房價所得比...你是不是誤會什麼了？

這兩天最熱門的話題就是，房價所得比，大家討論的很熱烈，不過看完我覺得大家是不是誤會什麼了？

"合理"的房價所得比就跟房貸不要超過收入的1/3一樣，都只是一種簡易的購屋財務評估方式，也就是要你不要買超過自己負擔的房子，以免影響日常生活開銷，造成未來還款的風險，怎麼討論到最後變成，合理的房價應該是多少呢？

房價當然有合理或不合理，你用成本估價法或是比價法，或其他法都可以，但是不管怎麼算，拿買的人的財力來對比就很奇怪，難道我一間房子要賣多少錢還要看你買方收入多少錢？我一間2000萬的房子，你收入100萬的要來買，我會跟你說，你這樣房價所得比20倍太高了喔，收入200萬的人來看，我就會說，你這樣房價所得比10倍，負擔還OK，可以考慮。

我前後買的2間自住房屋，第1間700，那時年收入大約120，所以房價所得比不到10倍，很合理。第2間3000多，年收入300多，房價所得比10倍多一點，也還好，我不會嫌房價太高，是我自己想住大一點的，所以稍微超出了10倍。

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我再補充說明一下究竟誤會了什麼。

房價所得比這個數字當中的房價是交易的均價，譬如說去年全年房屋交易總價的均值，而所得呢，以台北市來說，就是設籍台北市的家庭之平均年所得，也就是拿去年買房子的甲乙丙丁花的總價，不是除以甲乙丙丁的平均所得喔，而是去除以全台北市的平均所得，所得到的房價所得比，那請問這個數字的意義是什麼？

當然有人會說，平均數就有其代表性，問題是，這個房價所得比裡面的分子與分母有很大相關嗎？探究這個數字本身有意義嗎？當然有人會說，全世界都是同樣的算法，台北市15倍就是比別的國家高，這我同意，這說明台北市的房價貴，新遷入者的門檻高，比別的城市高，如此而已，跟房價合理不合理也扯不上關係，我舉自己購屋的房價所得比，是要說明購屋者是理性的（當然也有不理性的，但我相信只是少數），還是會用"合理"的房價所得比去購屋，自己的房價所得比，而非統計的房價所得比。

我開版講到很多討論到最後都變成討論房價的合不合理，這是誤會了房價所得比的意義，老實說，統計的房價所得比，我個人認為是無意義，自己本身的房價所得比則有意義，是一種簡單的財務評估法，所以一種無意義的數字還能推論出房價的合不合理，我覺得真是太厲害了。

我的第1間房子在台北市，第2間房子在新北市，不買台北市不是因為房價不合理，而是跟新北市相比，不划算。我理財投資從不去想一個價格合不合理，只有划不划算，因為事物的存在本身就是一種合理。

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好吧，看來很多人看不懂我想要表達的，這是我的問題，早上寫得太匆忙，來不及弄完就被我兒子拉去公園玩了。既然這麼多人回文，我有義務再來回應一下。

房價所得比這樣一個數字，一個台北市得世界第一名的數字，這樣一個數字的產生究竟有多少人去瞭解他是如何計算來的？還是一看到15、看到世界第一名，就認為不合理，老實說，我看不出來不合理在哪裡，或者應該說，我根本無從判斷他的合理性，甚至於說，他的合理性對你很重要嗎？

其次，房價所得比15還是10，有影響你的購屋決策嗎？你會因為15就不買，10就買嗎？
另外，請大家不要再拿我的收入做文章了，那個不是重點，重點在於，每個購屋者心中自有一個"合理"的房價所得比，那是不受政府公佈的那個數字的影響的，我評估10倍OK了，但有人覺得5倍比較安全，這是因人而異的，因為每個人不是只有所得，還有存款，而後者才是影響購屋總價的關鍵。

回到數字本身，我前一篇也提到過，房價所得比中的房價，是交易總價的均值，看到這兩天雙張所提出的幾項措施，其中有壓抑高總價豪宅交易量的想法，也有擴大合宜住宅拉大低總價交易量的想法，這樣一推一拉，就有機會降低交易均價，也就是降低房價所得比，但是實際上，房價可能並沒有跌。

所以當數字從15降到10，你還是不會去探究背後的意義，你爽了，政府爽了，上下交相賊。
這就是我發文的動機，看到政府喊出15到10，這樣數字的變化時，你是不是誤會了什麼？

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我前面發文一直有提到一個疑問，可是沒有人願意探討，台北市房價所得比不該第一名嗎？
我喜歡探討原因，但是多數人只下結論。

美國的貧富差距世界大，有錢人超級多，但是他們沒有那麼喜歡擁有房地產，台灣貧富差距算小的，但是中階有錢人很多，因為台灣過往的經濟發展造就了這些中階有錢人，但是這些人的財富很多都是隱性的，統計不到的，譬如持有房地產，這是為什麼林堉璘永遠不會出現在富豪榜的原因。

台灣的房子從來沒有便宜過，像我去過歐美，很多人住有前庭後院的獨棟house，我就在想，台灣怎麼很少這樣的房型呢？大家都說台北以前房子多便宜，怎麼不蓋這種呢，反而蓋成5樓公寓？像中南部，更便宜了吧，也不是蓋這種，以前的主流房型是聯棟式透天（販厝），地坪1、20坪，細細長長的土地，全部蓋滿，採光通風極度不良，我以前就想，怎會蓋出這種不理想住居的公寓跟販厝呢？後來我才漸漸明瞭，原來是土地太貴，為了壓低建坪單價，讓大家買的起房子，才搞出這種特異房型來。

台北的房市結構是畸形的，在歐美，主流的房型是house，而且是郊區的house，土地價格當然也有高有低，但是差異沒那麼大，台北的主流房型是公寓，5樓的無電梯公寓，沒有車位、沒有電梯、陰暗老舊、巷弄狹小雜亂，是的，這個就是半數台北人的住居，而且市區郊區土地價格差距數以倍計。

當近10來年經濟發展遲滯，這些中階有錢人也許覺得錢不好賺了，辛勞了一輩子也是該享受的時候了，這時才發現住的地方難以享受，所以當台北新建案不斷的推出，房價越墊越高，很多人就被迫忍不住的出手了。以前台灣人顧著賺錢，不知享受，所以公寓跟販厝才會成為主流，現在經濟發展遲滯，很多人才想到要享受，規劃良好的電梯大樓永遠有需求，路寬整齊乾淨的路段永遠有需求，不是因為很好，是因為原本的太差。

我只能說，隨著老舊公寓年紀越大，有能力的屋主仍會繼續尋求更好的房子，這種需求是美國住house所沒有的，住house花點錢整修一下就可以了，在台北，換房子才是目前唯一選擇，所以中高總價房子的交易仍會是未來主流，所以我是很看好台北市繼續蟬聯世界第一的。

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再回到數字本身來，因為我對探究數字背後的意義很有興趣。

房價所得比中的房價，不管是均數還是中位數都好，我前面也提過了這是交易的結果，那大家有沒有想過這些樣本的代表性如何？

（以下的數據是我前幾年查過的印象數字，歡迎大家找出真實數據來，我的目的只是拋出一個方向來說明代表性的問題）

我前文講過了，台北市的主流住宅是公寓，約佔5成多，再來是公設規劃不良，增建鐵窗掛一堆的2、30年老舊華廈與大樓，這些佔約3成，其他1、20年的大樓佔1成，10年內的新大樓佔1成。以比例來說，要代表台北市的房價應該是要用類似加權指數的做法。

那交易呢？印象中是5年內的新大樓佔大宗，再來是老舊公寓，所以大家看出問題了嗎？交易的數字有代表性嗎？

我不是要合理化台北市的高房價，而是高房價是事實，但是數字不能濫用，媒體都喜歡嘩眾取寵，常常說年輕人要不吃不喝幾十年才買的起台北市30坪的新大樓，問題是，你有沒有想過，台北市的新大樓是給你買嗎？台北的房市結構是畸形的，破舊你不喜歡的老公寓才是主流建築，台北市8成的市民仍然住在老舊不理想的住屋裡，房價所得比中的所得多數是來自這些住在不理想住屋的人，然而房價卻是採用5年內新大樓為大宗的交易數據，這樣的數字代表性究竟為何。