如何越喊越低價 還能成交的買房技巧

紅色子房語錄：等待也是一種力量。
最近讀者們在路旁電線杆，是不是常常見到「急殺出售，出價就談」的房仲看板？
從今年第四季開始，買氣持續觀望，建商們持續砸錢大買媒體廣告，仍想繼續營造「現在不買，以後會更貴」的氣氛，可惜仍不敵手握多屋沉不住氣的投資客委託拋售潮，出現建商喊漲買進，房仲喊跌急售，兩大陣營罕見不同調，弄得媒體記者們都不曉得新聞該怎麼寫，寫了這邊可能就會得罪另一邊。
前幾天財政部官員表示政策大轉彎，奢侈稅政策改「微調」並擴大豁免範圍，除了現有十一項「豁免條款」之外，將再增列「其他」一項，授權財政部對個案有行政裁量權，等於是開了一個「關說」的大門。
這一切代表了什麼？
連政府都受到市場觀望造成的壓力了，改口表示因為看不到明年強大經濟成長動能，為了避免重稅打擊內需，奢侈稅政策「大修時機已經過去了」。一方面仍搬出學者研究報告肯定奢侈稅作為，另一方面則開了一個豁免條款「其他」項目，方便進行個案裁量，以避免政策退場的窘況。
有自住需求的買方，其實還是會想買房子，但是害怕現在會不會買在高點。
有急售需求的賣方，其實也不想賠本賣，少賺一點沒關係，用點技巧先讓房仲抬高定價再打折，促使買方「出價來談」。
建商面對區域建案分期開發的承諾，第二期建案的開價當然要比第一期高，不然就會對不起第一期的購買戶。建商其實也想早點出清結案，但是也不能公然打壞行情，只好促使買方「出價來談」，當成個案處理。
當所有賣方們都希望促使買方出價談，表示買方市場已經來臨了。
現在這個時間，紅色子房想分享一篇舊文。從買方立場來看，現在就是採用「以逸待勞」的好時機。
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「為什麼房價還是降不下來？」在這兩個月內看了超過50間房子的小紅帽氣呼呼地說。
「如果你是屋主，在經濟還可以負擔狀況下你願意認賠賣出嗎？」我反問。
「子房大大，那怎麼辦？」小紅帽雙手一攤把問題丟回來。
我看了看她的看屋筆記，緩緩地說「你喜歡的這幾十間房子裡面一定有具房屋出售時間壓力的屋主，建議妳找出來並試試以逸待勞之計。」


我依照小紅帽喜歡的房子，調出建物所有權及他項權利的相關資料，並找出其中有一戶在大約接近三年前登記過戶，比較目前市價其當初貸款設定金額頗高。 「這戶會不會很搶手？」我問小紅帽。小紅帽歪著頭想了想，「聽房仲說這屋主拿出來賣已經超過一年半了，屋主價格都很硬，所以房仲們後來也都不太推這案子。」「小紅帽，妳的機會來了！」我說。
以逸待勞：困敵之勢，不以戰；損剛益柔
小紅帽：子房大大，這間房屋聽說屋主不太好談價格耶。為何說我機會來了呢？
紅色子房：你有沒有注意到，屋主持有這房子到這個月底就滿三年了？
小紅帽：對呀，但這個又可以代表什麼涵義呢？
紅色子房：呵呵，從屋主的貸款銀行觀察，據我了解其貸款寬限期最高是三年。若我猜得不錯，他不用還本金只需繳利息的貸款寬限期就要結束了。從下個月後他就要開始連本金帶利息地還，以他現在房屋空置未出租的狀況，想想壓力會有多大？
小紅帽：嗯，難怪聽房仲說屋主這一兩個月開始盯著房仲業務員問有沒有買家，看來似乎是有壓力。但房仲們其實都不太想處理，因為他過去的價格與姿態都很硬。
紅色子房：呵呵，那這些房仲真是看走眼了。買賣方只要任何一方有壓力，就更有成交的機會！那他的底價有沒有降下來？
小紅帽：房仲只有說價格好談，底價似乎有鬆動，聽說屋主是位投資客，目前也很怕收到國稅局的查稅通知。
紅色子房：不錯嘛，看來連政府都站在你這邊。
小紅帽：子房大大你說他月底前有出售壓力，那我該怎麼做？

紅色子房：我提供我一個地產長輩向某地主買地採以逸待勞之計的實際例子。這位長輩知道地主有出售變現的時間壓力，同時自己可能是目前唯一買家，就先用支票向地主出一個效期三天的收購價格意向書。
小紅帽：過了三天地主有接受嗎？
紅色子房：沒有，所以他收回支票，再出一個效期10天的出價意向書，但是這次價格比上次少一點。
小紅帽：怎麼是少一點而不是多一點？這樣怎麼成交呀？
紅色子房： 呵呵，沒錯。地主生氣怎麼對方沒有追高，更不會成交，所以效期10天又過了。
小紅帽：那10天之後呢？
紅色子房：這位長輩調查清楚地主要急需用錢的是在隔月的某一天，因此第三次再出了一個比上次在更低的價格意向書，效期將近一個月直到地主急需用錢的那天，之後他就去遊山玩水去了，也不接地主電話，以逸待勞。
小紅帽：好酷喔，那他一直真的都不聯絡地主嗎？
紅色子房：當然不是，他是用以逸待勞之計向地主宣告，若這次再不接受價格，下一次可能就更低了，這長輩在談判過程中一直掌握著主導權。
小紅帽：後來呢？
紅色子房：地主在價格意向書效期期滿前三天好不容易找到這位長輩，拜託他回到用第二次的價格來成交。這位長輩也頗給地主面子，心想該地主也有土地可以合作，雙方愉快地用第二次的價格成交了。
小紅帽：好厲害喔！子房大大，這以逸待勞之計我一定要學起來！
以逸待勞之計，並非消極被動地等待，反而是掌握對方的弱點以靜制動方式取得主動權。對於有壓力的買方，只要能掌握其壓力的來源與時間點，就能用迂迴方式配合對方此一壓力出招，創造可漂亮成交的出價策略。