你不知道的房地合一稅

你不知道的房地合一稅
中時電子報作者： 王榮章 | 中時電子報 – 2015年6月11日 上午5:50
工商時報【王榮章】
一如預期，房地產再度成為臺灣選舉的祭品！喧騰一年多的房地合一稅，沒有意外搶在立院本會期結束前三讀通過，也讓從2011年6月奢侈稅上路以來，歷時4年的打房大戲可望暫告一段落；不過，房市問題解決了嗎？而連串的打房政策到底對民眾有什麼好處？又帶來什麼後遺症？恐怕是接下來得嚴肅面對的問題。
一如奢侈稅，房地合一稅同樣趕在總統大選前火速過關，不過相較於奢侈稅讓馬英九贏得不少選票，這次房地合一稅還能不能有同樣效果值得觀察。但就像先前各種裹著居住正義外衣的打房政策一樣，這個號稱房市有史以來最大變革的新稅制，同樣得付出反面的代價，得失之間，只有留待時間來檢驗。
回顧這幾年的打房政策，從奢侈稅上路、大幅調高房屋稅到房地合一稅，明顯可以看出「重稅」是打房的基調，而且從持有稅到交易所得稅都不放過；但撇開打房是否奏效不談，4年來政策真正達到的「具體成果」，一是搞到房市奄奄一息，其次是全民加稅。
之所以如此，是因為從官員、學者到巢運等團體，都犯了一個根本的錯誤，就是將居住正義與房價掛勾，認為打壓房價才能實現居住正義；問題是，房價要跌幾成才叫正義？要跌多少才能讓無殼蝸牛買得起？我們想追求的到底是居住權還是所有權，對這個深層的問題，臺灣從來沒有搞清楚過。
房地合一稅也是這種思維的產物。而雖然政策已無法回頭，但我們還是必須瞭解這個變革帶來的後遺症與代價。首先，房地合一稅等於是對早已奄奄一息的都更補上最後一槍！先是「文林苑」事件導致都更條例大翻修，讓都更寸步難行；然後北市去年起大幅度調高房屋稅，則讓未來都更戶面臨「住不起」新屋的窘境；而房地合一稅則是讓都更戶未來可能會在更新後多出一筆房地合一稅，更嚴重的是，新稅制不只對預售新案極為不利，更大幅增加開發商的稅賦，導致都更對建商完全失去誘因！
實際上，都市更新的核心價值是帶動都市的再生，及讓居民得以提升生活品質，對許多台北市民來說，都更其實是他們改善老舊住宅居住環境的唯一希望，但如今希望之窗已關閉。
房地合一稅另一項影響多數人權益的是繼承。若民眾於105年新制上路後繼承父母的房產，假設這棟房子經過多年增值後目前實際價值是3,000萬元，而土地公告現值、房屋評定現值合計為1,200萬，則民眾除就1,200萬元部分繳納遺產稅之外，未來若處分這棟房子，其1,800萬元的差額必須以新制繳交房地合一稅，等於是多年累積的增值利益，要一次總結「回饋」給政府；儘管新法放寬將繼承人或遺贈人持有期間合併計算，作為房地產取得成本，但新制稅賦遠高於舊制是不爭的事實，將直接導致民眾繼承所得財富明顯縮水。
諸如此類的房地合一稅後遺症、代價還有不少，而這些都是官員、學者不敢說的秘密；更不用說土地增值稅還是照舊，而每年房屋稅、地價稅也還是分開繳納，根本是「山寨版房地合一稅」。房市要改革、居住權要保障，多數人都會舉雙手贊成；但民粹氛圍讓理性討論噤聲，而搞錯目標、用錯方法的扭曲政策，其實無助於大家殷切期盼的居住正義。