關於房貸成數的問題(為什麼會出現那麼多貸款不足的案例？)

sunhome1220

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樓主

2013-07-31 21:44

小弟這半年來一直在新北市土城看屋，最近發現了一個怪現象，
就是先前房仲跟我說已經成交的房子(還數落我手腳太慢

)
在下架了一兩個月後，竟然又重新上了架！

這兩個禮拜來就有兩間又重新開賣了

究竟是房仲在騙我，還是有什麼不為人知的秘密呢？

重新找了別家房仲再去看了這些房子，
房仲給了答案：貸款貸不下來
至於貸不下來的原因，房仲們的說法是買方信用不佳，還款能力不足所致。

個人純業餘的想法是：(非專業,勿炮

)

一間一千萬的房子，買方向銀行貸8成共800萬，
萬一買方繳了兩年後突然失業繳不出來，
銀行就擁有了這間房，到時房價就算沒漲太多
甚至維持平盤，只要隨便法拍拍個1100萬來，不是就現賺不少嗎？
那為何銀行不接這個穩賺不賠的生意呢？

是銀行沒有房仲那麼樂觀，不相信房仲說的房價只會漲不會跌？
還是單純得受到政策壓力，眼睜睜的看著到口的肥肉飛走了呢？

有沒有懂得房貸運作的專家可以為小弟解答呢？謝謝。

--

感謝各位專家的解答，原來我的「觀念」根本完全是錯誤的

學了一課，謝謝大家~

2013-07-31 21:44 發佈

文章關鍵字問題房貸成數貸款案例

zxc0101

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2樓

2013-07-31 23:05

只問這房子值多少˙˙˙你要能用多少買˙˙˙˙˙就說宏達電好了1300以上也是有人買啊也是有人賣˙˙˙˙˙˙˙問題是是值不值買˙˙˙那些

1300買的也是會說我是自住不賣領租金！！！！

lyi33tw

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3樓

2013-07-31 23:51

法拍價格與貸款的差額並不會是銀行拿走

法院會還給屋主(或是借款人)

所以銀行從頭到尾只會賺利息而已

你說的是當舖才會拿走那些差額

而且進入法拍運氣好一年就收回貸款

運氣不好拖個兩三年,剛好又遇到像921 sars 或是景氣蕭條房市不佳

還要倒貼....法拍也是要成本的.

IMRL

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4樓

2013-07-31 23:54

sunhome1220 wrote:
小弟這半年來一直在新...(恕刪)

看來還是有很多人對於房貸有不正確的看法.

首先, 第一點迷思: 也是很多人最大的迷思點: 房子已經是十足擔保品, 為什麼不能借到錢?

==> 因為銀行看的是你的"償債能力", 而不是房屋買賣價格.

第二點迷思: 還不出貸款, 銀行把房子拿去就算抵債了.

==> 錯了! 假設你買這個房子 1000 萬, 貸款 800 萬, 後來你還不出錢了, 房子被銀行拿去拍賣, 得款 600 萬, 那你還得欠銀行 200 萬, 不是就銀債兩訖了喔. (或許你會說, 那如果銀行拍出比 800 萬高呢? 這個很難發生, 因為銀行一拍時訂的"底價", 就是你貸款的 800 萬, 很少會定的比這個價錢高, 但是如果真拍出比 800 萬高的價格, 就我所知銀行會在扣除相關費用之後, 把差額還給貸款人)

銀行評估是否可以核貸的關鍵, 不是你的房子買賣價格多少錢, 而是根據你的"償債能力"鑑定報告!

這所有思考的關鍵是: 銀行不要你的房子, 他要你繳利息跟還錢!

思考下面幾個問題, 你就會搞清楚銀行的立場與想法了:

問題一: 房子的價值到底是多少? 你可能會說, 房子有買賣價格啊, 我都有提供買賣契約書啊, 那就是房子的價值啊! 但是,房價會漲會跌, 這個大家都清楚, 你到底是買貴買便宜, 銀行也不是甚麼專家, 有辦法去判斷每一個人買的房子的真正價值, 更何況, 要借你的錢要借 20 年, 20 年內, 你的房子還值多少錢, 銀行更是沒有能力估算出來. 假設你說你的房子今天值 1000 萬好了, 他借給你的可是真金白銀 800 萬, 可是, 這個房子明天值多少呢? 可能更多, 但也可能更少, 而且要持續 20 年的評價, 老實講, 銀行是沒辦法估算這個價值的.

問題二: 你貸款還不出, 房子就是給銀行了,這樣還不夠嗎? 這個問題的關鍵點是: 銀行根本就不想要你的房子! 張三李四, 每個人都很仔細去選去看去買了自己的房子, 可是, 銀行沒有跟你去選啊, 你因為各種的考慮理由買了這個房子, 可是銀行沒有要買這個房子啊, 可是, 你買了這個房子, 卻要銀行吞八成資金, 還說, 如果我還不出這八成, 房子你拿去, 但是, 你有想過嗎? 銀行為什麼要你的房子? 答案是: 銀行根本不要你的房子, 他要的是拿回本金跟你該繳的利息! 所以, 他要看的是你的償債能力, 而不是房子價值多少!

問題三: 如果銀行根本不在意房子, 那為什麼還要我拿房子當抵押品? 因為, 那是一個萬不得已的時候的最後保障! 甚麼意思呢? 因為銀行今天評估你有這個償債能力, 可是, 他怎麼有辦法確定明年, 後年你還是這樣呢? 連續二十年的風險, 他得有個最後保障, 所以, 沒辦法, 他得拿這個房子來當個最後底線, 萬不得已, 你真的出狀況, 還不出錢了, 他可以去拍賣房子, 想辦法拿回本金. 所以銀行才會需要一個鑑價報告, 就算是評估一下擔保品價值(其實他自己也只是參考參考而已, 因為 20 年真的很長, 甚麼變化都可能). 而且, 大家不要以為銀拍是好幹的工作, 其實銀拍是很辛苦的, 你說當初這房子值 1000 萬, 銀行只出了 800 萬, 這房子隨便也可以拍到八折啊, 哪有很難, 其實, 只要落入銀拍, 除了少數很好的房子, 地點真的不錯的, 大多數房子, 買家是不會出高價買的. 為什麼呢? 因為, 銀行根本就不要這個房子, 他只想趕快脫手拿回本金, 所以買家大可以好整以暇, 慢慢挑細細檢, 所以銀行處於弱勢, 根本就賣不到好價錢! (說穿了, 銀行根本就沒有要當房仲, 當房屋代銷, 在那邊搞話術, 搞心理戰, 在那邊慢慢賣房子, 他只想要趕快出脫換現金, 你想看看, "快速賣出房子", 這件事連房仲, 代銷這些專業人士都做不好了, 要銀行做得更好, 哪有可能啊?所以說, 銀拍對銀行來講, 是件辛苦差事)

所以, 大家就知道, 銀行根本就不要你的房子, 他要你繳利息還本金! 所以, 償債能力才是關鍵, 房子, 對銀行來講, 根本不重要!

而且還可以舉一個真實案例, 一對夫妻, 一個是老師, 一個是律師, 兩個人的收入都很穩定也很可觀. 但是, 因為律師常常忘了繳信用卡款, 而且是累犯, 結果後來他們要買房子的時候, 償債能力都沒問題, 但就是因為幾次信用卡款催繳紀錄, 結果貸款核貸失敗! 所以, "信用"是更重要參考指標!

再附帶說明另一個迷思, 為什麼同樣是房貸, 有的可以貸到 85%, 有人只能借到 60%, 還有人根本借不到錢? 說穿了, 還是因為"償債能力"的鑑定報告, 舉例來講, 如果某人的償債能力評估是 2000 萬, 他今天要買 1500 萬的房子, 那借他 1200, 1300 萬是沒有問題的, 而反過來, 如果某人的償債能力評估是 1000 萬, 那買同樣 1500 萬的房子,他可能只能借到 900, 最多 1000萬!
而大家都習慣用房屋價格來評估成數, 所以會奇怪, 為什麼同樣的房子, 這個人可以借得多, 那個人只能借一點...以為要跟銀行有關係, 走後門, 其實關鍵都是在"償債能力評鑑"這件事上面的.

所以, 房貸核不核的下來, 跟房子本身關係真的不大(除非你拿個茅草屋要去借一千萬, 那的確也是核不下來的), 真正有關係的是你的"信用"跟"償債能力評鑑"!

perahia

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5樓

2013-08-01 0:04

sunhome1220 wrote:
小弟這半年來一直在新...(恕刪)

是信用管制
造成現在8成沒那麼好貸款
已經實行兩年有了

所以現在並非以前隨便用低成數自備款就可以買房的時代

房市還維持那麼高
顯示能買得起的
都是銀行評估過繳得起貸款的人

Leica M240,21/1.4,28/1.4,35/1.4,50/0.95,90AA

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6樓

2013-08-01 9:46

貸不下來才好啊,周轉率提高,房仲笑呵呵

百里侯

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7樓

2013-08-01 10:58

IMRL wrote:
看來還是有很多人對於...(恕刪)

推~寫的真好,把銀行的本質寫的很清楚

銀行是要賺錢,賺他本業的錢,風險越小當然是越好

希望這篇回文能導正一些錯誤的觀念

lucars

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8樓

2013-08-01 11:12

IMRL wrote:
看來還是有很多人對於...(恕刪)

專業
寫得真好
拜讀了
感謝分享~

本人反指標超重，請勿跟單或對做，謝謝。

sunhome1220

sunhome1220
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樓主

2013-08-01 13:16

另一個問題請教，如果發生了這種狀況，
對買方、賣方、房仲會有什麼影響？

三方都白白浪費了時間是肯定的，
但這樣的話有哪一方需要花錢而且是收不回來呢?
買賣雙方要付房仲服務費嗎？
(讓人白忙一場不付有點說不過去，可是不但沒買成還得額外付費也蠻慘的)

happywork

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10樓

2013-08-01 13:28

補充一點。
假如5年前買了1000萬的房子，向銀行貸款800萬(設定1000萬)。
5年來繳掉了130萬的本金。還欠銀行670萬。

當你一段時間沒辦法繼續繳利息，房子就會被銀行提出拍賣。
銀行會先請評估員以市價估算，把估算值向法院提出申請。
假如估算是1500萬，那就會向法院提出1拍1500萬。
而不是用餘款的670萬，也不是總額的800萬，也不是設定的1000萬。

在法院確認這個1500萬的金額之前，債務人可以提出理由來異議，可往上調也可往下調。大多數是認為銀行低估了應該往上調，不過也有例外。

即便第1拍是用市價估算的，不過從估算到正式第1拍之間還是會拖不少時間。當房市在走多頭時，往往第1拍的價格就低於市價了，所以除非不得已，屋主都會選擇自己賣。反之，走空頭時，則第1拍的價格就會高於市價。

至於要幾拍才會成交，房屋會說話。