小弟不是很懂法律,看了一些判例與討論之後,實在很煩惱,想就自己本身狀況請教一下各位大哥
大樓沒有機車停車位,而進出停車場並非坡道而是垂直機械式升降車梯,
然後小弟有兩個停車位,是子母車位,一平面一機械,機械只有垂直升降不與他人共用
我看權狀上有註明車位號碼,那停車位應該是屬於約定專用對吧.
小弟希望能就法律的部分來釐清這件事.
1. 我要如何知道我的車位是屬於法定,獎勵,還是增設停車位?
2. 區權會同意大樓汽車位不能停機車之後,是不是就沒救了?
3. 原本建案規劃時,大樓是有設置機車停車位的,但管委會說交屋後經過區權會同意,將地下室機車停車格全部取消並將空間納入公設(健身房),我想請問這樣沒有違法嗎?大樓設置的機車停車空間可以因為當時區權會同意就可以變更使用目的嗎?
4. mpig1927大在這篇的回應,根據95年度上易字第115號判決文的說明:[法官認定停車位雖屬約定專用部分,但使用方式上仍以專有部分認定,因此只要使用上不損及其他約定專用人的權益即可,故認定停車位具獨立性,可以自由使用、收益、處分,並排除他人干涉],mpig1927大意思是說實際的判例是可以停的,法規是寫死的,在上法庭之前任人做最有利解釋,但當有判決出來時,基本上就是朝這方向走了,除非後面有新的判決或解釋令來推翻這個舊的,故迄今所有討論都是建立在這判決基礎之上.
--> 意思是最後還是要上法院告一告才知輸贏嗎,我想請問的是,就算如此,管委會只要在區權會通過車道只能進出汽車的大絕,就無解了對吧?
5.(新增) 區分所有權人會議其中附錄十之決議要件,關於約定專用或約定共用事項的決議,屬於特別決議,出席人數需"區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席";決議人數需"以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之"
www.newcity.com.tw/building/word/9-1區分所有權人會議.doc
-->本次區權會的出席人數只有過半而沒有達到2/3,如此儘管決議"大樓汽車位不能停機車",是否仍屬無效?
補充:小弟自認並非自私只圖自己利益之人,要不是大樓把機車位閹掉,否則小弟也會花錢租一租了事和氣生財.大樓附近雖有機車停車格但也是有限,而現況為有些住戶因此停在大樓旁及附近巷子住家騎樓去,不也造成亂象?
goodjob2148 wrote:
1. 我要如何知道我的車位是屬於法定,獎勵,還是增設停車位?
看你的車位如何登記在謄本上面
如果是在主建物謄本上有一單獨建號（非公設部分）持分那應該是就是法停
如果車位本身有一張獨立建物謄本，那才會是獎勵停車位
增設停車位只會在執照上面出現，登記時同法停
goodjob2148 wrote:
2. 區權會同意大樓汽車位不能停機車之後,是不是就沒救了?
如果您是看我從易字第115號判決引用的部分的話，建議您可以下載判決文並詳讀
我印象中以該案案例來說是推翻了區權會的決議，認定屬約定專用且無礙無損公共空間使用
所以認定該案車位可視為專有部分，所有權人有自由處分之權利
前提是在車位內自由處分並不妨礙其他車位的使用
goodjob2148 wrote:
3. 原本建案規劃時,大樓是有設置機車停車位的,但管委會說交屋後經過區權會同意,將地下室機車停車格全部取消並將空間納入公設(健身房),我想請問這樣沒有違法嗎?大樓設置的機車停車空間可以因為當時區權會同意就可以變更使用目的嗎?
法規及實務上來說是可以的，只要區權會開會決議
去主管機關那報備變更就OK，當然不能變更成專有部分
變更成健身房還是屬於公共設施，看起來是沒問題
不過消防許可跟使用執照那邊我就不太確定
因為我碰過的案例都是變更成汽車停車位而已
goodjob2148 wrote:
4. mpig1927大在這篇的回應,根據95年度上易字第115號判決文的說明:[法官認定停車位雖屬約定專用部分,但使用方式上仍以專有部分認定,因此只要使用上不損及其他約定專用人的權益即可,故認定停車位具獨立性,可以自由使用、收益、處分,並排除他人干涉],mpig1927大意思是說實際的判例是可以停的,法規是寫死的,在上法庭之前任人做最有利解釋,但當有判決出來時,基本上就是朝這方向走了,除非後面有新的判決或解釋令來推翻這個舊的,故迄今所有討論都是建立在這判決基礎之上.
這段有前因後果，在那個討論中有網友有不同看法
該網友發言較傾向照建管法令文字解讀，且提出公寓大廈管理條例為特別法之論述
並認為特別法位階較高，這點與個人所知概念略有不同
個人所知法律位階大概是分成法、律、條例及規則（考建築師補習時學的）
以公寓大廈管理條例來看，其實他的位階應該是在第三順位，低於民法及建築法
可能他GOOGLE到公寓大廈管理條例屬特別法，所以他老兄認為條例位階比較高
所以直接解讀文字，並認定約定專用就不得自由處分
但個人所知道是特別法只是當同時涉及兩種不同法令時
以特別法規定優先，未規範者再以普通法規範，但這跟判決又是兩回事
該案例中判決已經認定，車位實務上雖屬於約定專用
但在車位範圍內實質上可作為專有部分看待，可自由處分並不損及其他所有權人的權利
在我個人認知裡，法院判決跟大法官解釋函還有營建署解釋函有著很類似的位階
都是在實務上由最高主管機關對該法條進行解釋後的結果
不過看起來對方並不能接受我的論點，所以才有這段文字出現
最後看一下您社區大樓的狀況
您前面說您的社區大廈停車主要是走升降機而不是坡道
那小弟個人經驗判斷，機車位當初就只是應付法規請建照時用的......
本來就沒有打算要讓住戶下去停機車啦......
不好意思這邊會比較直白一點說
現在會用升降機的大樓社區不是基地條件不能作坡道
就是比較早期停車位數量不用那麼多的大樓為多了
所以這樣條件的社區在現行法令規範之下規劃，的確會有這樣的做法
siras wrote:
到縣市政府調地下室使照圖...(恕刪)
了解,小弟著手處理
mpig1927 wrote:
看你的車位如何登記在謄本上面...(恕刪)
這部分我回去確認一下再貼上來
mpig1927 wrote:
以該案案例來說是推翻了區權會的決議，認定屬約定專用且無礙無損公共空間使用,所以認定該案車位可視為專有部分...(恕刪)
該案例中判決已經認定，車位實務上雖屬於約定專用,但在車位範圍內實質上可作為專有部分看待...(恕刪)
我有讀過這判決但畢竟對法律不太熟悉,您回答了我要問的問題精隨
容我白話一點問,所以法律上不能停,但在這份判例上,在不影響公共空間的原則下,可以停.
也就是說可能要訴訟並經過一翻陳述或攻防及法官自由心證,但您認為因為已有判例所以勝訴的機率相對比較大,是這樣嗎?
mpig1927 wrote:
走升降機而不是坡道,那小弟個人經驗判斷,機車位當初就只是應付法規請建照時用的,本來就沒有打算要讓住戶下去停機車啦
對啦我想也是這樣,我們大樓是屬於基地不夠大那種
最後請問:
原地下室機車停車位規劃在B1,那請問若區權會決議改為機車不能進出B1以下的停車空間的話,是不是還是輸定了?
如您所說在不影響停車場公共空間的前提下,區權會若有這決議,那有沒有效力?
goodjob2148 wrote:
最後請問:
原地下室機車停車位規劃在B1,那請問若區權會決議改為機車不能進出B1以下的停車空間的話,是不是還是輸定了?
如您所說在不影響停車場公共空間的前提下,區權會若有這決議,那有沒有效力?
您這個問題樓上的Barefoot大有確定答案
而小弟我個人也只碰過機車位改汽車為的案例
所以Barefoot大的回答應該是正確的
講白話一點，貴社區弄成健身房是不行的
只能弄成通道、車道或其他停車位
goodjob2148 wrote:
我有讀過這判決但畢竟對法律不太熟悉,您回答了我要問的問題精隨
容我白話一點問,所以法律上不能停,但在這份判例上,在不影響公共空間的原則下,可以停.
也就是說可能要訴訟並經過一翻陳述或攻防及法官自由心證,但您認為因為已有判例所以勝訴的機率相對比較大,是這樣嗎?
應該說，法律上沒說不能停，也沒講可以停
就變成了特別法沒講，普通法也沒說的狀況
所以反對方就把法規往不能停的方向解釋，反之亦然
會引用這個判決只是表示有法院法官認為可以把車位使用視為專有部分
實際上不管是在我們設計、銷售還是使用者端其實也都是這樣子
法官是認為在不妨礙其他約定專用的區分所有權人的自由處分權這個論點成立
故如果真的跟管委會對簿公堂時，這個判例可以當作一個參考指標
所以您打算爭取自用停車格停放機車？
那可預見的下一個抗力是機車能不能從升降機出入跟管理及費用問題了
祝您順利
Barefoot wrote:
＂建照＂上申請為停車場和車道的部分，並不能由管委會或區權會自行變更做其他用途或設施，只能停車和做為通道供停車用...(恕刪)
所以我向縣市政府調閱地下室使用執照圖即可確定囉?
Barefoot wrote:
下一個抗力是機車能不能從升降機出入跟管理及費用問題了...(恕刪)
1. 升降機出入. 就是我之前請教的問題,即使B1為機車停車位,區權會有沒有權力可決議機車不能進出B1以下的停車空間?感覺這部分的答案跟95年度上易字第115號判決文類似,法律規定且公共空間的使用應由區權會決議並交由管委會管理,但若引用此判例呢?使用上不損及其他約定專用人的權益,最後又是一番攻防及法官自由心證?
2. 管理費用. 又是一個大絕,若區權會通過汽車位停機車收管理費一萬元,也是沒救了對吧?
那一篇會這樣判是因為區權會沒規定不能這樣停,要是有規定只能停一輛汽車,就不會這樣判.
4. mpig1927大在這篇的回應,根據95年度上易字第115號判決文的說明:[法官認定停車位雖屬約定專用部分,但使用方式上仍以專有部分認定,因此只要使用上不損及其他約定專用人的權益即可,故認定停車位具獨立性,可以自由使用、收益、處分,並排除他人干涉],mpig1927大意思是說實際的判例是可以停的,法規是寫死的,在上法庭之前任人做最有利解釋,但當有判決出來時,基本上就是朝這方向走了,除非後面有新的判決或解釋令來推翻這個舊的,故迄今所有討論都是建立在這判決基礎之上.
--> 意思是最後還是要上法院告一告才知輸贏嗎,我想請問的是,就算如此,管委會只要在區權會通過車道只能進出汽車的大絕,就無解了對吧?
goodjob2148 wrote:
小弟不是很懂法律,看...(恕刪)
第二，樓主其實只要著眼區權會對停車位的約定，如果沒有另行約定，目前法律規定停車位停的只要是車就可以了，所謂的車就是有輪子的交通工具，但是區權會的確可以對停什麼車＂另行約定＂，前提是過程要完全符合出席，表決，公吿和報備主管機關的程序，若程序不完備（可調會議紀錄和公文），約定自然無效，如果停車位可以停機車，車道當然就可以走機車，車位管理費是以管理維護成本照比例計算的，除非機車位有什麼特殊設備，否則管理費不可能高過汽車位，如果只是把機車停在汽車位，管理費當然就和別的汽車位一樣
第三，任何過去區權會的決議，都可以依程序在新的區權會重新提案制定修改
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