周末時好像hinet的地政服務網不能申請送件，所以等到昨天周一才調出土地的「土地登記第二類謄本」，發現他項權利部可能是當初建商有跟銀行貸款，有設定2筆給銀行近4千多萬元的最高限額抵押權(看資料是在共同擔保地號裡面其中之一)。因為同批的建案，建商只蓋了近10間，小弟又調了一戶已有入住的(登記原因是寫買賣，日期在1個月內，實價登錄網還沒看到資料)，結果他項權利部一樣有同字號的2筆最高限額抵押權。(債務人都是建商公司或建商負責人->財政部公示資料查的，或一位疑似建商親戚關係人，同姓)
小弟的問題是，照理說，這個最高限額抵押權的設定應該最晚在過戶前就應該要去銀行做塗銷的不是嗎?怎麼會已經買賣後的謄本出來還會有最高限額抵押權的存在?還是因為是好幾塊土地一起去做的設定，沒辦法單獨塗銷?這樣子新買家不是就要替建商承擔風險了?
小弟昨晚把列印的資料和疑問提出給親戚後，才聽說他們昨天白天就先簽約且給頭期款(2M)了，代書也是建商合作的，要辦貸款的銀行也是設定最高限額抵押同一間。
想想都覺得
，所以想請教一下。問題
1.最高限額抵押權的設定應該最晚在過戶前就應該要去銀行做塗銷的不是嗎?還是在房屋買賣的哪一個階段(簽約、備證、完稅、交屋)?
2.怎麼會已經買賣後的謄本調出來還會有最高限額抵押權的存在?是因為是好幾塊土地一起去做的設定，沒辦法單獨塗銷嗎?
3.承上，這樣子新買家不是就要替建商承擔風險了?
4.已經進行到這個階段了，還可以要求自己找代書來辦後續手續嗎?
5.有無不動產定型化契約或應記載及不得記載事項之類的規定可以保障賣方應確保來源清白、無設定他項權力等?
謝謝。
