幾天前發了一文『過高的房價是將經濟帶往地獄的火車頭』，看到一些網友的回覆，有支持的，有其他聲音：魯蛇才會說這種話、買不起的去買外圍、房價還會再漲、房市會泡沫化等等。
當然大家對房市的漲跌各有看法，卻沒有人反對高房價造成消費力下降、物價上漲、經濟衰退的論點。這裏強調的是過高的房價，若房價太低也會喪失流動性，亦不是好事。
若有一法，可讓年輕人買得起房(是在工作地點附近的喔)、提升房仲業績、投資客有賺頭、政府可增加稅收。請問大家會接受嗎？
OK蹦 wrote:
幾天前發了一文『過高...(恕刪)
把版主的想法, 用數學公式列出來, 你就知道問題在哪裡了:
年輕人的購屋款 = 房仲服務費 + 投資客利潤 + 政府稅金 + 建商的(成本+利潤) + 地主的想法
也就是說, "年輕人的購屋款"就是一塊餅, 而有那麼多人要分, 你現在希望這個餅變小, 又想要讓等式右邊的這些人都滿意...你就知道你的論點有多大的矛盾了.
其實, 看看這個等式, 你可以看懂很多事情(數學就是這個好處, 把問題抽象化之後, 讓你把問題看清楚)
先討論等式右邊, 這個等式裡面, 有一個人一直躲在幕後, 在大家的討論串裡, 很少人提及, 都沒有人去罵他, 也沒有討論過他, 卻是最大獲利者: 地主.
因為其他人, 包括建商/投資客/仲介, 都要受到市場機制的考驗跟箝制, 他們必須拿出本錢(仲介也有本錢喔, 包括公司營運, 廣告, 薪水等等), 再看看有沒有人買單, 不買單就要面臨虧損, 而這裡面, 唯一只有地主(這裡先談的是"重劃區的原始地主", 還有那種只買賣土地的"炒作地主", 也是一個只拿錢炒作, 卻不事生產的大獲利者), 他的成本幾乎是"零", 所以風險也是接近"零", 所以對於市場機制的壓迫最無感, 但是可以坐收整個重劃區 / 房價上升的利益, 而且因為大家都是從"建商"買到商品, 所以沒人注意到地主, 也可以躲過大家的公評跟討論. (地主, 只會出現在建商的賣價原因說明中而已, 而大家都聽一聽, 就認為是建商的藉口, 都選擇不去管它...)
地主選擇要賣的價格, 也很大一部分影響後續的人的定價(我指的包括建商, 投資客, 建商...這些人都需要賺錢..., 但是成本價是從地主的賣價開始起算的).
而重劃區的地主包括兩種人: 公有地跟私有地. 而一個重劃區形成, 最早開始起賣的, 通常是公有地, 也就是"政府". 政府開發重劃區是為了經濟發展, 重劃區弄好了, 為了刺激發展, 當然要先開始賣...但是, 問題就來了...
剛開始的時候, 重劃區的公告拍賣價格其實不會太高, 但是第一拍之後, 就出現了市場底價, 接著下來, 隔壁私有地主就不想賣的比公有地還低, 私有地就稍微漲了一點, 跟著公有地要再賣另一塊地..., 這時候, 公務員的沉重包袱出現了, 他不能賣的比隔壁私有地便宜, 因為他要避開檢察體系, 民意代表懷疑他"圖利私人", 所以他必須把底標開的比市場成交價格相同或稍高, 接下來隔壁私有地主又找到一個更高參考價格, 再漲...接著公有地又必須"再漲"...私有地主開始要樂了...繼續漲...
這樣你就可以看出, 為什麼等式右邊會變大的很多成因...(其中一個主要推動力量:"不可以圖利私人")...
但是, 是不是右邊的成本上升了, 左邊的年輕人就一定只能接受, 而不得不拿錢出來買單呢?
看看等式左邊吧...
房價, 跟很多商品一樣, 起起落落很多回了, 它完全受市場機制的管控, 有人追買, 它就漲, 沒人理它, 它就得跌..., 而房產跌價, 不會有人去討論的(會跌, 就是沒人想要的關係, 所以, 既然會跌了, 更沒人會去關心...), 所以, 我們只必須關注房價漲價的部分: 很簡單, 有人追價, 所以它漲了...
跟跌價相反, 會漲價, 是因為有人關心, 有人想要, 跟著開始漲價之後, 就吸引更多的人的眼光, 又繼續漲, 又吸引更多人的關注...一直漲到有人受不了了...才開始平衡...然後才會有機會看到下跌...
所以, 其實, 漲價, 不是看賣方, 也就是, 不是看等式右邊的人怎麼想, 而是等式左邊, 有人願意出價去追...
所以, 你認為漲價是右邊的人的錯...但是, 讓這個錯誤發生的, 卻是同樣跟你站在左邊的人, 願意出價造成的...真正漲價的成因, 是左邊的人....跟年輕人站在同一邊的人...那都是些誰呢? (當然, 出價買之後, 那個人就站到右邊去了...但是, 始終有個左邊的人願意出價...才會讓價格上去...)
我自己的觀察, 我是從人口結構來看, 我把人口結構用年代來分, 四年級/五年級/六年級...., 這裡面, 四年級生, 他們出生於二戰之後, 當他們 20 歲投入就業市場的時候, 剛好迎上戰後好幾波的經濟成長潮, 他們是目前各世代中, 最有錢的世代, 而目前這個最富有的世代, 年紀大約六十, 他們的孩子, 剛好大約三十, 正要成家...
這樣, 大家可能可以看出, 目前 M 型化的市場, 其實, M 型兩端的買主, 都是同一批人...豪宅那一邊, 是買給自己的...平價宅的這一邊, 是他們買給孩子的...
這樣或許大家就比較可以了解, 為什麼房價跟薪水脫鉤, 薪水明明沒漲, 為何房價一直漲?....因為, 不是薪水族在買的...是銀髮族在置產的...
當然啦, 年輕人裡面也有勝利組的, 也加入這一波促漲行列, 我只是討論一個大勢而已...
當等式的左右兩邊, 都找到共識點...那價格就上漲, 沒有共識點, 那就跌...
只有當銀髮族不願意繼續在台灣置產, 退出左邊的行列...或許有可能就跌價了...可是, 從白狼就算坐牢也要回台灣的這個新聞來看(不管他是否有甚麼特別的理由, 像是要搞一中啦...但最重要的是"他想要回來台灣")...目前這一波台灣銀髮族, 落葉歸根的心情跟想法是很強烈的...
目前看來, 這個共識,還是雙方都能接受的...哪時候破局? 目前看不出來...
但我不認同你覺得年輕人就該買得起房的論點
以現在來說，一堆年輕人往大都市跑，他們就該買得起大都市的房子嗎？
他們儲蓄在哪？他們有穩定的收入了嗎？他們的現金流足夠支應了嗎？
我支持該讓人民買得起房子，但專為年輕人在工作地點附近著想的論點我無法理解
現在房價真的是太高了
但政府就是如此不遺餘力的在維護建商財團的利益
你跟我要撼動也撼動不了
如果真的要讓年輕人能在工作地點附近買得起房
我看不如請年輕人轉個觀念，多去偏僻鄉鎮謀職吧！
薪水或許比較低，但房價低很多
生活型態會改變，但未必過得會比較不幸福
PS.真的想在大都市工作地點附近居住
那就請用租的吧！
很多事情必須要去取捨，沒有甚麼你又想爽又不想要同步付出的道理
rdcmd wrote:
入情入理,邏輯清析其...(恕刪)
房價所得比, 房價房租比之所以偏離太遠, 原因就是買房子的人, 不是正在賺薪水的人...
而正因目前在台灣買房子的人不是靠薪水過日子的, 所以, 很多人期望房價會因為薪資收入問題而回落...很可惜, 不太會發生...
而至於總經部分的觀察,我只能說, 我們必須感謝我們有個 9A 的彭總裁...
美日的房地產制度不會比台灣寬鬆, 實價登錄, 實價課稅, 甚麼台灣想要卻要不到的法規, 他們早已施行多年...可是, 還是歷經大泡沫, 為什麼呢? 原因就是"銀行"在背後操作了大泡沫...
"銀行", 這個必須好好監管的單位, 美日兩國卻都曾經歷過放縱銀行放貸, 然後享受虛有的榮景...接著泡沫化後的大蕭條...銀行的無紀律, 才是產生大泡沫的始作俑者. 而彭淮南早在十年前就已經開始注意並採取行動了, 他很強力的卡住銀行, 不讓銀行去做過度的授信, 也截斷銀行操作泡沫的可能性. 詳細細節, 在此不表, 但是, 結果也是你可以看到的, 台灣總經的資產負債表是健康的...從這個角度去看, 其實, 台灣目前還不存在著泡沫危機...
要台灣房市發生泡沫...只有等這一批銀髮族退出買家行列...但, 這是甚麼時候才會發生呢? 又在甚麼狀況下會發生呢? 還是...都不會發生?
要討論台灣房價, 忽略了地主, 忽略了銀髮族落葉歸根, 為兒孫置產的渴望與想法, 也忽略了 9A 總裁並非浪得虛名, 而是真的替台灣維持了良好的金融秩序....沒看到這些, 只是從薪資收入, 房租租金, 利息, 利率去跟房價來比...可能只看到表面, 沒看到究裡啊...
OK蹦 wrote:
幾天前發了一文『過高的房價是將經濟帶往地獄的火車頭』，看到一些網友的回覆，有支持的，有其他聲音：魯蛇才會說這種話、買不起的去買外圍、房價還會再漲、房市會泡沫化等等。
當然大家對房市的漲跌各有看法，卻沒有人反對高房價造成消費力下降、物價上漲、經濟衰退的論點。這裏強調的是過高的房價，若房價太低也會喪失流動性，亦不是好事。
若有一法，可讓年輕人買得起房(是在工作地點附近的喔)、提升房仲業績、投資客有賺頭、政府可增加稅收。請問大家會接受嗎？
其實有些人力需求量超大的工業區，公司都會在附近蓋宿舍給員工用，然後收很低的住宿費。
這些公司搞不好可以跟建商合作來聯合造鎮，反正工業區附近土地一開始都不值錢，
由公司提供土地給建商就沒有土地收購問題，更不會遇到釘子戶~
這樣蓋起來的房子沒有堆積木的建設成本，價格也相對便宜，可以低價賣給員工~
對員工來說，家就在公司旁邊，上下班方便，有了多的時間可以做更多的事，也可節省交通費用。
對公司來說，可以降低人員流動性，關鍵技術人才被挖走，長久下來必定可以減少諸多損失。
對產業來說，造鎮可以有效行成人力和企業的聚效應，長久下來可強化該項產業競爭力。
很建商來說，有房可以蓋有錢可以賺，更可以再郊區搞豪宅、度假村~讓工業區的人假日來消費。
對經濟來說，群聚效應會使新的商圈聚落形成，店家有生意做，增加邊際就業率。
如此~輕易達成5贏局面~
以上是作夢嗎?絕對不是~
其實這個世界上早已經有企業早就在這樣幹了~那家叫Samsung.
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