先前有某位大大從家庭所得來分析房市, 也有人從人口紅利與經濟景氣來分析將來的房市,
我也來仿效他們利用建商的建築成本來分析將來的房市如何發展, 當各位有空去看房子的時候,
請留意或是去問問以下幾個問題, 自己就可以試算該建案可以談的價位了. 當然也請留意
會有幾個假設前提. 這幾個假設前提並不是不會變的, 可以自己去修改, 只要自己用Excel
就可以設定與修改了. 當然這幾個假設前提就是用來分析日後房市的重點囉!
蓋房子一定要先有地, 首先就是土地的取得成本為何? 單價成上坪數就是取得的土地成本
總金額, 在此稱為 A 成本, 以下用我之前看一個案子為例, 土地2500坪, 假設每坪20W取得
總土地取得成本為, 50,000萬
第二個成本就是開挖地下室的成本, 只要知道建商開挖多大面積的地下室乘上樓層再乘上
每坪假設的建築成本. 在此稱為 B 成本, 用上述一樣的例子, 地下室開挖 1800坪* 2層* 8W,
地下室建築成本是 28,800萬
第三是地上建築成本, 在此稱為 C 成本, 只要知道建商共蓋幾棟? 每一棟有幾層? 每一層有幾戶? 每一戶有幾坪? 就可算出地上戶數與總坪數? 乘上每坪假設建築成本就可以得到地上建築的總成本, 一樣用上述的例子. 同時可以了解其容積率竟然超過 400%, 我不知道他們是怎麼搞定的, 不過這是事實案例. 同時與此建案的建商用什麼建材蓋都有關.
坪數一: 38坪 * 四戶一層 * 14 層/ 棟 = 56戶, 坪數為 2128坪
坪數二: 47坪 * 八戶一層 * 14 層/ 棟 = 112 戶, 坪數為 5264 坪
坪數三: 54坪 * 四戶一層 * 14 層/ 棟 = 56 戶, 坪數為 3024 坪
總戶數是 224戶, 總坪數是 10, 416坪, 每坪假設建築成本是 6萬, 地上建築成本為62,496萬
第四是建商的管銷成本, 在此稱為 D 成本, 包含給代銷的利潤與建商自己的管銷與人事成本費用. 也包含一些銀行的利息等. 我先抓30%的建築/土地總成本. 有人說怎麼可能會有30%, 10%就很多了, 但我先不管就先訂30%. 理由是當然還有很多很多不為人知的疏通成本也要算進去的, 因此上述建商的管銷成本為D = 0.3 * ( A + B + C ) => 0.3 * ( 50,000W + 28,8000 + 62496W ) = 42,389W, 有沒有發現! 這個管銷成本是很大很驚人的! 不要再講土地成本是影響房價的主要因素了.
第五是建商自己想賺的利潤, 在此稱為 E 利潤, 也是一樣先假設抓30%, 差別是以上述A+B+C+D的30%. 所以此建案的案例是 0.3* ( 50,000W+28,800W+62,496W+42,389W)=
E 利潤就是 55,106W, 這個利潤更是可怕. 房價會怎麼高是因為建商想多賺一點, 不是因為土地成本墊高也不是建材變好!
第六是要知道此建案供規劃幾個車位, 平均每個車位賣多少錢? 為何要知道呢? 因為一般的建案都是車位價不可談, 但房價是可談的. 所以以此建案的例子平均每個車位是 110萬, 供規劃300個車位. 因此此建案若是所有車位都賣掉的話可以得到 33,000萬, 在此稱為 F車位總賣價.
最後就是算這個建案”可能的”賣價(我不是指合理的賣價喔!), 為( A+B+C+D+D+E - F )/總坪數=
即(50,000W+28,8000W +62,496W+42,389W+55,106W-33,000W)/ 10,416坪= 19.75萬/坪
此建案目前開價 22~25W依樓層高低不同價, 知道建商是不是賺很大呢? 就算成交價是20W一坪, 建商還是保有 30%的利潤的.
個人近來看過十個以上的建案(都在桃園), 也利用以上的公式計算過, 發現都可以猜到他們所謂的底價. 當然每個建案因為本質不同, 有些假設是會有不同的, 譬如說土地成本可能是50萬一坪,
地上建築成本可能是6~8W一坪, 地下室可能開挖三或是四層, 所以成本為10W一坪等. 但不管如何其管銷成本都是算30%, 建商利潤也是算30%.
接下來就是討論這30%利潤到底是佔總建案的幾成呢? 即 E/( A+B+C+D+E+F) =
55,106W /( 50,000W+28,8000W +62,496W+42,389W+55,106W+33,000W) = 20.3%, 就是說當建商說此建案的總銷售金額成上20%就是最後會入到建商口袋的錢. 也就是說不管景氣怎麼差, QE是否退場? 利率是否上升? 奢侈稅是否延長? 空屋稅是否增收? 房價最多就是跌20%. 因為賠錢的生意沒有人會做. 剩下的問題就是這 20%跌價什麼時候發生而已?
最後就是到底可不可能房價跌超過20%? 現在看來是很難的! 簡單地說, 舉例常常看新聞說928檔期全台推案總金額是說六千億好了, 就有20%, 1200億利潤進建商口袋. 從2009年起房地產多頭開始算到2013年, 所有的建商加起來大概賺到 6000億. 這六千億建商賺進口袋的是不太可能再繼續投資在房地產, 應該是轉化成購買土地當作是資產或是養老金, 因為經過20年前的房地產大跌的經驗. 建商都會學聰明了, 了不起不蓋房也不賣房就好.
除非當初土地取得成本很低很低, 才有可能跌價超過20%, 不過這樣的案例已經不多見了, 因為房地產多頭走了這麼多年, 能蓋房子的土地大概都蓋完了. 另外同時要留意建商也會從建築成本上去節省, 譬如說建材會很差的等級等, 衛浴用很差的等級, 這樣的案例在一些重劃區的建案就可以看到. 一般的重劃區都會分批招標, 第一標的土地價格都最低, 越後面單價越高. 取得第一標的建商都會故意用較好的建材與規劃來吸引第一批的投資客或是自住客來炒高房價. 而後取得第二, 三標的建案, 因為取得成本也相對地墊高, 要嘛把房價再墊高不然就是從建材上去偷.
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