關於都更_請問眉角在哪邊?(1坪換7坪?)

說明如下:
新北市、商業區、透天土地9坪，建蔽率70%，容積率440%，預計都更面積為1700坪，建商採用權利變換方式，已完成選屋，預計5月送審掛件，都更"前"權利變換的"數值"為1900萬，都更"後"權利變換的"數值"為4000萬，房屋每坪均價61萬，另外都更獎勵建商採用50%下去計算，總共同負擔48%。
問題:
一、土地9坪，依權變後可以選4000萬的房子，那換算坪數就是大約65.5坪(虛的_即含公設)，那我
可以想成就是土地1坪換建坪7坪嗎?眉角到底是哪裡?想也知道不可能這麼高，是因為都更獎勵用
50%下去算太高了緣故嗎?麻煩有經驗的前輩賜教!感恩。
二、請問新北市都更講利核准通常是多少%? 30%?若是最後核准只有30%，那我應該分到多少權變後
的數值?

PS.若還需要啥資料才知道詳細情況請說明，候補，謝謝。

補充說明(4/23):

問:4000萬有扣掉共同負擔嗎??
答:有，已經扣掉了，就是給你4000萬去選屋(含車位，樓層、坪數隨你沒限制)，正負10%找補。

問:另外共同負擔48%是什麼意思??
答:就是說全案都更後的總價值為93億，建商拿走48%，地主拿走52%

問:一坪造價用到30萬嗎?(均價61萬的48%)
答:應該不可能吧，建商是說要用SRC三級的規格下去建造，說成本政府都有列，可自行上政府網站去找，但是我找不到，聽說好像是20萬?請問有人知道嗎?

再請問，以建商給的條件是不是合理??算是行情內??
其實若是以我家土地建商可以賺400萬而言，我寧願給他賺，至少我有新屋可以住，整合也是要花時間的，光整合就7年了吧....。