請問「不動產專任委託銷售契約書」問題

請各位大大此教

家人日前想要把房子賣掉，和一個仲介簽立了不動產專任委託銷售契約書。

因為詳細情形家人沒告知我的和清楚，且我人在北部，當我知道的時候

才知道家人簽的是專任約，因為沒和我好好商量過，就賣，我覺得不妥，所以我告知家人說不要賣

等我回去詳談後再來決定。

於是我打給仲介，表明來義，但仲介卻回我說，有買家出到底價，所以我非賣不可。

於是我翻開合約，我看到了一些比較有針義性的問題：

如下：(甲方是賣方；乙方是仲介)

委託銷貨價格：
＊委托人願意出售之土地，建築改良物、合計新台幣xxx萬元，本銷售價格非經甲、乙雙方書面同意，不得變更。

＊甲方同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其它仲介公司出售、出租、如違規定，甲方願按委託價百分之肆賠償做為違約金。

＊甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人。
若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金(賣方簽章(有簽了)、通知買房成交、並代為保管定金，前開事項未經甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金者，視為不授權。

最後合約有寫底價xxx萬。(但無註記任何字眼，只寫底價多少) 買方和仲介有簽名


我的疑問是：

1.委託價格 不等於 底價價格，仲介應該是要達到委托價格後才能不經由賣方直接賣出？
合約當中完全沒提到買方若出價達底價時，賣方就一定要賣的條款！

2.仲介要求我們以底價賣出時，我們可以拒絕吧？
合約當中也沒提到若有買方若出價達底價時，我們若拒絕則有罰款事宜
合約上註明：罰款是當仲介已用委托價格賣出，賣方不賣才有違約金

3.仲介說對方已付斡旋金，但今天找他來談也沒拿過來，我也不知道是真假。
然後我再解釋上列問題時，他說這是我的認知問題。

麻煩大大賜教了！謝謝。


=========9/7更新===========

感謝各位的回答，事情已圓滿解決，謝謝！