[分享] 自力買屋經驗與教訓

之前小弟曾分享過自己的買屋故事, 不過當初寫著寫著都講到態度和價值觀上了^^", 很多經驗的細節都沒有提到, 炎炎夏日, 今晚小BB要媽媽陪睡覺, 有點時間想到可以寫細點, 就一股勁提筆吧!

我覺得自用買屋就像做功課, 如果真的有需要自力買自用屋, 就早早把這功課做完了, 這功課K過了, 可能這輩子也不會再用上, 小弟寫寫自己的經驗, 跟有緣人分享, 希望能幫一些需要做這門功課的朋友, 人生有很多其他美好的事, 不要因為自己初始條件不好, 就陷入惡性循環而停滯不前.

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小弟是68年次的, 本文寫從23歲(虛歲)聽學長買股票到30歲買到房子(2002~2009年), 這中間經歷的事件跟學到的觀念與教訓, 其實網路上都有很多相同的經驗與教訓了, 但是人阿, 如果命不好, 總是等自己碰到教訓了, 才會知道痛, 不過這是個人碰到的經驗教訓, 並不代表一定就是這樣, 只是做個整理給大家參考, 我把時間點跟事後自評都寫出來, 希望能節省後輩寶貴的時間,那這分享也就有價值了.

23歲初始條件:
念科大研究所, 5萬存款, 沒有任何理財經驗, 沒看過任何理財書, 沒有親友教過投資理財, 全家都沒有保險, 也不知道保險是啥, 自己沒有汽車機車只有腳踏車, 家裡有一台機車, 父親叫我專心念書, 在外地沒有打工, 學費住宿費跟生活費家裡供給, 後來因為當助教有領錢, 研二就學費住宿費自理了, 平常天天在研究室打混, 嗜好在研究室跟學弟打CS跟AOC, 不會抽菸喝酒, 與女朋友交往1年多, 剛買Nokia 3330手機.

當年20歲交了女友, 就有希望買房了, 但都沒研究, 想說出去都有領股票, 領了就發了, 因為吃米不知米價, 沒多擔心..Orz

(1) 2002年 (23歲) - 不知道要了解產業:
有位學長天天都會盯盤, 每每看到總覺得那一大片數字要幹嘛, 幹嘛不專心唸書呢? 小時候上萬點, 媽媽有買股票, 後來聽說賠很慘, 所以之後家裡都嚴格跟小孩說股票碰不得, 所以我對股票一開始是很反感的, 總覺得, 反正出社會老闆會給, 幹嘛自己注意這個, 無聊!

自評: 傻中之傻, 了解股票市場不等於買賣股票, 沒閒錢當然不可以買賣股票, 要專心念書是沒錯, 但是不了解產業跟公司怎麼去找工作? 公司好不好都不會看, 大公司的名子說不出10間, 傻傻的選了間國防役的公司就服役, 讓自己被不喜歡的產業綁4年.

教訓: 房屋是一種生活的用品, 工作是為了過生活, 而找工作就是 1.找對產業 2.進對公司 3.跟對老闆, 但不去了解產業和公司, 就算在生活條件許可下, 還去選黃昏慘業, 那如何保證還的清20年的房貸呢?


(2) 2003年 (24歲, 出社會) - 不知道要理財投資:
畢業後服國防役, 在關西受國防役3個月的訓, 夏夜鄰兵會翻一本書, 好奇問他在看甚麼? 他說叫"窮爸爸, 富爸爸", 很好看喔! 他就借了我一本來看, 放假回家我就回家看, 越看越恐怖, 怎麼我爸媽都沒教我這個, 只教我要會念書, 感覺好慘阿XD

之後又看到同袍有看一本"施振榮的電腦傳奇", 我才知道一些台灣電腦產業的發展史, 才開始我去看一些企業家的故事跟公司發展的故事. 不過當時只是當歷史故事看, 對理財還是沒有去行動.

自評: 不會嘗試去理財投資, 白白浪費股票基金2003~2006年這波機會, 不過所幸有把2件事深深烙印在腦海, 1.財務自由 2.建立正向現金流, 這樣才會有真正的資產

教訓: 理財不等於投資, 但卻沒趁年輕好好去了解嘗試, 白白浪費許多機會, 造成後面繳更多時間和學費去了解, 盡力去存錢是非常好的事, 但是如果不會去學理財投資, 當機會來臨時, 往往措手不及, 或是根本不知道是個機會.


(3) 2004年 (25歲) - 不知道借錢的重要:
國防役待的公司已經一年了, 我待的公司在汐止, 開始聽到前輩在汐止買房子為結婚打算, 當時已經有200萬青年首購, 前輩自己出個70萬, 剩下跟爸媽借, 就可以買到300多萬的3房舊屋, 另一位好一點的, 爸媽借一點, 買500多萬預售屋, 我那時聽到, 300萬? 500萬? 我自己才存30萬耶, 我哪有爸媽借我錢阿, 跟銀行借200萬我都怕了, 我沒工作怎麼辦, 想太多.

自評: 白白浪費汐止大淹水這波機會, 當年汐止經過大淹水, 房價慘跌到1坪7~8萬, 2004年開始已經小漲了, 如果信貸借個50萬, 用投資買小套房都賺, 不過這算事後諸葛, 重點是想都不想就否決自己, 錯失機會.

教訓: 不會嘗試去評估自己的借款能力, 而且在房價看漲時, 預售屋, 寬限期都是靈活的運用方式, 借款能力和運用方式可以提早了解.

(4) 2005年 (26歲) - 不知道保險要趁早:
女朋友得SLE後才知道保險的重要, 小時候聽父母講, 壽險死了才能賠, 醫療生大病只賠1筆, 誰會想用保險阿, 用了都是碰到倒楣的事, 還是多拜拜咖實在.

自評: 保險是一種風險分散方式, 碰到大麻煩時, 能給予短期支持, 而在高利率時代, 儲蓄險更是好的投資方式.

教訓: 不會提早了解保險, 讓自身壽險晚了2年保, 當年儲蓄險仍有不錯的利潤也沒有去了解.


(5) 2006年 (27歲) - 不知道要看房要趁早, 看不一定要買:
結了婚, 受了"你結婚沒買房喔?! 人家誰誰怎樣.." 那種比較的滋味, 才開始回想跟驚覺我錯失好多機會呀, 開始想賺大錢, 不過那時只知道去保險, 買股票, 買基金, 看房擺更後面, 又自我設限了.

自評: 隨時都可以看房, 網路上看也OK, 結果只怕自己錢不夠, 房價已經漲那麼高了, 我會浪費時間, 就什麼都不看, 真的很糟糕.

教訓: 看房要趁早, 真的了解自己需求是要花時間的, 而且屋緣很重要, 你有錢還不一定人家要賣你, 也不一定找的到你要的房子.

(6) 2007年 (28歲) - 不知道擦鞋童理論, 不及早行動:
出社會4年了, 早就有同學講公司股票發多少, 賺大錢, 不然就是買股票和基金賺大錢, 當年金融海嘯前, 股市和基金都賺漲很多, 因為從小"怕"股票, 就遲了買, 都買在相對高點了, 種下賠錢的原因.

自評: 不會看波段趨勢, 更不知道要設停損點, 等海嘯來, 不敢加碼買, 跌很慘很慘後又傻傻賣, 自己標準窮人心態, 賠了一筆錢當學費, 然後才開始看屋Orz.

教訓: 當接近歷史新高, 到處都跟你說好賺時, 就要警覺了, 一般都會有波段循環, 敢買不算了不起, 獲利了結和停損敢賣才是真工夫, 這要親自下去買賣過就會知道是什麼感覺, 建議如果有閒錢, 可以去嘗試體驗一下, 這非常重要.


(7) 2008年 (29歲) - 不知道沒人願意賠錢賣, 除非他怕賠更多, 看人倒楣自己的機會也流失了:
這是很特別的一年, 2008年海嘯一來, 股票和基金賠錢就縮手了, 還好看屋已經1年, 2008年9月, 開始看到汐止賣房物件變少+降價, 但好的物件一個都沒有, 整個賣屋網頁地圖上, 紅點稀稀疏疏, 房仲一點生意都沒有, 建商夜奔去跟政府哭訴, 心理只想著: 哈哈哈~你們這些投機者, 跌到哭哭吧, 汐止我要到一坪10萬以下再買, 大家走著瞧, 就傻傻不監看房屋物件了, 後來2000億優惠房貸這種低利率房貸一出, 也沒多注意,
又錯失機會.

自評: 只顧看熱鬧, 開始想說到處會有人哭著拜託你買他房子, 不然他會活不下去, 結果錯了, 如果真的那麼慘, 你自己可能也這麼慘了. 因為政府又會開始負債大放紅包, 搞有錢大家賺, 只有槓桿很大又負現金流的小老百姓才有可能這樣拋售.

教訓: 以為經濟不好"馬上"就會有人賠錢賣你, 錯了!! 如果對方能維持物件, 幹嘛賠錢賣你呢? 除非他怕賠更多或是"銀行"怕賠更多, 太一廂情願又會錯失機會.


(8) 2009年春天 (30歲) - 不知道賺錢的機會很多人都偷偷來, 等你看到新聞都晚了:
這年春天, 新聞到處喊寒冬, 無薪假, 沒年終!! 有天聽到一件新聞, 第一波2000億優惠房貸已經沒了, 第二波要出了, 啊?? 何時沒了, 賣屋網頁一打開, 哇勒, 滿滿一片紅點, 什麼時後變那麼大一片, 馬上來call房仲看屋, 印象當年5月去到房仲那, 哇~~ 跟菜市場一樣, 好多人看, 有些房仲還沒空理我, 問了看了1年多比較熟的房仲:

我: 你怎麼沒跟我說那麼熱阿?
房仲: 2000億優惠房貸一出, 一堆換屋賣家跟投資客就出來了, 接都接不完了, 拍謝啦~
我: 那現在還有我需要的物件嗎?
房仲: 現在成交很快喔, 需要你常注意而且馬上就成交了!

聽到真的傻眼了, 而且房仲真的不是騙人的, 碰到你就知道, 此時我真的決定速戰速決, 雖然錯失那麼多機會, 但是這次把握住了, 啥米等到10萬, 看到房價有小跌一點點, 加上我負擔的起的就買了!
結果斡旋時還被抓住把柄, 你再不簽, 2000億優惠房貸就快沒摟, 最後終於趕上, 在我成交後2星期, 優惠房貸就沒了orz

自評: 這次真的學到教訓, 不被弱者的思維框住, 負擔的起的且物件適合自己就買, 千金難買早知道, 當時真的不知道後面會漲更大, 只覺得自己很笨錯失那麼多次了, 這次再錯過就是笨蛋了Orz

教訓: 還好已經累積1年半的看屋經驗, 但是還是花了2個月才找到物件成交, 途中還碰到家母生病, 所幸還是把握機會了, 當年賣方有2003~2007年那波獲利, 還有中古屋不少人是80年代那次被套到, 趁這次2008年海嘯獲利了結或換屋, 而買方因為優惠房貸+雙薪+65年次龍年嬰兒潮+未來100年龍年生子結婚, 雙方都有獲利空間, 仲介容易磋合, 就一路漲上去了, 雖然爆大量不一定是便宜, 但不要小看交易量爆大量, 因為大量找到適合的物件機會就高, 有時後也會比較好談, 不過前提還是"自己要負擔的起的物件"!!

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家族的觀念會影響後輩很深, 所幸現在網路資訊發達, 若沒有網路, 依小弟沒有家族可靠的經驗, 勢必會更難成家, 而一些弱者的觀念又會世襲下去, 但強調的是並不是弱者的觀念不好, 善良的弱者會因為得來不易, 所以會更惜福, 但弱者因為資本更少會更怕失敗, 而常常停滯不前, 加上又沒人提點, 常常錯失良機!

天下沒白吃的午餐, 風險越高通常賺的就越多, 但如果你不想冒風險, 那勢必你要在別的地方更努力, 增加實力和資本為首要, 網路嘻笑怒罵文看看就好, 多找找實用的文章來看, 以下是我的舉例:

https://tw.house.yahoo.com/badbuy/

http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=1185417

http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=1137097

http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=1225907

好文並不是越新和頁數長就好, 善用搜尋工具, Google Search可以自訂日期, 找2008~2009年, 當年經歷海嘯後面房屋交易又爆大量, 可以找到很多不錯的文章, 你也會發現當時的討論風氣為何:

https://www.google.com.tw/search?q=%22%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E7%B6%9C%E5%90%88%22++%E6%88%BF%E4%BB%B2+site%3Awww.mobile01.com&source=lnt&tbs=cdr%3A1%2Ccd_min%3A2008%2F1%2F1%2Ccd_max%3A2009%2F12%2F31&tbm=


每個世代都有每個世代的挑戰和悲哀, 在少子化真的影響房價前, 我個人評估還要10年以上, 短期只有看到升息和實價課稅的因素, 未來如果升息又課稅, 勢必又是一個機會, 如果你是20幾歲的年輕人, 提醒下面幾件事:

1. 抱持夢想, 不管鬼島多爛, 有能力就走出去, 如果要留下來買房成家, 就不要自我放棄, 等待機會.

2. 不談投資客, 你頭上還有一堆錯失過機會(2003年SARS, 2008年金融海嘯)的人, 他們比你更懂得掌握機會, 所以機會可能很短暫且量很大, 多注意交易量和貸款餘額.

3. 若是碰到金融海嘯, 房價不一定狂跌, 因為沒人會先賠錢賣, 大家會先觀望撐著, 切記"沒人願意賠錢賣, 除非他怕賠更多".

4. 別幻想一夕崩盤, 除非戰爭, 流行病或核電廠爆了, 但是通常發生這種事, 你該先關心的不會是房價.

5. 運氣也是一種實力, 平常加減看屋, 如果運氣不錯也會碰到便宜的好房子.

6. 未來可能看到"怎樣賣房子才不會被坑殺"的文章, 不要光顧著笑, 知己知彼, 百戰百勝.

7. 這點最重要, 如果你是一個自住且背景不好的人, 不要買付擔不起的房子, 但如果實力和資本都夠了, 不要用弱者的思維框住自己.

人活在世上, 所有利益皆來自眾生, 你今天賺了, 很可能就有人賠, 處處都要贏非小弟本意, 只是自覺出生不高, 這些舊思維讓自己受苦不少, 希望有跟小弟相同困擾的人, 能少繞點路, 呼~~ 一口氣打完了, 夜深了, 大家晚安 :)