法拍屋的土地價格是依據什麼訂出來的???

首先聲明，我不太懂--大樓/套房/公寓~
也不是投資客~也不算是自住客~
只是對房地產(土地/透天)有興趣~東看看西看看~累積知識~順便看看有沒有好物件，以『實用』為主
買來大多純『自用』 (買屋買地不是為了買賣賺價差)

幾年下來，有個地方十分不解 ??~
希望版上神人、高手或專家來解惑
我知道房仲網的價格是依據『銀行鑑價』或『屋主(甚至投資客)希望價格』或『市場價格』……等，
而產生出來的價格
(~ ~就先不討論價格合理性啦~)

但是法拍屋的價格呢 ? (拍賣價格~不是結標價格)
(我單指的是土地價格)(先不討論建物價格)，卻是依據什麼而產生出來的???
應該不是依據『公告地價』?! 更不可能依據『屋主(債務人)希望價格』!!
應該是依據 『銀行委託鑑價公司』鑑價後的價格 ??
還是…….『當時』銀行給『貸款時設定』的價格 ??
不解的是，為何感覺差不多的物件/地點~土地價格……怎麼感覺差那麼多~??
哈哈哈 (難道鑑價公司也有分(看多)(看空)派的嗎?? )


PS:我2.3年前，也有標到2個透天(實用的物件)~
(1)大馬路邊~商四90多坪~土地價格1X萬/坪 (結標---差不多變2X多)
(2)巷弄~住三~ 55坪~土地價格 11萬/坪 (結標差不多也是這樣)
這次看到幾個還OK的物件，土地價格有的65萬/坪，有的35萬/坪，也有的不怎樣的點卻要37.38萬/坪
雖然知道這幾年房地產大漲~也不可能差那麼多吧??
好吧~當作有漲了那麼多~
但同一時期!!65跟35 也差太多了吧?? (我已經都把『行政區』考量進去比較的)