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房子可能沒漲,錢變了

一直想要把錢和房子的相關性算一下,今天正想算算。

首先,我們拿 1980年作為起點,因為那年我5歲,對物價開始有一點印像。

年份 1980
好吃肉包 5元
年份 2013 》》 25元
年增率 >> 1.05

年份 1980
有二片肉陽春麵 8元
年份 2013 》》 30元
年增率 >> 1.041

----------太多人對這部份有意見了,改一下好了----------
(原文)
年份 1980
新北市32坪房子 2,000,000元
年份 2013 》》 7,500,000元
年增率 >> 1.041


----------太多人對這部份有意見了,改一下好了----------
(查證後)(正好三十年)
年份 1983
新北市32坪房子 1,250,000元
年份 2013 》》 7,500,000元
年增率 >> 1.062


機車 1990
Dio 50cc 促銷價 28,000元
年份 2013 》》 48,000元
年增率 >> 1.024

第一個想法改變:以上所有的物品都沒漲價,是錢變小了。
如果只考慮以上4個數字,那您錢變小的平均數為 1.039(改1.048),也就是如果你的錢,一年不長大 5%,你就會賠錢。
如果採用安全一點的數字,如果你的錢,一年不長大 5%,你就會賠錢。

1980 年的 1元 NTD,在今天 2013 年會等於 0.283(改0.213)元 NTD 購買力 (2013-1980= 33年) (假設眨值平均速 1.039(改1.048))


說真的,如果每個人都有意見,挑的物品又不同,我改不完的,您可以算您自己想算的,就別叫我再改了。
房價不求證,差太多,是我的錯。Sorry.


----------是的,你每年都在損失錢----------
上面是說,你只要有錢(現金),又不作任何事,你每年就會損失 5%

----------存銀行或投資,只要年利率超過 5%,你就有機會可以打平,但今年 2013 肯定打不平----------
假設您存銀行 (今天的定存1年利率約 1.35%) 你每年就會損失 3.65%

----------房子的漲幅其實不見得比的過包子,但台灣社會在變,台灣有日本化的趨勢----------
以前買房子可能會保值 (不是賺錢,因為假設物品價值不變,是新台幣眨值)
以年份 1983 新北市32坪房子 1,250,000元
到 2013 》》 7,500,000元 年增率 >> 1.062

其實房子保值能力還比不過一顆包子,只不過包子放不了30年 (修正後,還是房子保值力比較強)

----------第一個關鍵 5% 的魔咒:房子----------
為什麼借錢去買房賺錢?
1,假設房子價值不變(依歷史經驗)
2,假設新台幣眨值 4.8% (依歷史經驗)

如果你買房 10,000,000 一千萬,也借一千萬好了,你完全不還,每年只付利息
(有錢人才作的到,一般人沒抵壓品,銀行不會借你,買房可以貸全額的時代也己經過去了)

現在貸款利率有點漲了,如果以 3% 來算,一年利息 30萬,單是抗眨值能力就賺了 1.8%
如果房子租的出去,以現在約 2% 的報酬率,1.8%+2% = 3.8%
再加上房子的抗眨值能力 6.2% + 3.8% = 10%

所以,拿房子去壓,借錢出來買房子,是對的。
但,前提是房子不能跌
(實質的跌,不是單指貨幣價值,如果以30年均數來算,一年跌 5% 才叫跌,不跌超過上面試算的 4.8% 都是有賺)

所以,台灣房子的保值能力這樣算來,還是不錯的 (只限部份國家如台灣,每個國家不一定)

----------第一個關鍵 5% 的魔咒:投資型商品----------
比如我的六年期基金和澳幣

六年期基金:投入 144,000 現值 160,519 報酬率 20.77%
約 2% 的保管費用 (月,懶的算了,正確是要換算六年各繳費金額的複和費用)

報酬率 20.77% 除以6年 = 2.7% (6年平均報酬率) (2% 年保管費用己在總貨利中扣除)

假設新台幣眨值 4.8%,投資這基金是賠錢的

澳幣定存網路上很多,每年不同,我忘了我選的是那一個了,假設是六年保證 150% 取回好了

報酬率 50% 除以6年 = 7% (6年平均報酬率)

但當年澳幣匯率是 30左右,今天是約 27,等於間接換匯損失 9%
7% - 9% = -2% (其實還要再扣一些費用或匯損)
再扣掉 -2% - 4.8% = -6.8 其實,又賠了

股票就不說了,好慘
其他的就慘了,台灣景氣真是...

1 RMB 10年 從 4.2 至 4.8 NTD 年增率 >> 1.013 + 定存利率 3% = 4.3%
如果不計較匯損,存 RMB 是划算的。即是只是放銀行,但是這有加計 RMB 升值,才會是賺的。(約略可以打平眨值率)

----------如果你買房,別遇上這個魔咒----------
如果你借一千萬,年利率 2%
去買房每年房子幫你賺 4.8% - 2% = 2.8%
(這是假設房子實際價值沒漲,從上面的包子來看,實際也是沒有漲沒錯)

但你借的一千萬每年只有還 2% (假設你不還本金)
也就是你每年賺了 1000萬-20萬 x 4.8% 的貨幣眨值差額,約 4.7%
二頭賺,就很爽了 4.7% + 2.8% = 7.5%

但前提是在房子不賣的情形下,你永遠還的出來錢來

----------
接下來,我們來看看二頭燒吧

如果你借一千萬,年利率上升到 5% (如果取 4% 還是有賺)
去買房每年房子幫你賺 4.8% - 5% = -0.2% (賠了) (如果當年房子現值有漲,也不用開心,年均報酬還是沒漲)
而你現金不足以持續支付貸款,有一年跌超過 5% 你又要賣掉他。

房子每年應要有5% 的貨幣價值成長,才叫有賺,當年沒有,又下跌了 5% 相加後 10%
再加上年利率支出 5%+10%= 15% ( 5% 你連原來貨幣眨值的利差都賺不到了)

而年利率上升和房屋下跌,同時發生的機率幾乎是肯定的。
因為在年利率低時,你硬撐房子的貸款,只要房子不賣,你還是賺到貨幣眨值 (持有房子多年的平均值)
但是當年利率高時,你硬撐房子的貸款,不賣也是賠,而這時房子沒有抗貨幣眨值能力,你覺的大家會想持有?還是會想賣?

樂觀一點,當利率 5% 時,你沒賺,也沒賠。只要你能持續付的起錢。
悲觀一點,當利率 5% 時,你沒賺,只要你不能持續付錢,馬上會面臨每年最高 15% 最低 10% 的損失。
(如果房子租的出去,以現在約 2% 的報酬率,會面臨每年最高 13% 最低 8% 的損失。)
(假設如果房子下跌時只會跌 5%,應算是很客氣的說法了吧?)

換算實際的金額,以一千萬來計算,你只要每年有 50萬的閒錢,就可以衝一千萬的萬房子了!
但如果你沒有,每一千萬的房產投資,你約要準備 150萬的投資損失,如果你有,也可以衝了!

但,請向上看 3行,有打 ( ) 的那行

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錢每個人都想要,但是錢有四條腿,人的膽子也要夠大。像我就不夠,死守著微薄的存款,看著它一年年變少。

結論:只要你算出年報酬率可以保證在 5% (平均數哦,每年都要有哦),那不論是買房,賣房,基金,股票,定存。相對上,才是比較有保障的。


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歡迎炮我! 或是一起分享投資方法!
但我只是純分享,不是產業人仕,炮我是拿不到 5% 的!
分享投資方式,我會很感動的,雖然我的存款快乾了!


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炮我的人,大多集中在二點:
一,我把 1980~1983 年間的房子算的太低,上面有修正了,這是我的錯,我承認。
二,我用 1980~1983 年的新房,放到 2013 舊房來算市值,這點我還是保持原本的計算方式。

因為,我是假設你投資的標的價值不變,放置一段時間。
如果房子在 1983 年要算新的,2013 年還算新的
那 6年期基金 和 6年期AUD 不就也要算新的?也就是 1983 年的錢,在2013 年要算 4.698元?(因為房子用新的價值算,那錢也要用新的價值算)


房子的取得成本數字改正後,房價的抗跌能力又上升了。5% 的定存利率,不知要何時才看的到?
空方我不是,多方也不是,我只是想說,獲利率超過貨幣時間價值,就會有投資的效益,不論是何工具。

最後,如果有其他夥伴對上面物品挑選或是價值有意見,就麻煩您算一下您的看法或數字了。感謝哦!!

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單純分享文,我不會再修文了,謝謝各位指教!!!


---------- 梦想很远,所以我们一步步靠近 梦想很近,所以我们一步步实现
2013-12-18 22:43 發佈
AnChieh Tsai wrote:
一直想要把錢和房子的...(恕刪)



是這樣 不過應該要更正一點

房子沒漲 錢也沒變 她們都是物質 或是一串數值

變的是人的心,
人心變動 導致 房子保值
人心變動 導致 M2越來越高 貨幣流通高
人心變動 導致 物價上漲 國債越來越多
人心變動 導致 利率變低 貨幣乘數越翻越多

不過還有更多保值的案例
假設你持有十幾年的中華電信 到今天 還原權值是翻了13倍
如果你50年前跟巴菲特一起進出 你的資產翻了5300倍

總之算這些,不用太在意,有時候你翻了 500萬倍,結果隔天中風..
U know that
看來只有那些領18趴的能夠繼續活下去了。
秘密在下面這張圖

台灣幾十年來貨幣供給總額度

答案就呼之欲出了






AnChieh Tsai wrote:
一直想要把錢和房子的...(恕刪)
18趴,有一部份是歷史原因,正面看待吧!
當年我老師也有 18趴,算算那時的定存利率,其實是合理的。
只是今天看來超級不合理。

L7老頭 wrote:
看來只有那些領18趴...(恕刪)
---------- 梦想很远,所以我们一步步靠近 梦想很近,所以我们一步步实现
一開始看開頭,心裡想說又一個某產業勸買文,不過看到後來要給一個讚,加上樓上的說明,這就是現今資本主義的無解習題,全世界的經濟學家都在正想辦法中,比較可憐的是我們台灣,停滯性通膨(物價漲,薪水不漲)。。。。
如果你持有全臺第一大房仲 信義房屋的股票12年

漲了5000% 足足有50倍

看好房地產的朋友 也不一定要買房

12年前買的信義房屋股票放了12年成本1股可以降到1.08元

不會輸給18%啦




metta-sati wrote:
是這樣 不過應該要更...(恕刪)
房子也是會折舊的
值錢的是土地
土地才不會折舊

今天房子被嫌炒太高並不是因為純通膨

因為物價大約漲3倍,但是房子不止漲3倍阿,

台北有的漲10倍20倍都有。





我己經很保守的 1314 了,也是賠了。中華電也是一般般。
運氣還是有差。

謝謝,我會惜福的,人生不只是錢,錢夠用就好。

metta-sati wrote:
是這樣 不過應該要更...(恕刪)
---------- 梦想很远,所以我们一步步靠近 梦想很近,所以我们一步步实现
真的十分用心的分析
相當不錯的一篇文章
讓我有另一方面的思維
謝謝!
敗家是經濟成長的原動力!!!
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