如果我想投資一間新北市50坪的新大樓。總價2000萬，地6坪1000萬+房1000萬。
30年後，總共收入：以下合計：3472萬
房租3萬*12月*0.9折*30年=972萬。(本想房租也用定存複利計算，調整為1136萬。但其實房租根本不應該用複利計算，因為已經繳房貸去了，除非繳完房貸還有剩。)
地增值為2000萬+房屋殘值500萬=2500萬。(未來人口不會再增加，2000萬也買不到精華區，不是精華區的話，個人認為這是個合情理的估值。)
30年後，總共支出：以下合計：3944
自備…………………...…...600萬
裝潢…………..…….…..….200萬
初購費用………………....…50萬
30年貸款共付…….......…1914萬
每10年*共2次整修費……....100萬
每年費用30*30年=..........900萬 (原數據是40萬，修正為30萬，包含房屋稅和地價稅)
最後賣出房仲費和費用......100萬
最後賣出的土地增值稅........80萬 (只賺500萬就免了房地合一稅)
30年後損益為3472-3944 = 虧損 -472萬。
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如果我不買房，將自備600萬+裝潢200萬+費用50萬，共850萬去
購買intel即將在台發行年率4.6%的債劵。假設匯率不變，那30年之後收回3276萬。扣除成本後盈餘3276-850 = 賺到 2426萬。(原數據是4.9%，聽從建議降為4.6%，4.9%*6%當手續費)
或是年息3%的美國30年期國債2063-850 = 賺到1213萬。
或是沒有匯損年息1.43%的台幣定存，1302-850 = 賺到450萬。
請問我有計算錯嗎，怎會差這麼多？
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最後的結論是，今年要交屋的新大樓根本碰不得。
也說明一堆買了預售屋的，為何會在交屋之前寧願賠錢棄權。
也說明為何建商手上一堆空屋要降價求售。口水沒有用，用數據講話。
本樓已收，感謝所有上來捧場的朋友。
另外，你看你不會爲自己分不出房屋殘值跟市價來檢討，反而只會嘗試扭曲別人的字句，還會自動加每五年，有誰會說每五年就漲一倍，爲人如何，也很清楚了，you are welcome.
ray 1219 wrote:
5年，房價加地價總共漲了一倍以上，數字是5年，價格是*2，如果地價這5年是漲了30%，那房屋價值是漲了70%，看來房屋不是殘值，反而是漲值，樓主的錯誤在於樓主不知道房屋的殘值是用來算繳稅的，卻誤以爲是市價，只要再把市價跟繳稅分清楚，還是有前途的.........
我是舉例這5年，應該很明顯吧，你的公式連這5年都解釋不了，還想推算30年，憤怒只會蒙閉理智，不用感謝我
另外，你看你不會爲自己分不出房屋殘值跟市價來檢討，反而只會嘗試扭曲別人的字句，還會自動加每五年，有誰會說每五年就漲一倍，爲人如何，也很清楚了，you are welcome.，...(恕刪)
ray 1219大哥，
您誠心來回答我，我當然要照著您的說的去計算。(我本就說30年，是您強調了好幾次5年。)
我整個的發文也沒用到不好的口氣，如果您不是這意思，也不用那麼生氣，您就再重新更正一次不就好了。
房地產其實也是娛樂版，又不是來吵架的。
我們演，旁人看熱鬧而已，您一生氣就會顯得太認真了。
但說不出那怪..
我的想法..
穫利+(買入價格-賣出價格)-支出=盈餘
每年費用40*30年=..........1200萬
這是啥??
所以
972+(2764-2680)-100
其實這就看的出來..細節數字不用太深究
房子過30年,本體價值沒啥賺賠,賺了地價,賠了房價
運氣不好的話..賠了地價就成本大賠...
但是房租收入...就是你賺的部份..
嚴格來說這估算誤差會很高...這就是包租公的風險
支出,是越低越好....
30年100萬..可能也低估了些...
但是...轉個方向
買來自住嘞....
30年後房子土地沒啥賺賠的情況下,賺了租金,賠了通膨
溢價買入,除非將來會漲
否則無論如何..就是等著賠一褲子
happywork wrote:
如果我想投資一間新北市50坪的新大樓。總價2000萬，地6坪1000萬+房1000萬。
30年後，總共收入：以下合計：3472萬
房租3萬*12月*0.9折*30年=972萬
地增值為2000萬+房屋殘值500萬=2500萬。(未來人口不會再增加，2000萬也買不到精華區，所以預估地價漲一倍應該是合理的吧。)
30年後，總共支出：以下合計：4244
自備…………………...…...600萬
裝潢…………..…….…..….200萬
初購費用………………....…50萬
30年貸款共付…….......…1914萬
每10年*共2次整修費……....100萬
每年費用40*30年=..........1200萬
最後賣出房仲費和費用......100萬
最後賣出的土地增值稅........80萬 (只賺500萬就免了房地合一稅)
30年後損益為3472-4244 = 虧損 -772萬。
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如果我不買房，將自備600萬+裝潢200萬+費用50萬，共850萬去
購買intel即將在台發行年率4.9%的債劵。假設匯率不變，那30年之後收回3570萬。扣除成本後盈餘3570-850 = 賺到 2720萬。
或是年息3%的美國30年期國債2063-850 = 賺到1213萬。
或是沒有匯損年息1.43%的台幣定存，1302-850 = 賺到450萬。
請問我有計算錯嗎，怎會差這麼多？ (有錯的話，請用數據幫我更正。)...(恕刪)
我想在 房屋現值 2000萬--> 30年後 2500萬 的前提下
(放30年 增值 不到25%, 每年不到1%的增值)
沒有投資客會進場的
要賺租金收入的, 去買中古屋就好, 也不會花到200萬裝潢
更不會30年 租金不變...
最後 你在計算相關費用時
完全忽略現值終值問題 (複利影響)
可能也會造成誤差
要不然就是在地價飛漲的年代...如我媽說台中舊家透天庴，28年前加裝橫只要280萬，但去年隔壁鄰居整棟開價要賣2200萬（快30年的老房子），哈哈..不過還賣到今年牌子還掛在那..但舉這例子，是說這30年過去，房子開價不合理亂開過8倍（800%）
另外，版主如果在單一物件資金規模的基底大小比与漲幅比是有關，就比較容易知道近年怪現象..簡單說每坪10萬漲1倍到20萬，會比每坪20萬漲一倍到40萬容易..比每坪100萬漲1倍到200萬更好達成，這也是為什麼有人將2000萬資金買1間一坪40萬的，換成買2間一坪20萬的投資。
這也是近年來大家中南部悲哀，台北新北100～200萬炒不上去200～400萬，資金就流到更遠地區將10萬炒成20萬，甚至30萬. 我之前新戚還在南投草屯買電梯透天1480萬....聽到只有傻眼，但真實發生. 曾因921中部房價停住下跌....但.....無語...只能說未來年輕人要撐住....
happywork wrote:
自備…………………...…...600萬
裝潢…………..…….…..….200萬
初購費用………………....…50萬
30年貸款共付…….......…1914萬
每10年*共2次整修費……....100萬
每年費用40*30年=..........1200萬
最後賣出房仲費和費用......100萬
最後賣出的土地增值稅........80萬
這些數字都是你自己想的
裝潢？我難到不能裝潢只買買家具就入住？或是50萬簡易裝潢？
沒裝潢就不用什麼10年整修費用，頂多添補一些家具
另外每年費用是啥東西？一年40萬是哪來的？？？？？
這些項目通通去掉
可以少了1500萬
我拿個300萬給30年去買家具錯錯有餘
剩下1200萬根本賺
另外你拿去買債券或是做投資
難道你不用住？要睡哪？
你的租金支出呢？
相同的房間大小新北市50坪應該也有兩萬吧
2x12x30＝720萬
你租房子就不用買家具嗎？
我也一樣給你300萬30年買家具
就是1020萬的支出
來來回回你還要說你賺？？？
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