大家好。我們家住在大樓的一樓，有一個小院子環繞著我們家。這個小院子有一個玻璃門和大樓共用走道連接，不過平常也都沒有鎖大家可以自由進出。
搬進來快一年多了，最近管委會再討論，想把一樓的庭院部分由共用改成一樓住戶約定專用，然後根據約定專用的面積再跟我們收取管理費。我們覺得蠻不合理的也很困惑，所以想請教各位是否有什麼法條或辦法能夠維護我們的權益?畢竟院子不小，如果照坪數收費會是一筆不小的數目。當初買的時候想說有個漂亮的院子環繞還不錯，可是如果變成每個月要繳一大筆錢來換取有院子的小環境，那就從加分變成扣分了。老婆線在很煩惱常常睡不著在想這些問題，管委會的成員又信誓旦旦的說他們的做法沒有問題，只要住戶大會通過即可。大樓一樓戶數相對於全體戶數畢竟是弱勢團體，表決一定不會贏的。
請問:
1. 管理費可以依據約定專用的面積來收費嗎?
2. 這項決議可以不必經由一樓住戶同意，只要住戶大會表決通過即可嗎?
3. 是否有相關的法律依據可以保護我們的權益呢?
感謝感謝。
球球兔 wrote:
其實大樓若有約定專用...(恕刪)
那個院子應該是法定空地部分，不是建築物本身的基地，所以原則上可以約定專用，但是約定專用還是不能違反其他法令的規定。
問題是你又不想要專用那個部分，那所有權人會議可以用決議的方式霸凌你，強迫你接受那個約定專用?並且要你多付管理費?
我覺得法理上有句話說:任何人不能單方面課以他人義務。你又不想專用那個院子，他們沒道理不經過你同意就強迫你收下這個有負擔(多管理費)的禮物。
你可以試著跟他們說不要約定成你家專用，就算住戶做成決議也會去訴請決議無效。然後就再討價還價，說那院子又不是建物的部分，本來就是法定空地，法定空地要依法使用，不能像專有部分那樣去利用，要給約定給你家專用也可以，但管理費打2折，不然大家法院見。
阿諾111 wrote:
最近管委會再討論，想把一樓的庭院部分由共用改成一樓住戶約定專用，然後根據約定專用的面積再跟我們收取管理費。我們覺得蠻不合理的也很困惑，所以想請教各位是否有什麼法條或辦法能夠維護我們的權益?...(恕刪)
什麼是買賣？
買方和賣方都同意的條件，交錢給貨。
任何一方不同意的話，可以強迫買賣嗎？(有啦，法定例外)
什麼是約定(專用)？
一樣有雙方。如果在社區起造時，建商載明約定專用於草約(之後需列明於正式規約)，即為有效。
因為約定專用戶和其它承購戶即為雙方，房屋買賣簽約時即表示同意這筆(約定專用)的買賣。
如果起造時沒有約定專用，日後要約定栽用仍要有雙方的同意。
依公寓大厦管理辦法第三十一條：
區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：
一、規約之訂定或變更。
二、公寓大廈之重大修繕或改良。
三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
五、約定專用或約定共用事項。
所以約定專用的賣方同意權在區權會依管理條例的條件議決才算數，不是管委會說了算。
其二約定專用戶(買方)，也有權同意或不同意這筆(約定專用)買賣。
若是不同意，約定專用仍然不成立。(買賣雙方有一方不同意，買賣即不成立)
這樣還會睡不著覺嗎？
不過，租金若是不貴，有自己專用的庭院，好像也不錯喔，呵呵...
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