很多人說, 房地產不可以當一般的商品任由哄抬, 因為買房是"居住權", 所以德國有嚴格的房地產控管政策, 臨近的新加坡,香港, 都有保障房的政策概念, 而台灣就走在一個政策不完全的情況下, 難以回頭
為什麼台北市高居世界房價排名, 薪資和租金卻遠遠跟不上? 從買房的動機開始說起....之所以會有這麼多怪現象, 是建立在上漲的預期心理, 買房牽涉到金融槓桿的操作, 在股票市場融資是2倍槓桿, 期貨市場是5倍, 在房地產貸款7成, 等於是2.5倍的槓桿, 所以純粹站在投資商品的立場, 第二個理由是, 如果不買,以後更買不起, 這就把問題設定在"一定要買房", 但以後會更貴, 更難買, 以上這兩點邏輯都是建立在房地產上漲的預期心理
這下好了,既然是純粹的金融商品操作, 有什麼問題? 如果租金沒有跟著升高, 在邏輯上就沒有剝奪生存權和基本居住權的討論空間? 在股票市場,金融商品循環, 有漲有跌, 有人發了財, 大部分的人被融資斷頭出場... 聽起來一切都屬於合理的金融操作? 問題在現實的生活中, 整個社會和金融市場根本無法承受"這麼大一個資本額的股票"大部分的散戶被斷頭出場, 如果一間券商, 大部分的融資都被斷頭出場, 這間公司鐵定出大問題, 而我們的銀行就像一間巨大的券商, 融資給很多散戶, 面對大部分的散戶都被破斷頭時, 根本就沒有招架之力, 就像2008年美國開始的金融海嘯和歐債風暴中西班牙的經濟核心風暴, 這些人大部分不是笨蛋, 而是壞蛋, 因為他知道他一旦出問題, 政府一定必須出手相救, 高房價在邏輯上沒有錯誤, 問題是在振幅大的商品背後的風險是居然是分散到整個社會一起付出代價
接下來第二個理由, 那只能說是在幫笨蛋擦屁股, 你如果一開始就肯定要買房, 而你又非"就算0槓桿(pay all cash)也不會影響生活"的那種人, 你卻無法判斷你的購買時間是在商品循環的相對高點, 一昧的吸收社會和媒體所傳播的資訊, 最後落得生活無購買力, 又得償還"槓桿下,失敗雙倍"的損失
從這樣的內容來看, 泡沫的形成就是壞蛋資本家和笨蛋老百姓造成的, 換句話說就是大部分的人, 對政治人物來說, 就是大部分的政治獻金貢獻者和選票, 當泡沫走到過了一大半, 政治人物根本不想為這樣的災難負責解決, 對他最有利的方式, 就是讓這麼泡沫繼續走下去, 然後做到"在他的任內"不會破, 沒錯, 是"在他的任內", 因為做到那個位置, 一定明白, 歷史上沒有不破的泡沫!
那為什麼金融公司不願意把錢運用在更有效率的市場, 簡單來說, 房地產的借貸是20年期的,而且機率來說,跌幅都不會超過30%, 而房地產漲越高,市值膨脹越大, 對銀行來說都是把餅做更大的利潤, 而投入中小型, 發展中的公司, 雖然高風險帶高利潤, 但銀行在評估主力業務, 第一看的是風險, 不是利潤...至於暴漲到相對高檔的房地產為什麼對銀行來說永遠都是比較好的放貸選擇? 很簡單的邏輯, 就是咬定出問題後政府絕對會出手相救, 基於選票考量和社會安定的現實面, 政府絕對會出手相救, 銀行自然把房貸風險係數設限在最低
所以, 為什麼政府的政策制定很重要, 一個好的, 完整的政策, 可以把資金引導到"對的市場", 我指的是缺乏資金的創新科技公司, 或任何有希望創造人類更好的環境的公司, 而金融市場也會跟著政策引導讓資金流向這類的公司, 把原本只能鎖死在房地產的死錢做更有效的運用, 達到比較理想中社會該有的樣子..
由於一開始政策制定的不健全, 導致泡沫已經形成, 從很多地方(薪資,租金, 負債比, 人口紅利..)都看的出來台北房市儼然已經在一個不小的泡沫中, 不知何時要爆破, 而一個商品的最高點邏輯在"上漲的預期心理"消失的那一刻
其實還是有很多方法可以降低這個泡沫, 所謂的"軟著陸", 靠著緩慢的政策制定, 讓房地產和土地的稅制可以逐漸走向健全, 冒著惹來一身腥, 同時得罪銀行資本家和大部分無知的選票, 緩慢的緊縮銀行資金, 降低新承作民眾的貸款成數, 讓這個高點無生無息的"做出頭部", 然後緩慢的跌回合理的價位, 只是這些都是理想境界, 打房所面臨的反撲力量還有力道的拿捏都是非常困難的, 然而還有個最核心問題..我還是堅信政治人物最怕的不是"達不到理想,愧對自己和社會", 而是"失去權力"
文章沒有太多的數據, 都是最基本的邏輯...不想搞的太難明白..希望可以有人可以提出觀點一起討論
cliefan wrote:
立論清晰，說得很好，...(恕刪)
我明白你說的
只是所謂的居住正義我想是該被重新定義的時候
在全世界很多地方都有課徵持有稅
換句話說:只要你有能力持有這個財產, 都該被課徵高稅
這稅制的目的是希望資本家多繳稅, 最後達到較平均的資源分配
很多人最後都選擇用租的代替買的
同意你說的該建立良好的租屋制度
在國外租屋基本上都需要報稅
房東繳稅, 房客還可以依照租金稅制扣抵所得稅
其實觀念要慢慢被改變
不是一定要讓人買的起才是居住正義
所謂的居住正義應該是讓人在合理的薪資下付出相對的租金
讓人有個安身立命的地方
而不是讓人"持有"一個房地產....
租屋"制度"在台灣只能說需要更完善
但基本的都還是有..房東要求搬屋必須負相對賠償等
所以我還是認為台灣沒有居住正義的問題...
vincentkoh wrote:
很多人說, 房地產不...(恕刪)
寫得很好,
但我對銀行貸款的部份有點不一樣的看法
銀行之所以會把不動產視為風險最低的擔保品,可以得到最大額度與最低利率,這是基於幾個理由
1.無法移動,當發生債務問題時,銀行可以利用法律途徑保有自己的債權
2.價格波動小,不易產生本金之損失
(這是我自己想的,問銀行或許會比較準確)
因此銀行放款大部份會以不動產為擔保.
至於樓主談到把資金導引到企業,先不論其公平性
這種性質的銀行就像美林,高盛,雷曼兄弟,不正是金融海嘯的推手
再者我國銀行對DRAM和LCD產業的企業貸款有如何(難道可以說當初不要貸就好?)
另外銀行對不同性質的貸款,利率差很多
所以一般企業貸款還是以不動產擔保為大,因成本低
我想很多政策很難推行是房價跟經濟活動有太多牽扯,怕打重了傷經濟
還有房地產的角色,不僅僅是一般看到的住的需求,還可以是在銀行的信用額度
從這個角色來看,就可以知道為何房價不易跌,也不能跌太多
抱歉我也沒啥數據,僅就邏輯上討論
人類的經濟活動一直以來就架在資產價值這個上面,資產擔保所產生的信用額度,
以及借貸後所產生的通貨增加,才能有經濟成長之動能。
太多人只把借貸focus在投資客的房屋貸款,而忽略掉企業的貸款
其實你的老闆應該也是抵押不動產向銀行借貸。如果升息或減少成數,對企業都是成本增加
如果公司都撐不住,那員工拿什麼來買房。
問題來了,那是不是只針對投資客。想法很好,可實行確實有其難度
因為這樣只是逼從自然人轉變成法人形式。
門檻提高,可效果難測。
我不評斷多空,因為那是猜測沒意義。如果我只說房地產最後一定跌,這有用嗎?
我只想從一般人忽略掉的角度去闡述,發現你自己心中房地產該有的價值,一味低估只會讓自己一再錯失
不要解讀成現在房價不高,這絕對不是我的原意
算了啦! 我說再多也是換來一堆罵聲而已
原作者發文裡面的講述金融業在房地產的角色, 又指出銀行"大部分不是笨蛋, 而是壞蛋, 因為他知道他一旦出問題, 政府一定必須出手相救", 這樣的說法如果為真, 那銀行應該"是壞蛋, 同樣也是笨蛋", 想想, 如果有人跟你說..."你上桌去打麻將, 輸的全算我", 那你會去打一底5000的, 還是擠在一堆家庭主婦身邊玩一底50的? 如果銀行是在 "出了事反正政府會救我"這樣的心態在經營, 他應該全部資金放在年報酬率超過8%的高收益的債券上面,或者年報酬率更高的垃圾債券, 而不是玩這種一年3%的房屋貸款
那為什麼會有這樣的說法, 主要是營造一種氛圍, 類似 "房地產一直上漲, 泡沫破了, 政府為了救銀行, 最後全民買單",
OK, 銀行聽到普羅大眾的心聲, 於是不做房貸, 改作企業貸款,房屋貸款年利率2.0%, 依照資產鑑定價值的 80%核貸, 產業的聯貸呢? 像是之前的DRAM也只有2%, 頂新聯貸只有2.5%, 國泰兄弟分家購回股票的聯貸利率只有2%, 擔保品其實和一般房貸很類似, 大部分也是土地, 有的時候是"會折舊"的廠房設備, 甚至是風險高的股票, 所以等到企業真的無法還債的時候, 他的擔保品價值往往只剩下原來價值得1/10, 甚至1/50(像是股票)...作者不斷地想要灌輸所謂銀行借錢給房貸, 最後全民買單這樣同仇敵愾的觀念, 但是如果仔細看看台灣各金融機構呆帳形成原因, 其實企業貸款造成的遠高於房屋貸款, 不管是最近的金融海嘯, 或者之前的亞洲金融風暴, 當發生問題的時候, 往往是因為外在經濟困難, 先造成企業經營困難, 無法還款, 才讓銀行開始處分資產, 很少是因為個人的房屋貸款造成的, 之前所謂"銀行困難, 全民買單" 過去有歷史經驗, 但是仔細推究其原因, 卻會發現其實並非是房地產的罪...
rdcmd wrote:
寫得很好, 但我對銀...(恕刪)
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