裡只剩賣不出去的房產跟貸款，整個資金流動也告停擺，嚴重的不景氣開始了。

許多日本人都說因為泡沫經濟崩潰才造成日本失去的10年、失去的20年因果導致，其實是因為先吹了很大泡沫才是元兇。

　日本現在房價基本上是很明確的，有限的地價（持分有限）加上房屋照價，木造（二、三樓）洋房普通約每坪5、60萬日圓，而鋼筋水泥大廈的造價約80－100萬日圓，如果中古，則折舊嚴重，築２０年的房子幾乎不算造價了，也因此即使打工的伏特族願意省吃儉用，也買的起房子。

台灣房子造價約每坪5萬元到10萬元（台北高樓也有13萬元的）加上合理的地價評估的話，則每坪房價有限，許多地區怎麼可能賣到1坪100萬元？經歷過日本房地產泡沫，就知道現在台灣房地產泡沫崩潰還只是開始而已，就算跌２成也別輕易動心！