板上常常一堆空頭用人口紅利來恐嚇人
先別說人口只是影響房價的其中一個因素(不然你看人口紅利最多的印度房產有狂漲嗎?)
但是面對中華民國史上最多嬰兒潮4~5年級即將退休之際
將會有許多換屋購屋的需求
這些人領了退休金
有的拿去精華區買房收租金
有的買更大間房子享受悠閒的退休生活
有的賣大屋換小屋 多的錢拿來當退休金
可見這十年
換屋熱潮會不斷湧現
你準備好了嗎?
有新聞為證
國營事業退休潮年底登場 銀髮換屋賺更大
好房News記者林靜昕／綜合報導
近年來國營事業為了精簡人力，呈現晉用少、退休多的現象，員工的平均年齡大多已過半百，保守預估五年內包括中油、台電、台糖及已經民營化的中華電信，共將會有800~5000多位員工，將陸續屆齡退休！可預期的是，年底即將展開一波退休族打理晚年生活以及穩健理財的換屋潮流。若是銀髮族換屋若選擇「以大換小」，更多出一筆養老金當靠山，等於多賺上了一袋退休生活的緊急預備金。
銀髮族對晚年退休生涯的投資規劃，應更為謹慎看待才能獲得保障。
有信義房屋營收為證
102 年 度
月 月 營 收 年增率 累計營收 年增率
1 1 794,914 169.90% 794,914 169.90% -
2 2 549,536 -7.272 1,344,355 51.53%-
3 3 1,210,549 30.26% 2,554,904 40.65% -
4 4 1,175,622 26.58% 3,730,525 35.89% -
5 5 1,150,233 39.87% 4,880,755 36.81% -
6 6 1,081,203 51.95% 5,961,958 39.32% -
7 7 1,031,422 46.42% 6,993,380 40.33% -
8 8 961,154 48.25% 7,954,534 41.25% -
9 9 1,047,132 65.54% 9,001,665 43.70% -
10 10 - - - - -
11 11 - - - - -
12 12 - - - - -
台灣近年房屋買賣移轉數 資料來源： 內政部 統計處
西元 二手 新屋 拍賣 (單位：萬戶)
1991 29.0 17.7 日本房市泡沫破裂
1992 31.3 22.0
1993 30.0 30.8 李登輝推每坪6萬國宅，台灣房市上波價格高點，往後連五年每年跌8%左右
1994 46.4 40.0
1995 49.2 42.8
1996 50.9 32.4
1997 46.2 24.8
1998 38.6 22.8 繼續跌，緩跌。
1999 38.5 26.5 921大地震
2000 32.1 19.7 扁一任
2001 25.9 14.1 土地增值稅減半徵收， 911事件， 美國對阿富汗蓋達組織和塔利班戰爭
2002 32.0 12.2
2003 34.9 11.4 5.8 上波房地產價格低點，法拍數開始公佈，美伊戰爭
2004 41.8 13.1 5.5 扁二任
2005 43.5 15.0 3.3
2006 45.0 17.4 2.5 近年最大量，也是美國、南韓、、、房地產高點
2007 41.9 17.2 2.6
2008 37.9 15.4 2.5 馬一任，雷曼兄弟倒閉，金融海嘯
2009 38.8 10.8 2.8 1月通過遺產、贈與稅大幅降至10%，房地產大漲
2010 40.7 *9.1 2.2
2011 36.1 *9.3 1.4 房價持續上揚，法拍大減，俗稱奢侈稅6月實施
2012 33.0 10.3 0.96 馬二任，實施實價登錄
從日本經驗看，1950年至1990年是日本的「人口紅利」期，該階段日本不僅經濟快速發展，而且出現了房價持續快速上漲，甚至形成泡沫。而1990年後，由於日本的人口結構老化和人口紅利的結束，對應著經濟增長的停滯和房地產市場的衰弱，乃至泡沫的破滅。日本人口紅利在1990年出現反轉，而房地產泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以後，日本進入快速老年化的時代，不僅經濟增長陷入泥潭，房地產市場更是一蹶不振。
美國房地產經驗
接著來看美國房地產，1988~1993 剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了 Bush 時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了 2008 年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
俄羅斯靠天然資源，人口紅利是負的，剩更多資源可出口，賺更多。
台灣…
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