這要從2008年開始講起....
一開始選定中永和進場..個人資金只有100萬
所以和同事一起集資投資
我們認識仲介的好友 所以有便宜的案件會報給我們
當初一共買了4間....搬家具 打掃整理 都自己來!!
100萬出去...大約一年多的時間就回來220萬!!
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2010年開始資金比較充足....
自己在社子買了一間30坪的老舊公寓...
買600萬(貸款400萬) 房租幫忙繳貸款..剛好我不用繳利息(隨借隨還型的..)
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2012年開始....
到桃園投資...社子房子再增貸350萬資金出來
買了三間大樓
1.大有路大樓50坪 510萬 頭款我出150萬 (和表哥合資 佔50%)
2.藝文特區A案含車 850萬 頭款我出200萬 (自己佔100%)
3.藝文特區b案 800萬 頭款我出60萬 (自己佔37.5%)
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2015年....
1.大有路出售830萬..分到我手上賺180萬+頭款150萬(等於拿回330萬)
2.藝文特區A案 用950萬的價格賣我表哥一半(拿回150萬現金 自己繼續佔50%)
3.b案不變動(佔37.5%)
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手上現金有330萬+150萬=480萬...等於把本金都拿回來還倒賺80萬
桃園投資的房子剩下的都是免成本的....
至於台北公寓房貸 每月是隨借隨還的 我錢存進帳戶就只要繳320萬的利息(靠房租就繳清了)
桃園的藝文特區A案..出租17000元...每月繳本利攤20年的房貸29000元
房貸扣掉租金後...我們只要繳差額12000(並且享受超過100%的報酬率 我們繳12000房客幫忙繳17000..)
我們繳12000元 繳了20年後...就沒貸款了!! 加上本金也都拿回來了...
b案也如法泡製...出租16000元...每月繳本利攤20年的房貸28000元
一樣享受 繳房貸差額12000(並且享受超過100%的報酬率 我們繳12000房客幫忙繳16000..)
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因為地點很好...所以出租都不到10天就租掉了!! 還很多人一直打電話來....
基本上都沒甚麼空房成本...
本金也都回來了...所以這兩間房子是漲是跌!! 我都沒差了....
我只問自己一件事...20年後 藝文特區的交通和生活機能是會更好還是更壞?
我想是更好吧!! 那就放著享受100%的報酬率有甚麼不好??
未來要自住也可以~~~
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現在房地產比較冷了 資本利得也不好賺...
該走就要走 把賺的錢等待股市崩盤 放入股市領配息....
1年領個20-30萬也很好!! 加上本身的事業 根本沒甚麼風險....
房地產而言 我算很迷你型的投資客......
只要有控管 沒把所有的錢就押入房地產...根本沒有風險可言....
看看我的例子...手上拿著500萬的現金 一個月繳1萬2的利息(我的比例部分)
哪裡來的風險可言?? 就算崩盤了我也沒差.....我還可以進去買!!
至於那些比較大型的建商和投資客會被法拍到需要拋售嗎?
我是抱持著懷疑的角度....
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也因為這樣 我根本不看房地產版了 因為我根本不在乎漲跌了.....
所以這篇是最後一篇不動產文 果然不在乎漲跌真的不會在意這裡的文章!!
最近都在理財版學習和活耀....
年輕人買不起房子沒關係 可以從股票開始 替自己創造非工資收入!!
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您聯徵調出來的"負債"絕對不是0
而是介於1000萬~1500萬的數字對吧^^
因為你只是把自己投入的資金取回
但卻忘記計算自己的負債(否則你最後兩段也不用計算利息還要繳多少對吧)
我認識很多投資客從來不會把負債的本金算是一種成本
原因就跟您一樣，認為不用還(反正有房租可以繳利息)
說實話您剛好從2008年開始投資，所以這個觀念的確是沒有問題的
可惜的是，您的房貸合約(大多是只繳利息吧)通常是1年1簽
也許從過去到現在都只有換約您也認為未來也是這樣
如此就完全小看銀行"雨天收傘"的威力了
我建議您最好還是繼續看多，並保佑房價至少不會跌
因為銀行是可以藉由重估價要求您返還相當比例的本金的
當然絕對會是在您的能力範圍之內(您手上的500萬可是熱騰騰的現金呢!)
如果您真的認為自己沒有負債，建議向聯徵中心調一下自己的金資，我知道很多投資客不太會算數
常常只算自己賺了多少，卻少算了還沒還的^^
alonenorth wrote:
這要從2008年開...(恕刪)
1.負債絕對沒錯...總負債加起來是1000出頭 您答對了 佩服您的洞察力和關注力
2.但這不是我"個人" 有兩間房子是掛名的(一個親阿姨 一個我老婆)
目前我個人名下 僅有500萬現金+800萬負債+一間貸款800萬的房子
3.您說的"1年1簽"正確一點的說法是 只有我名下是隨借隨還的 而且是8年一簽(非每年都審核)
至於其他兩間房子的貸款..都是20年的本利攤!! 所以比較沒有雨天收傘的問題 這個部份很重要 所以我很謹慎
4.我並沒有忘記自己的貸款 資產負債表我做得清清楚楚!! 這可能跟高中有學過會計有關係...
資產2000出頭萬 負債1千出頭萬...負債並不可怕 可怕的是負債引申出來的支出...是否能夠負荷
5.我很樂愛繳這筆支出 原因就是每當我繳這筆錢 總能享受到超過100%的報酬率
意思很簡單....欠銀行的600萬(分20年攤還) 如果都正常順利的情況下(我只要繳12000元*12個月*20年)
等於288萬+房屋稅甚麼的....就可以還掉超過600萬的貸款(未來的通膨和利息還未計入)
6.收入支出 資產負債 這是不可馬虎之事 如果得意忘形 很容易被反撲的 很感謝您撥空給我提醒
如果還有疑問可以儘管提出 也許有一些是我沒有想到的風險也不一定
ssiou wrote:
親愛的
您聯徵調出來的"負債"絕對不是0
而是介於1000萬~1500萬的數字對吧^^
因為你只是把自己投入的資金取回
但卻忘記計算自己的負債(否則你最後兩段也不用計算利息還要繳多少對吧)
我認識很多投資客從來不會把負債的本金算是一種成本
原因就跟您一樣，認為不用還(反正有房租可以繳利息)
說實話您剛好從2008年開始投資，所以這個觀念的確是沒有問題的
可惜的是，您的房貸合約(大多是只繳利息吧)通常是1年1簽
也許從過去到現在都只有換約您也認為未來也是這樣
如此就完全小看銀行"雨天收傘"的威力了
我建議您最好還是繼續看多，並保佑房價至少不會跌
因為銀行是可以藉由重估價要求您返還相當比例的本金的
當然絕對會是在您的能力範圍之內(您手上的500萬可是熱騰騰的現金呢!)
如果您真的認為自己沒有負債，建議向聯徵中心調一下自己的金資，我知道很多投資客不太會算數
常常只算自己賺了多少，卻少算了還沒還的^^
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我自己有開間小店和老婆一起顧.....也請兩個店員
我覺得定義我自己的身分 最好的詮釋是"資產維修工程師"
而這個"資產維修工程師"要做的就是兩件事情....
1.關注並且優化自己的資產
2.降低資產有可能發生的風險
說實話 我不太愛關注收入 只有中產階級才會關注收入
關注收入帶來的附屬傷害是很大的(包括支出提升 增加惡性負債等等...)
我非常關注我的資產(因為透過關注資產 能夠讓資產具有更多價值 提升更多的收益)
從以前到現在 透過關注資產 替我帶來可觀的收益 未來我也會繼續這樣做
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至於您說的 為什麼要分享這個....
讓那些沒營養的多空文充斥版面 不如發一些有可看性的東西
也和那些現在就覺得投資客要跳樓的朋友們...看到比較真實的情形
就這樣
蒸蒸日上，日上蒸蒸 wrote:
大大 您是 "純 "的投資客
有另外的身分嗎。如 上班族 打工族
不太理解為什麼要分享這個
繼續在版上543 不是很好嗎
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