土地共同持有一問

danielyian
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樓主

2015-05-15 17:11

Dear 各位

請問因父親繼承阿公的房子，但阿公房子上的土地當時是屬於共有持分(被分三分)，我們家佔了兩份，一份為遠方親戚
結果近日得知那位遠方親戚將手上的一份賣給了外人，現在外人發函給法院要來要求分割，
他所要求的地，是我們很不想給的地方(上方物有倉庫和有可能會被他切到屋子)，所以請問這怎麼辦呢? 真的最壞的打算花錢把他那份買回來嗎(我覺得買的人一定是居這個心，抬高很大的價錢來讓我們買)

2015-05-15 17:11 發佈

文章關鍵字土地

a9716932

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2樓

2015-05-15 17:42

土地法
第 34-1 條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有
人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為
權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何
共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結
果辦理之。

danielyian wrote:
Dear 各位請問因...(恕刪)

neomaster

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3樓

2015-05-15 17:54

如有錯誤，請神人更正

如果您父親繼承時並沒有分割，屬公同共有，你的遠房親威要賣掉他自已的持分時，應先通知另外2個公同共有人，此2人有依同樣條件享有優先購買權。且地政在過戶登計時，應該會要求賣方提供你們2位的放棄優先購買同意書。

現在他已經賣掉，且過戶給別人後，你們2人已無法主張買賣無效，只能轉向賣方求償。

另外，買方要求分割的方法是 (買方所買的持份，正確位置是平均分配在你們共有的土地上，也就是位置未明)
1 與你們協議分割
2 法院訴訟裁判分割

你可以先確定是不是已經過戶了? 如果還沒過戶，應該還有可能依優先購買權，由你們先承購
再來，寄存證信函給賣方，說明原因，準備向他求償吧

肚子三層非一日之饞

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4樓

2015-05-15 18:21

danielyian wrote:
他所要求的地，是我們很不想給的地方(上方物有倉庫和有可能會被他切到屋子)，所以請問這怎麼辦呢?

前面賣地的過程沒有通知你們(行使優先購買權)，程序是有疑義的，這是一個攻防重點

另外就是這種共有土地，權利是三份重疊的，是每一公分每一公寸的土地都三人共有
對方插一隻旗子都需要你家的同意(會占用你家的土地權利)
你家插一隻旗子也需要對方的同意(會占用對方的土地權利)

對方不能指定要切哪一塊叫做一份
必須經過全部的所有權人協議同意 (你家佔有的比例超過50%，是對方要求你，不是你求對方)
或是經由法院裁定

嘴砲注意!!

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5樓

2015-05-16 2:30

共有地的分割
並不是單方面說要哪就可以得到哪
必須通過協議各方同意才行..
如果鬧得很僵...上法院...就是採抽籤方式
而分割區塊..也可以有所改變

嘴砲注意!!

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6樓

2015-05-16 2:33

肚子三層非一日之饞 wrote:
(行使優先購買權)...(恕刪)

私有地能這樣嗎?
鄰地主或共同持有人優先...這不是國有地才能這樣搞?

陳小春2525

陳小春2525
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7樓

2015-05-16 6:55

嘴砲注意!! wrote:
如果鬧得很僵...上法院...就是採抽籤方式
而分割區塊..也可以有所改變...(恕刪)

無法分割，法院就會判決變價拍賣，共有人有權依相同條件優先購買，如果有二個以上願意優先承買的共有人時，應以抽籤決定之。
共有地持分有達2/3，要處理這問題不難，越早處理越好，現在不透過法院要分割共有地是不可能的事。

doreen945

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8樓

2015-05-16 9:44

我對前面網友提的優先購買權不以為然
優先購買權就我所知，是只會出現在法拍屋法拍地
才有所謂優先購買的通知
私人土地過戶買賣怎麼可能會需要其他共有人的同意，扯，瞎

我請問現在那間公寓哪間大樓土地不是持分共有？
你賣房子的時候沒賣地嗎？你的社區有800戶，難道你賣房子的時候有去找其餘799個鄰居簽放棄優先購買權？

回到樓主問題，鄰居的要求可以不用理會，他們想分割一定要你們的同意，就算上法院，他們也要有強制分割的理由法官才可能會判，對方是透過買賣而非繼承的取得，根本沒有什麼強制要分割的理由
相反的，如果是你們的遠親想先割好再賣，由於他們是繼承的，法院就會幫你們協調割地，怎麼割，誰拿哪塊，就是你們三方要協調好，如果曾有分管協議就沒什麼好爭，依當初的議定的範圍割，如果沒有，三方又沒共識，就由法院裁決

但是話再說回來，當初你們如果沒有簽分管協議，你們所有地上物，他們都有權利要你們拆除或要求你們付租金，因為就像網友提到的
共同持份就是每一吋地，三個人都有權利，除了轉移土地所有權以外，要對土地做任何事(蓋房子，貸款等)都必須三方同意，
如果你們的遠親沒有把地割好就賣掉，新地主來跟你們協議分割，如果三方彼此都不願意協商讓步的結果就是兩敗俱傷，一塊地三個人都動不了，變成一塊廢地

持分地一定要有分管協議書

danielyian

danielyian
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樓主

2015-05-16 10:39

謝謝各位大大的指導

由於我們收到這份法院寄來的民事訴訟書,針對他裡面的內容寫道,(他來找我們協調要分割或處置),但我們根本沒看過這個人或是有過協議,那針對這份民事訴訟書,是否合理?

所以賣給外人已成事實,地上屋(50幾年的屋子也會被動到嗎), 而且我們也沒有像妳們講說有那份分管協議書

neomaster

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10樓

2015-05-16 11:10

1 你可以先詢問管區的地政，看是否可以讓你查當初的買賣資料。如果土地如你所說是公同共有的，你可以請地政調出當初的優先購買權放棄文件? 看是否有偽造放棄優先購買權的文件。如果有，你可以告對方偽造文書。至於意圖使公務人員登載不實-->回復土地登記，你就要找專業的律師詢問是否有機會?

2 假設沒有優先購買權放棄文件，你可以詢問地政是否有解決辦法(我想應該是沒有--土法#34-1債權效力小於物權效力民法#758 登記)。你只能向原共有人請求損害賠償。或許你可以跟原賣方(你的親戚)協調是否由你們買回(但這時買方應該不會輕易便宜賣你，要做好心理準備)。再不然你就要開始計算你的損害金額，準備向你的親戚求償。

3 買方是可以透過法院請求分割共有物的。法院對這類案件，通常會要求先協調(商)，等有共識後，可以依協調內容(由公所送法院公證)或由法院直接依協調內容分割。如果無法協調成功，進入法院審理程度後，法官會依兩造雙方提出的方案做公平的裁判(最有利於土地利用或對雙方損害最小)

4 房子是否會動到? 那要看你現場，除了房子有空地? 空地面積有足1/3? 如果有的話，有機會保留房子，把空地1/3給買方。
看你跟買方如何協調了。

你可以參考土地法34-1 (公同共有/共同共有物管理/優先購買權) 民法#758 物權--登記

danielyian wrote:
謝謝各位大大的指導...(恕刪)