最近跟投資客朋友聊了一下
看來市場觀望氣氛真的很濃厚而且好一段時間了
接下來一波波新成屋完工
市場氣氛似乎冷漠
對自住客而言 在觀望下去意義何在呢??
買房 總是會有人是急需非買不可阿
就算盤整 也沒辦法去操控房市下挫
難道停頓的小咖投資客跟自住客能夠等兩三年(最少也要)
等到大咖熱錢撐不住要退場
這實在沒道理巴
新婚就是要買 成家就是要買 置產也是要買 投資也是要買
哪有辦法等這麼久呢?
況且 散戶也不可能這麼有默契或能力撐著不買吧
拿錢要放哪呢??
真搞不懂這些市場廷頓觀望者的策略在哪, 等有人開槍開市搶購時 ,又晚人家一步不是嗎??
前兆都是一點點、小小的東西西，
稀疏疏疏、悉悉嗦嗦地先掉下來。
主體或其他大部分的東西，
因為慣性力量還先撐在那邊囉。
但一旦作用力往下，那不是所謂
人為或政府力量可以驅動向下的啦。
政府沒那麼偉大，說穿了就是向上的力量撐不上去了嘛！
滑落就滑落，
滑到下滑力量比不過阻止（摩擦、相對應力）的力量時，
自然就停下來囉。
只是滑落時想反趨勢人為阻擋，
其實也只是悲劇發生而已。
majusty66666 wrote:
最近跟投資客朋友聊了一下
看來市場觀望氣氛真的很濃厚而且好一段時間了
接下來一波波新成屋完工
市場氣氛似乎冷漠
對自住客而言 在觀望下去意義何在呢??
買房 總是會有人是急需非買不可阿
就算盤整 也沒辦法去操控房市下挫
難道停頓的小咖投資客跟自住客能夠等兩三年(最少也要)
等到大咖熱錢撐不住要退場
這實在沒道理巴
新婚就是要買 成家就是要買 置產也是要買 投資也是要買
哪有辦法等這麼久呢?
況且 散戶也不可能這麼有默契或能力撐著不買吧
拿錢要放哪呢??
真搞不懂這些市場廷頓觀望者的策略在哪, 等有人開槍開市搶購時 ,又晚人家一步不是嗎??
房市萎縮有以下可能：
1.短線炒房客：預期下跌心裡作用下已賺不了價差，根本不再進場搶貨了
2.長期投資客：主要就是要賺租金，這種人會評估租金效益，在沒有5~7%年化報酬的現在也不會進場。
3.住屋需求：老人都有房了無須再買，新婚年輕人很多則連頭期款都拿不出來...
喔~差點忘了...可能還有第四種：
4.已被貸款壓的喘不過氣來，套牢的最後一隻老鼠：貸款繳的很累了，已無力在追價所以也不會進場~
最後一種，應該有不少現在急的像熱鍋上的螞蟻...想把2~3年前買的脫手變現，
卻才終於發現...手上有錢買房根本超級簡單，反過來卻完全不是那麼一回事兒...
房市三大類購屋者:
1.投資客,買來轉售的.
2.自住客,換屋或再購者.
3.首購族.
第一類真的是觀望了.畢竟奢侈稅還是有相當程度的閉鎖威力的,把寬限期只還利不還本,可以用來轉售加價銷售的緩衝期抵消了.再加上現在已是相對高點,或許可能再漲,但風險高獲利降低,所以就出場了.
許多台北市的高價屋都是投資客撐起來的,這些人一出場,這一塊就幾乎結冰了,大坪數高總價根本賣不動.一個長期做地產投資的朋友就就這麼說.他很厲害,整整做10年,連金融海嘯也敢買.
第二類,這些人本來就有房子.頂多就是不夠住想換大一點的,或是想提高生活品質,住新一點的房子,好一點的地段.無論換屋的或再購者,房價有可能降當然是有利的,而且他們沒急需.這群人即使年輕些的也40歲以上了,都看過台北市房價跌很長一段時間.所以是不信房價只漲不跌這話術的.既沒急著買又有可能跌,所以不妨等等.這我周圍還不少這樣的人.包括我自己.
東看看西看看,喜歡的就試個芭樂價,遇到急售的當然就可能成交,否則也不追價,看下一間.
第三類,首購.這些人通常就是比較有急需的,像是結婚老婆不想和父母住;或是不買房老婆不肯嫁,岳父母強逼;也有被房東漲房租逼搬家,乾脆心一橫買的.還有自己名下沒房,看房價漲成這樣,被鋪天蓋地的新聞嚇壞了,恐慌下急買的.我兒子的家教老師就是.
這些人比較年輕,大約是30多歲的人,他們從出社會起,台北房價就開始漲了.一邊工作看到房價一邊飛漲,嚇怕了.
目前撐起成交量的,都是第三類.這些人財力比較有限,但卻佔了大部份成交的比例,所以小坪數,低總價是這兩年的主流.這兩年台北市成交的總權狀面積除以成交戶數,都在24坪/戶上下,就知道現在的市場狀況了.
從今年初開始,台北連小坪數也賣不動了.但就我的觀察,反而是第三類的族群認為房價不可能跌.不知多少次在餐廳,咖啡廳聽到鄰桌聊天,都在講哪邊又漲了,打算拼一下買哪邊.....之類的話.
目前最大的問題是就成屋或中古屋來說,台北市的門檻太高了,即使邊陲沒捷運的中小坪數舊房子,都要1000萬以上.而且貸款縮減成數.就算可以貸到7成,先準備個350~400萬現金在手上是一定要的.所以再怎麼想買,這頭期款的門檻就是很難跨過去.
所以呢,投資客退場,換屋及再購族,無急需者選擇觀望,很想買的首購手上的現金有限,買不起,我推測就是台北市現況,成為這10多年來最低成交量的原因了.
補充一件事.我不認為現在的市況有多冷,因為還是有許多人想買,只是連頭期款都拿不出來.所以這兩年成屋賣不動,但預售屋還有人買就這原因.不先買一戶起來,萬一等半年又漲了豈不悔恨.
所以只要房價跌個一成到一成五,這些人就會進場.
真正市場的肅殺期還沒到,最近一則新聞也是這麼說.一,賣方沒多少人願意讓價太多.二,還是很多人在討論,想買.
把時間往前推個12~13年,2000~2002年左右,那時哪有人在討論房地產,到處聽到的都是在討論股票,尤其電子股.報上幾天都沒一則房地產新聞,營建股都是個位數的雞蛋水餃股.(這句話當初的出處,就是用來形容這事的)
等到市況像那個樣子,才叫冷.
majusty66666 wrote:
最近跟投資客朋友聊了...(恕刪)
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