房價到底該漲還是跌?

看了版上有許多人討論房價漲跌的問題
提供給有需要的人一些想法，歡迎大家理性討論

我先來假設一個問題好了:
如果現在房價「立刻」下跌10% / 20%，
由於每個人的條件不同(薪資、年資、存款、有無兒女/頂客族...)
所以我「假設」因此有增加10% / 20%會因此進場
以此類推...


當然隨著房價下跌的比例愈高，房子的進入門檻就愈低
就表示有愈多人可以入手
那房價有可能跌超過30%嗎?
=> 有，2008的美國還有2010年後的義大利房市

也就是當經濟變得蕭條時，人們對未來感到恐慌
不再進行各種投資，甚至連工作都可能不保時
此時，就算房價跌超過40%，你會入市嗎?

所以那些想著房價會跌超過20%的人，
而等著降價後才入手的人
基本上除非你看壞台灣未來10~20年的經濟
=> 但如果你已經看壞未來10年景氣，為何還要置產?
=> 而且跌超過20%後，就會因為你入手後立刻止跌回升?
(恐怕跌了20%持續下跌的機率更高些)

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再接著假設，如果房子買了，10年來完全沒有漲跌
那樣就最好了嗎?
不，那樣的話其實買房子是賠錢的
=> 因為房子是有折舊的
也就是你花20年房貸買1200萬的房子，20年後房子的殘值只剩600萬
(因為這個假設是20年來房子完全沒有漲跌，所以周遭跟你條件一樣的新屋，也一樣是1200萬)
再扣掉通貨膨脹，20年後的600的價值更低

若是這樣的話，因為隨便將1200拿去投資
用5%的投報率來算的話，隨便都勝過買房的投報率
=> 若此，對還沒買房的你，一樣還會想買房嗎?
=> 也就是買房不再被認為是「資產」
=> 傳統有房斯有財的觀念也統統不適用

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那倒過來假設，如果你現在已經是有房的人
那你會希望房子大幅漲價嗎?
別傻了，持續漲價，你也只是紙上富貴而以
因為如果房價漲了100%，當你把僅有的房子賣掉時，就算你賺了1000萬
但你多賺的錢，還不夠重新買跟你現在條件一樣的新屋
也就是除非你出售後因此願意當無殼蝸年或年老要回鄉下購房時
不然是否增值其實對有房的人一點也沒關係
=> 但也隱藏著景氣過熱還有高通膨問題(漲價有部份是來自通膨的結果)

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舉例至此，我相信房子該漲該跌，我相信很多人已經有譜
雖然說影響房價的因素除了供需還有利率、景氣..等因素

=> 別忘了，現在當你還沒買房時，你會期望/期待房子下跌
而當你買房後，你的觀念和想法會180度大轉彎，不是嗎?

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6/5更新:
看完一堆人斷章取義我的例子...
還引用我末斷的句子，以為是我的結論
本來是想給大家一個「思考」的空間
我直接在此簡單作一個結論, 簡單的說:

房價應該要跌，但所謂「跌」是指從現行不合理的每年10%~15%
回歸到『合理』的漲幅(合理的漲取決利率+通膨)
普遍來說，不應超過5%
(當然台北以外的地區，基本上有很多是符合在這個『合理』漲幅的)


所以，對於一些整天想著要等下跌20%甚至30%的人才來進場的人
真的得好好的想一想(請見我例1)，而不是跟著名嘴在人云亦云
或者跟著房仲起舞認為未來會再漲，所以要儘快進場...