陳忠瑞專欄－房市泡沫誰之過
2014年04月26日 01:23
工商時報 瑞展產經董事長陳忠瑞
營建署公佈最新房價所得比，台北市15.01倍勇奪全球冠軍，新北市12.67倍也高居全球第三名，近期台灣抗爭頻傳，「太陽花學運」像火山一樣引爆年輕人之怒，年輕人對未來充滿不確定感，台灣房價飆漲也是原因之一，縱觀中外歷代金融風暴，大多數起源於房市泡沫，政權輪替也常常肇因於隨之而來的經濟凋敝。莊孟翰教授曾提出，台灣房價泡沫化的十大指標中，已經有八項超標，政府早就應該未雨綢繆，如今房市泡沫孰令致之？
從經濟學角度分析，任何商品價格取決於「供需法則」，及成本因素。先從需求談起，需求可分為人口及資金兩個層面，事實上台北市人口近年來並未大量增加，需求增加大部份來自於銀行提供大量且便宜的資金炒房。
我們首先檢視一個指標「房市貸款佔GDP比重」，1990年時還低於20％，10A彭總裁1998年上任時，房市貸款只有2.8兆，佔當時9.2兆GDP也只有33％，現在購置住宅貸款已接近6兆元，十年來大增一倍以上，建築貸款餘額超過1.5兆，十年來更暴增2.6倍，加上房屋修繕貸2,900億，三者合計膨脹到7.7兆，除以去年底15.35兆國生產毛額，整體房市貸款佔GDP比重已經超過50％大關。
此外，房市貸款佔銀行存款比重超過20％，佔銀行放款比重更高達33％，中央銀行、財政部、金管會等政府金融相關單位，完全不思事前管控，放任銀行大量放款於房地產，是台灣房市飆漲的幫凶之一，如今年輕人購屋痛苦指數破表，政府才想到要把房價所得比壓到10倍以下，亦即房價要在兩年內重跌三成，已經高度槓桿的台灣銀行業及民眾，可以承受得了嗎？
房市成本低廉讓台灣成為炒房天堂，首先是銀行提供低利率高成數的房貸當子彈，再者長期以來，台灣房市的持有成本、交易成本、利得成本，與全球都會區比較相對低廉，政府又營造炒房溫床，所以財團建商囤地，有錢人囤房，養地囤地甚至成為媒體吹捧的美談，殊不知這是造成貧富不均的主要因素，政府放任富有者囤地囤房，毫無前瞻性對策，如今政府開始自嚐苦果。政策打房也勢必打擊到原本不強的台灣景氣，銀行也開始做壓力測試了。
房價所得比破表，另一個原因是實質薪資倒退嚕，我們最常聽到的一句話：「什麼都漲，就只有薪資不漲」，政府廣設大學，造成「大學生海嘯」是主因，交易所公布去年所有上市櫃公司稅前純益達1.88兆元，年增46.93％，幾乎回到金融海嘯前的歷史高點，過去15年來爆增1.9倍，為何上市櫃公司沒有大幅調高年輕人薪資？在此呼籲有能力的老闆們，應該是回饋台灣子弟的時候了啊！
再來談談供給面，土地本來就是稀有財，盆地形態的台北市土地取得更屬不易，最大潛在供給來源，就是三十年以上老舊房子都更，政府都更政策裹足不前，是土地供給不足的元凶之一。公有地只會賣掉或BOT，完全沒有整體規劃政策。
全球景氣不同調，台灣處在不同調的弱勢一方，反觀美國經濟愈來愈強，第一季景氣並沒有被寒冬打敗，三月份零售額月增1.1％，創下2012年9月以來最大增幅，其中汽車銷售大幅成長3.1％，也創下2012年9月以來最大成長率，百貨商店銷售上升1.9％，顯示美民間消費力道強勁。此外，美國生產面也強強滾，三月工業生產月增0.7％，產能利用率成長0.4％至79.2％，已逼近2008年金融海嘯前80％的高水準，耐久財訂單大增2.6％，美國不論是消費端或生產端都有出色的表現。
不僅如此，美國財務端更出現巨大轉變，美國國會預算處（CBO）指出，今年政府赤字可望下降至4,920億美元，年減三成，年度財政赤字佔GDP比重只有2.8％，低於2013年的4.1％，且2015年還將進一步縮減。美國2009年赤字佔GDP比重來到最高的9.8％，如今剩不到3％，財政赤字連續五年下降，美國雙赤字皆降，顯示美國稅收與收入端因景氣回春而大幅攀升，正步向經濟與財政的雙向正向循環中。所以聯準會不僅將加速量化寬鬆政策退場，繼之而來的升息也已箭在弦上了。
http://www.chinatimes.com/newspapers/20140426000067-260202
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