請教板上各位專家,都更後可以換的坪數跟目前所持有的土地分區有相關嗎?
小人目前在台北市有一40年老公寓,土地持份約15坪,是屬於住三之二的土地使用分區。之前去聽建商說明會,看到預定要被劃定都更的地區,只有我們跟旁邊的華廈是屬於住三之二的分區,其他都是住三分區。我上網查了一下,似乎住三之二的容積率較高(最高400%，而住三是最高225%)，這表示我們到時可以跟建商談較大的坪數嗎?目前建商提出的方案是不管土地持分大小及使用分區,一律室內一坪換一坪。請問實務上的做法就是如此嗎?
謝謝各位達人解惑!!
Ethan0216 wrote:
小人目前在台北市有一40年老公寓,土地持份約15坪,是屬於住三之二的土地使用分區。之前去聽建商說明會,看到預定要被劃定都更的地區,只有我們跟旁邊的華廈是屬於住三之二的分區,其他都是住三分區。我上網查了一下,似乎住三之二的容積率較高(最高400%，而住三是最高225%)，這表示我們到時可以跟建商談較大的坪數嗎?目前建商提出的方案是不管土地持分大小及使用分區,一律室內一坪換一坪。請問實務上的做法就是如此嗎?
土地持份15坪, 住三之二, 房子大約60坪,
都更之後
房子室內60坪, 目前公設比約20%來算, 權狀會約75坪,
假設
都更前一坪40萬, 房屋價值40萬*60坪 = 2400萬
都更後一坪80萬, 房屋價值80萬*75坪 = 6000萬
兩者價差約3600萬, 以台北市來說建築費用一坪約20萬左右,
建築費用20萬*75坪 = 1500萬
如果真的一毛錢都不用出, 大約賺了五千萬吧!
建商要賺的是另外一塊地從225%改到400%中間的差價去補1500萬.
Ethan0216 wrote:
謝謝大大的說明,其實我們雖然土地持份大,但室內坪數含陽台只有約33坪,不是您認為的60坪。如果我們接受建商的方案,我們就會換到33坪大的室內空間以及陽台,公設及車位。所以您的言下之意是,我們有可能跟建商談要換到60坪嗎?
土地不符合容積!? 會不會其實你們是住三而已呢?
又或者是當年蓋房子的時候是住三, 隨著道路拓寬變住三之二呢?
這個就很尷尬了! 比較可能的是後者, 那你們自己都更就好啦!
一堆銀行搶著做這種現成的都更, 政府無痛替你們變更地目, 爽爆了!
你們自己蓋一蓋, 然後多的坪數拿去賣錢就好啦! 幹嘛找建商來幫你們蓋呢?
Why 建商要都更?
1. 建築費用可以賺.
2. 地目變更可以賺.
3. 土地借款可以賺.
以你們的情況, 就要看建商怎麼跟你們談了,
如果你們根據住三之二, 可以拿到60坪室內容積, 那就可以考慮了,
不過你們這塊地沒賺到的, 就要從另外一塊地目變更的去賺回來.
不過根據建坪大小, 房屋不見得會剛剛好60坪大,
如果建商蓋成一戶40坪, 你們就要考慮是拿一戶加現金? 還是拿兩戶貼現金了?
PS : 不過都更大多都是在拿土地算比例的, 沒什麼人會拿房子殘值算比例.
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